MEHR WOHNUNGEN-BEZAHLBARE MIETEN. SPD

Das ist der Text auf SPD-Plakaten zur Bundestagswahl, die in Bickenbach hängen. Wir müssen nicht spekulieren, ob die Aussage von der SPD ernsthaft verfolgt wird. Das festzustellen überlassen wir den Wählerinnen und Wählern.

Was wir aber sagen können ist, dass die SPD in Bickenbach samt ihrem SPD-Bürgermeister aktuell nicht für bezahlbare Mieten sorgen. Jedenfalls nicht in der Neuen Mitte.

Der SPD-Bürgermeister hat für 10 Wohnungen einen reduzierten Mietpreis von €9,90/m² Mietfläche ohne Nebenkosten mit dem Investor für die geplante Ortsmitte ausgehandelt. Das wurde als Erfolg gefeiert. Man hat offenbar eine völlig falsche Einschätzung über Mietpreise, die von Menschen und Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen bezahlt werden können. Gerade diese Familien leiden bekanntermaßen am Meisten unter der Wohnungsnot.

Im geförderten und sozialen Wohnungsbau sind subventionierte Mietsätze von €5,60/m² bis €7,80/m² üblich. Das sind in unseren Augen bezahlbare Quadratmeterpreise.

Mal wieder ist man hier nicht auf der Höhe der Zeit. Es wurde weder dafür gesorgt, dass die Gemeinde an der Wertschöpfung durch die geplante hohe bauliche Nachverdichtung der Ortsmitte partizipiert, noch wurde vom Investor eine Beteiligung an Infrastrukturkosten, die durch die hohe Nachverdichtung der Gemeinde entstehen, verlangt. Und es wurde gerade eben nicht dafür gesorgt, dass ein Anteil von 25-30% der Wohnungen nach den Richtlinien des geförderten oder sozialen Wohnungsbaus errichtet werden.

Die Gemeinde hat auch mit den Stimmen der SPD mehrfach verloren:

  1. DIE IN DER ORTSMITTE VON DER GEMEINDE VERÄUSSERTEN GRUNDSTÜCKE WURDEN VIEL ZU GÜNSTIG ABGEGEBEN!
  2. ES WURDEN KEINE WOHNUNGEN ZU EINEM BEZAHLBAREN MIETPREIS FÜR DEN EINKOMMENSSCHWÄCHEREN PERSONENKREIS GESICHERT!
  3. DIE GEMEINDE BLEIBT AUF DEN KOSTEN ALLER INFRASTRUKTURMASSNAHMEN SITZEN, DIE DIE GEPLANTE ORTSMITTE ERZEUGT!

Wie man es richtig macht, dazu reicht ein Blick auf SPD-regierte Städte wie Frankfurt, München oder Hamburg. Dort werden Investoren, die Bebauungen planen, die über das bestehende Planungsrecht hinausgehen, dazu verpflichtet, zwischen 25% und in der Spitze sogar 30% nach den Richtlinien des sozialen oder geförderten Wohnungsbaus zu errichten und Kosten für Infrastrukturmaßnahmen, etwa die Errichtung von Kindergärten, zu übernehmen.

So geht es!

Unser Verkehrschaos in der Ortsmitte

Schon heute ist die verkehrliche Situation in der Ortsmitte in der Darmstädter Straße bedrohlich. Parkende Autos, auf der Straße wartende Fahrzeuge, Fußgänger, die sich zwischen Hauswänden und Autos durchzwängen. Für Radfahrer und Menschen mit Mobilitätseinschränkungen gibt es schon jetzt kaum Platz.

Man stelle sich dazu die Autos vor, die zukünftig dort parken sollen, wo jetzt der Bürgersteig ist, garniert mit einer über 13m hohen Gebäudefront.
Schon jetzt kommen keine zwei Fahrzeuge aneinander vorbei, wenn nur einseitig gehalten wird, um kurze Erledigungen zu tätigen.
Eventuell muss man sich zukünftig an solche Bilder gewöhnen, auch wenn kein Stau auf der Autobahn ist. Auch hier darf man sich gerne die über 13m hohe Gebäudefront dazu denken.

Wer denkt, dass bei der Bebauung der Ortsmitte die Gelegenheit genutzt wird, die verkehrlichen Defizite auszumerzen, sieht sich getäuscht. Auf der Südseite des Baugrundstückes soll ein gewaltiger und hoher Gebäuderiegel eng an der Darmstädter Straße errichtet werden, mit vorgelagerten Längsparkständen und einer zusätzlichen LKW-Ladezone, wodurch es erst richtig eng wird. Verkehrsbehinderungen und Staus sind da vorprogrammiert. Dazwischen ein schmaler Fußgängerstreifen, der von der Einfahrt und Ausfahrt der Tiefgarage gekreuzt wird auf dem an den Müllabfuhrtagen viele Mülltonnen oder Müllsäcke zum Abtransport abgestellt werden.

Dann ist das Chaos perfekt! Aber nicht nur das. Gefährlich bleibt es für Fußgänger, Rad- und Rollerfahrer, Kinder, Ältere und Personen, deren Mobilität eingeschränkt ist. Dazu Abgase, Feinstaub, Lärm in der dann entstandenen Straßenschlucht, gesäumt mit 3 geplanten kümmerlichen Bäumchen, die eine Art Allee erzeugen sollen. Nichts wird geschaffen, das zum Aufenthalt einlädt! Nichts getan zum Klimaschutz!

Eine attraktive Ortsmitte sieht anders aus!

Es ist der schiere Wahnsinn, was sich da jemand ausgedacht hat und was von SPD, CDU und FDP inklusive altem und aktuellem Bürgermeister gutgeheißen wird. Alle haben die Zeichen der Zeit wie den Klimawandel, die demographische Entwicklung und die Zukunft der Mobilität nicht erkannt. Man bewegt sich mit den „städtebaulichen Überlegungen“ rückwärts in die 80iger Jahre des letzten Jahrhunderts.

Eine Chance wird vertan!

DIE SCHÖNSTEN SEITEN DES LEBENS TÄGLICH NEU ENTDECKEN

Noch so ein inhaltsleerer Spruch des Investors zur Vermarktung der Wohnsilos.

Gespannt sind wir auf die Bauqualitäten. Was bisher bekannt ist, sind nur technische Notwendigkeiten und unabwendbare Dinge, damit der Investor die Flächen überhaupt an den Mann bzw. die Frau bekommt bei den außerordentlich hohen Mietpreisvorstellungen. Wir sind gespannt, ob das überhaupt funktioniert. Das REWE-Projekt in Alsbach ist, obwohl auch da vollmundig in gehabter Manier eines Entwicklers schon vor einem Jahr erklärt wurde, wie hoch das Interesse sei, nach unserem Kenntnisstand noch immer nicht voll vermarktet.

Die Luft wird sehr dünn bei dem Versuch, Höchstmieten durchzusetzen!

Schauen wir auf das Bild. Zu sehen ist eine große Wiese. Welch ein Hohn bei der Bebauung der Ortsmitte mit einer Wiese zu werben. Bekommen werden die Bewohner und Nutzer keine Wiese, nicht mal etwas, dass annähernd etwas mit einer Wiese zur tun hat. Die Freiflächen werden aus Wegen bestehen, Flächen für Müll, Fahrräder, Feuerwehrzufahrt, den behördlich geforderten Minispielplatz, da eben kein Platz da ist. Lediglich um die Terrassen soll es Hecken geben, die auch nur dem Zweck dienen, den Anschein zu erwecken, es gäbe so etwas wie Privatatmosphäre. Privatatmosphäre? Weit gefehlt bei der eng stehenden und dichten Bebauung. Von oben, der Seite, von nebenan und von vorne, ist der Bewohner ständig unter Beobachtung.

Eine Illusion und verlogen sind die Darstellungen des Investors. Es gibt keine durchgrünten Außenbereiche mit großen Bäumen. Wie sollte das auch gehen, auf einer Tiefgaragendecke aus Beton mit geringem Aufbau?

Der Investor hat noch nicht mal seine widersprüchlichen Marketingslogans erkannt. Da wird von Penthouse gesprochen, die keinen Garten benötigen und schon beim nächsten Banner wirbt er mit einer großen Wiese.

Unseriös ist das und schlampig. Es gibt leider in der heutigen Zeit vermehrt Möchtegern-Entwickler, die meinen, auch Immobilien entwickeln zu können und die meinen, damit schnell viel Geld verdienen zu können.

Wenn die Politik in Bickenbach das nicht erkennt, wird sie den Schaden zu verantworten haben.

WER BRAUCHT SCHON EINEN GARTEN, WENN ER DAS PENTHOUSE HABEN KANN

Dieser sinnhafte Spruch steht auf einem Werbebanner an der abgesperrten Grundstücksfläche in der Ortsmitte in Bickenbach.

Es ist der typische Versuch eines Investors, sein Bauvorhaben schön zu reden. Nichts daran ist wahr. Viele Besitzer oder Nutzer können eine Lied von ihren Penthäusern singen, von Schimmel, Wassereintritten, Undichtigkeiten, langwieriger Ursachenforschung, Ärger mit Handwerkern, Planern und Projektentwicklern, teuren Sanierungsversuchen, Rechtsstreitigkeiten und unbefriedigenden Ergebnissen.

Da sagt keiner mehr Penthäuser, oh wie wunderbar. Und natürlich haben Penthäuser in keiner Weise die Qualität eines Gartens. Scheinbar glauben aber Bürgermeister, CDU, SPD und FDP mit dem Schlossallee-Projekt eine moderne und zukunftsgerichtete Bebauung in der Ortsmitte zu verwirklichen. Ein Trugschluss und fatal, da im wahrsten Sinne des Wortes etwas zementiert wird, das sich nicht mehr entfernen lässt. Fatal auch deshalb, da das Bauvorhaben völlig vorbei an den Erfordernissen, die an eine gut funktionierende Ortsmitte gestellt werden, entwickelt wurde. Es soll dort eine Wohnmaschine realisiert werden. Alles viel zu groß und zu massig.

Die Politik versteht nicht, dass es nicht reicht zu meinen, wenn der Markt es hergibt, wird es schon richtig sein.

Da wird von führenden Politikern propagiert, dass damit eine Versiegelung neuer Flächen im Außenbereich vermieden werde. Verschwiegen wird, dass stattdessen die massive Zerstörung eines (einstmals) in ökologischer und klimatologischer, wie auch das Ortsbild prägender Sicht wichtigen Grünzugs passiert. Was eine hohe Baudichte bedeutet, kennen wir aus Städten. In der Ortsmitte wird nun eine vergleichbare Dichte wie in Städten geplant. Völlig absurd, eine städtische Dichte in einem Ortskeren mit dörflicher Struktur zu realisieren. Rd. 6.000m² sollen mit Wohnblocks zugebaut werden. Bürgermeister, CDU, SPD und FDP in Bickenbach verschweigen, oder vielleicht wissen sie es auch nicht, dass in vielen Städten mit aller Macht versucht wird, im Innenbereich Flächen wieder zu entsiegeln, um neue Grünräume schaffen zu können. Etwa mit Tiny Gardening, Urban Farming, Miniwäldern und anderen ökologischen Konzepten wird versucht, das Wohlbefinden von Städtern zu verbessern und einen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele zu leisten.

Ganz anders Bickenbach. Hier wird entgegengesetzt gearbeitet, so als gäbe es die Erkenntnisse aus den Folgen hoch verdichteten Bauens und dem Klimawandel nicht. Da wird nicht gegengesteuert, sondern versiegelt und zubetoniert, was das Zeug hält. Ein innerörtlicher in seiner Bedeutung nicht zu unterschätzender Grünzug wurde komplett vernichtet, obwohl der Bebauungsplan aus dem Jahr 1993 noch immer Gültigkeit besitzt und dieser einst herrliche und wichtige Grünzug hätte geschützt werden müssen. In Bickenbach gehen die Uhren aber anders. Wenn die Kontrolle versagt, kann ein Investor machen, was er will. Der Grünzug war nicht nur ein Rückzugsort für allerlei Getier, sondern hatte auch eine wichtige Funktion für die Selbstversorgung, sorgte für Schatten und gute Luft in heißen Sommern, aber auch die soziale Komponente durch die hauptsächliche Nutzung als Garten darf nicht unterbewertet werden. Da war das Gespräch möglich über den Zaun mit dem Nachbarn. Man kannte sich eben. Der Bedarf an Gärten und gärtnerischer Betätigung ist riesig. In Darmstadt, um ein Beispiel zu nennen, wurden auf dem ehemaligen Hofgut Oberfeld Saisongärten angelegt. Die Nachfrage steigt unaufhaltsam und kann nicht bedient werden. Die Leute tauschen sich aus. Die Leute arbeiten gemeinschaftlich und helfen sich gegenseitig. Kinder werden an Natur- und Umweltschutz herangeführt. Und was passiert in Bickenbach, wo der Bürgermeister von einem städtischen Vorort spricht, als ob Bickenbach Vorstadt sein oder werden soll? Penthouse-Konzepte, auch die für die Ortsmitte, können Gärten nicht ersetzen. Sie leisten auch nicht annähernd etwas in diese Richtung. Ganz im Gegenteil sind auf Anonymität angelegt. Der typische Penthouse-Bewohner fährt in seine Tiefgarage, steigt in den Aufzug, fährt in das oberste Geschoss und verschwindet schnell in seiner Wohnung. Da gibt es kein Gespräch über den Zaun. Es wird in der Regel sogar alles unternommen, damit keine Interaktion stattfinden kann, oder nur in der Weise, dass der eine den anderen durch Lärm belästigt und stört, da solche Konzepte eben auch darauf beruhen, dass viele auf engstem Raum wohnen.

Ergeben wird sich eine hohe Mieterfluktuation.

Vor nunmehr 6 Jahren wurde das Schlossallee-Projekt der Gemeindeverwaltung, dem Parlament und der Bevölkerung als „Wohnen für Jung und Alt“ verkauft. Von diesem Konzept ist nichts mehr übrig. Auch nicht der immer wieder und bis zuletzt propagierte Metzger. Das „neue“ Konzept, was auch immer es verfolgen mag, wurde der Bevölkerung nie vorgestellt. Wer soll denn in der Neuen Mitten wohnen? Für junge Familien mit Kindern sicherlich zu eng und vor allem zu teuer. Für ältere Menschen ungeeignet und ebenfalls zu teuer. Wir jedenfalls können nirgends Intentionen erkennen, dass barrierefrei oder mindestens seniorenfreundlich geplant und gebaut werden soll. Selbst die mietpreisgebundenen Wohnungen mit Mietpreisen von knapp 10 EUR/m² liegen weit über dem landesweiten Durchschnitt für Wohnungen, die man als bezahlbar und geförderten Wohnraum definieren würde.

Wir fragen uns, wieso in Bickenbach, dass sich ja offenbar an städtischer Dichte orientiert und Vorstadt sein will, nicht auf die dort stattfindenden Entwicklungen zurückgreift und stattdessen sehenden Auges eine völlig überholte, veraltete und rückwärtsgewandte städtebauliche Richtung einschlägt.

Die Städte machen uns vor, wo es hingehen muss. Verhinderung von großflächiger Versiegelung, auch in innerörtlichen Quartieren, viel mehr Grün, weniger Autoverkehr und viel mehr öffentliche und private gut nutzbare Außenräume.

Bickenbach bewegt sich städtebaulich in eine völlig falsche Richtung.

Einwendungen

Wie bereits an anderer Stelle angekündigt und in der Vergangenheit schon so gehandhabt, möchten wir einige Einwendungen im Originaltext online zur Verfügung stellen. Dies gibt interessierten Bürgerinnen und Bürgern aber auch den Gemeindevertreterinnen und Gemeindevertretern die Möglichkeit, sich in die Kritikpunkte einzulesen. Gerade letztere bekommen die Einwendungen im Original nicht zu sehen, sondern müssen i.d.R. auf Basis eine vorbewerteten Zusammenfassung des Stadtplanungsbüros entscheiden.

Dieses Stadtplanungsbüro agiert mit dem klaren Ziel, das Projekt in der aktuellen Form zu ermöglichen. Die Kosten für die Arbeit des Stadtplanungsbüros werden durch den Vorhabensträger (Investor) übernommen.

Im folgenden stellen wir Stand 23. Juni 2021 insgesamt 10 Einwendungen online zur Verfügung. Obwohl wir von fast allen Verfasserinnen und Verfassern die Einwilligung haben, die entsprechenden Einwendung mit Namen zu veröffentlichen, haben wir uns dazu entschieden alle hier veröffentlichten Einwendungen zu anonymisieren.

Die Kritik an der geplanten Ortsmitte ist groß!

  • Offenlage des Bebauungsplans zur Ortsmitte beendet!
  • Neue Höchstzahl an Einwendungen

Mindestens 220 Bürgerinnen und Bürger haben gegen den erneut offen gelegten Bebauungsplan zur Ortsmitte Einwendungen vorgebracht. Wir machen uns schon gar nicht mehr die Mühe zu zählen, wie viel Mal der Bebauungsplan offen gelegt wurde. Seit 2016 versucht die Gemeinde mit völlig untauglichen Mitteln und Methoden die Planung eines Projektentwicklers durchzusetzen. Anfänglich hieß das Projekt noch „Schlossallee“. Nachdem erkannt wurde, dass sich im Ort niemand von solch schönen Worten täuschen lässt, wird der Name nicht mehr verwendet. Doch wir vergessen nicht, mit welchen Tricks gearbeitet wird und welch eine schöne Welt vorgegaukelt wurde. Viele haben sich nicht täuschen lassen und Einwendungen zu dem nun wieder geänderten Bebauungsplan vorgebracht. Der Plan wurde aber nur geändert, da der Investor seine Planung geändert hat, nicht aber, da Belange, die uns als Bürgerinnen und Bürger wichtig waren, übernommen wurden.

Die Zahl der Personen, die Einwendungen vorgenommen haben, wird noch erheblich höher sein, da sie zu zweit oder mit noch mehr Personen ihre Einwendung abgegeben haben.

Die Vielzahl der Einwendungen gab es, obwohl durch die Gemeinde die im März erfolgte Offenlage -geradezu heimlich- aufgehoben wurde und der Bebauungsplan erneut im April offen gelegt wurde. Außer der öffentlichen Bekanntmachung erfolgte keine Information der Bickenbacher Bevölkerung. Es gab keinen Bericht in der Presse, nichts in den Schaukästen der Gemeinde. Sonst wird von dem Bürgermeister in seiner Rundpost oder in der Presse selbst über Kleinigkeiten berichtet. Nichts aber zu dem vielleicht bedeutendsten Zukunftsprojekt der Entwicklung unserer Ortsmitte. Es passt gut in das Bild, wie der Bürgermeister das Thema Ortsmitte versucht aus der Öffentlichkeit zu halten, um das Projekt eines rein auf Profit ausgerichteten Investors durchzusetzen.

Umso beeindruckender ist daher die Anzahl von 220 Einwendungen, die beschreiben, welche Belange, die uns als Gemeinde interessieren, nicht berücksichtigt wurden. Es ist die bisher höchste Zahl von Einwendungen. Es zeigt, dass den Bickenbacherinnen und Bickenbacher die Bebauung ihrer Ortsmitte nicht egal ist und am Herzen liegt. Wir als Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach sind dankbar für das große Interesse und das Engagement vieler Bürgerinnen und Bürgern. Das Ergebnis ist umso höher einzuschätzen, da sonst bei Bebauungsplänen es durchschnittlich zwischen keiner und max. 5 Einwendungen in Bickenbach kommt. 220 Einwendungen und eine sicher um einiges höhere Anzahl von Einwendern sind nur die Spitze des Eisbergs. Es hat sich etwas geändert! Bürgerinnen und Bürger werden aktiv! Sie wollen ein Mitspracherecht bei der baulichen Entwicklung ihres Ortes und fordern die Wahrnehmung ihrer Interessen durch die Politik!

Die Mehrheit der Bickenbacherinnen und Bickenbacher ist gegen die aktuell geplante Ortsmitte!

Vielen Dank an alle, die sich mit der Sache auseinandersetzen und vor allem an alle, die sich die Mühe gemacht haben, Einwendungen abzugeben. Das ist nicht selbstverständlich!

Mustereinwendung

Weitestgehend unbemerkt von der Öffentlichkeit wurde bereits im Februar eine neuerliche Offenlage des Bebauungsplanes „Nördlich der Darmstädter Straße – 1. Änderung“ vom Gemeindeparlament beschlossen. Die Frist für Einwendungen war vom 1. März bis zum 14. April 2021.

Wie in der Presse zu lesen war, musste die Offenlage auf formalen Gründen wiederholt werden. In der amtlichen Bekanntmachung der Gemeinde Bickenbach (im Darmstädter Echo vom 8. April 2021) wurde die neue Frist für Einwendungen. Diese dauert vom 16. April bis zum 17. Mai 2021. Bis dahin können alle Bürger*innen Bickenbachs Ihre Einwendungen, Bedenken und Sorgen bezüglich des Bebauungsplanes schriftlich bei der Gemeinde Bickenbach einreichen. Während der Öffnungszeiten des Rathauses können alle Unterlagen zum Bebauungsplans Entwurf eingesehen werden. Die Unterlagen finden sich auch im Internet unter www.bickenbach-bergstrasse.de (Bürgerservice – Amtliche Bekanntmachungen).

Aktuell stellen wir als Bürgerinitiative eine Musterweinwendung zur Verfügung für Menschen, die gerne in Sachen Neue Mitte aktiv werden möchten, dies im Rahmen der Offenlage aber nicht selbst tun können oder wollen. Immerhin ist die Sachlage mittlerweile doch einigermaßen komplex.

Unter folgendem Link können Sie die Mustereinwendung als editierbare Version (MS WORD) herunterladen, sofern Sie Anpassungen vornehmen möchten.

Nachfolgend noch einige Fragen und Antworten, die uns immer wieder gestellt werden. Das Original Flugblatt im PDF Format finden Sie hier:

FAQ:

Was ist mit meinen bisherigen Einwendungen geschehen?

Diese wurden zusammengefasst und Anfang des Jahres gemäß den Empfehlungen des Stadtplaners vom Gemeindeparlament bewertet und abgewogen. Die bisherigen Einwendungen haben zu keinen wesentlichen Änderungen geführt.

Sind meine bisherigen Einwendungen noch gültig in der laufenden Offenlage?

Nein, das sind sie nicht! Mit der neuerlichen Offenlage sind praktisch alle bisher eingegangenen Einwendungen auf „null“ gesetzt. Das gilt auch für Einwendungen, die im März/April bei der Gemeinde eingegangen sind. Wenn Sie möchten, dass Ihre Einwendungen im neuen Parlament Gehör finden, müssen Sie diese leider neu einreichen.

Gibt es eine Mustereinwendung?

Sofern Sie gerne Ihre Bedenken zum Ausdruck bringen möchten, sich aber nicht mit der komplexen Thematik auseinandersetzen können oder wollen, können Sie eine Mustereinwendung nutzen, die Ihnen die Bürgerinitiative gerne zur Verfügung stellt.

Was passiert nach der Offenlage?

Alle Einwendungen werden vom Stadtplanungsbüro zusammengefasst und es wird für das Gemeindeparlament ein Beschlussvorschlag erstellt. Hierbei müssen ausnahmslos alle Einwendungen beachtet werden. Nach Bewertung der Einwendungen muss entschieden werden, ob weitere Änderungen am Bebauungsplan notwendig sind und, sofern dies der Fall ist, ob diese noch einmal zu einer Offenlage führen. Anderenfalls kommt der Bebauungsplan zur Beschlussfassung in das Gemeindeparlament und würde nach Beschlussfassung rechtskräftig werden.

Es ist doch schon alles entschieden, was bringt eine Einwendung?

Zurzeit gilt noch der Bebauungsplan von 1993. Es ist noch nichts entschieden, außer, dass ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden soll, was auch die Bürgerinitiative grundsätzlich befürwortet. Allerdings nicht in der aktuellen Entwurfsfassung! Rechtskraft erlangt ein neuer Bebauungsplan erst nach der Beschlussfassung im neuen Parlament.

Wir es eine weitere Normenkontrollklage geben?

Die Normenkontrolle gegen einen Bebauungsplan ist ein gesetzliches Mittel, um sich gegen fehlerhaft zustande gekommene Bebauungspläne zu wehren. Sollte sich nach Beschlussfassung zeigen, dass der Bebauungsplan fehlerhaft sein könnte, streben wir das Mittel einer erneuten Normenkontrolle an.

Die Grundstücke gehören nicht der Gemeinde, wir können nicht über die Grundstücke des Investors bestimmen!

Die Gemeinde hat die absolute Planungshoheit und bestimmt zu jedem Zeitpunkt über das Mittel der Bauleitplanung, in welchem Maß und Umfang gebaut werden darf. Der Investor hat auf Grundlage des Bebauungsplanes von 1993 die Grundstücke gekauft und hat kein verbrieftes Recht, dass sich seine Ideen und Wünsche im Bebauungsplan widerspiegeln. Die Gemeinde hat jedoch die Pflicht, Ihre Ortsentwicklungsziele und die Interessen der Bürger*innen Bickenbachs im Rahmen der Bauleitplanung abzuwägen.

Der Investor könnte abspringen! Wer soll das finanzieren?

Die Gemeinde kümmert sich um die Bauleitplanung und hat keine Fürsorgepflicht für private Investoren. Wir wissen um andere interessierte Investoren und Planungen. Es ist nicht Aufgabe der Gemeinde, die interne Wirtschaftlichkeit und Rendite eines Investors zu sichern. Investitionen sind ein Geschäft – mit Gewinn oder auch Verlust.

Der Investor könnte Regress gegenüber der Gemeinde fordern, wenn seine Planung nicht realisiert wird.

Eine Abmachung oder gar ein Vertrag, auf dessen Basis Forderungen des Investors begründet wären, ist nicht bekannt. Eine solche Abmachung würde der Planungshoheit der Gemeinde widersprechen und diese sogar infrage stellen.

Offenlage zur Neuen Mitte bis 17. Mai 2021

Einigermaßen unbemerkt ging die „Neue Mitte“ am 16. April 2021 in eine weitere Runde der Offenlage. Man muss schon genau hinsehen, um diese Information zu finden. In den Aushangkästen der Gemeinde sucht man vergeblich. Auch unter „Aktuelles“ der Gemeinde findet man dazu keine Information. Man muss also schon gezielt in die Amtlichen Bekanntmachungen schauen, um darauf zu stoßen.

Die aktuelle Offenlage läuft demnach vom 16.04.2021 bis einschließlich 17.05.2021.

Die Unterlagen dazu finden sich hier (Link zur Gemeindeseite):

Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung (bickenbach-bergstrasse.de)

Es ist dabei wichtig zu wissen, dass mit der neuen Offenlage alle bisherigen Einwendungen quasi zurück auf „Null“ gesetzt wurden. D.h. Einwendungen müssen neu geschrieben bzw. aktualisiert und eingereicht werden.

Wenn Sie wissen wollen, was mit Ihren bisherigen Einwendungen passiert ist, so erfahren Sie das nur über einen Blick in die Ergebnisse der letzten Sitzung der Gemeindevertretung im Februar 2021. Zu finden hier (direkter Link zur GVG Sitzung):

Rats- und Bürgerinfosystem (more-rubin1.de)

Dort finden Sie die Abwägungsergebnisse als Anlage zu TOP 13.

Zweiundsiebzig Prozent

Dass man eine naive Milchmädchenrechnung als Kommentar auf Facebook erwarten darf, okay. Dass sich aber intelligente Menschen in offiziellen Pressestatements auf diesen Humbug einlassen, ist schon verwunderlich.

Um was geht es?

SPD und FDP deuten das Wahlergebnis von SPD, CDU und FDP in Summe als Zustimmung für das Projekt Neue Mitte: Rund 72% der Wähler*innen haben sich für eine der drei Parteien entschieden. Nun können wir uns nicht erinnern, dass es bei der Wahl um eine Urabstimmung zur Neuen Mitte ging oder gar um eine Bürgerbefragung. Die Neue Mitte spielte bei den 3 Parteien auch keine große Rolle im Wahlkampf. Im Gegenteil, es wurde versucht, das Thema aus dem Wahlkampf so gut es ging herauszuhalten. Die „Rechnung“ von SPD und FDP würde ja suggerieren, dass deren eigene Wähler*innen, ja alle Wähler*innen ihr Kreuz ausschließlich auf Basis der Haltung zur Neuen Mitte gemacht hätten. Der Rest des Wahlprogramms also völlig nebensächlich?

Am Tag nach der Wahl war man vor allem bei der SPD noch sehr bemüht, den Wahlerfolg von KOMM,A eben nicht mit der Neuen Mitte in Verbindung zu bringen sondern als „Grüne Welle“ im Landes- und Bundestrend zu bezeichnen. Jetzt beansprucht man das Ergebnis aller Parteien zusammen als Zustimmung zur Neuen Mitte. Ja was denn nun? Schräger geht es kaum noch…

Die Menschen haben ein neues Parlament gewählt, für die nächsten 5 Jahre! Die Neue Mitte verschwindet irgendwann aus dem politischen Diskurs, das Parlament bleibt.
Vor einer tatsächlichen Befragung der Bevölkerung zum Thema Neuen Mitte scheint man jedenfalls Angst zu haben. Wäre es aber doch ein vergleichsweise einfacher Weg, Licht ins Dunkel zu bringen. Aber Bürgerbeteiligung passt eben nicht in das selbstherrliche Machtbild von einigen wenigen.

Bei den jetzigen Äußerungen muss man einfach nur den Kopf schütteln!


2 x 3 macht 4
Widdewiddewitt
und Drei macht Neune !!
Wir machen uns die Welt
Widdewidde wie sie uns gefällt

Pipi Langstrumpf

Auszug aus dem Bergsträsser vom 24. März 2021

Des Bürgermeisters Lob auf die Haushaltskonsolidierung

Zum Verkauf von Gemeindegrundstücken in der Ortsmitte

Aus dem Darmstädter Echo vom 2.3.2021 konnte entnommen werden, dass es um die Finanzen in der Gemeinde Bickenbach gut bestellt sei. Der Bürgermeister spricht von geringeren Gewerbesteuereinnahmen von 300.000 €, dem Verzicht auf Gewerbesteuervorauszahlungen und von Kita-Gebühren, sowie der Zahlung von 400.000 € durch das Land. Nachvollziehbar, worauf der Überschuss zurückzuführen ist, wird leider dabei nicht. Es soll der Bürgerschaft erst mal recht sein, dass keine roten Zahlen geschrieben werden.

Der Bürgermeister lobt die solide Haushaltsführung mit dem Verweis, dass in den Jahren 2014-2018 die Etatlage sehr fragil gewesen sei. Er hebt den Überschuss von 500.000 € hervor, so sehr übergeht er aber weiterhin zu erklären, wieso durch den von ihm im Jahr 2018 veranlassten Verkauf von 1000 m² Gemeindegrundstücken in der Ortsmitte zu dem sagenhaft günstigen Preis von 300 €/m² kein Schaden entstanden ist. Es geht um immerhin rd. 500.000 €, die nach den Berechnungen der Bürgerinitiative in der Gemeindekasse fehlen. Bis heute hat der Bürgermeister nicht aufgezeigt, was an den Berechnungen der Bürgerinitiative falsch sein soll. Die Bürgerinitiative weiß, wie bei der Gemeinde gerechnet wurde. Die Berechnung war falsch und zudem so nicht zulässig.

In der Debatte zur Planung und Bebauung der Ortsmitte in der Sitzung der Gemeindevertretung am 25.2.2021 wurde von dem Fraktionsvorsitzenden der CDU gefordert, dass die Kritiker der Veräußerung gerichtlich gegen den Verkauf vorgehen mögen. Das wurde von der Bürgerinitiative erwogen. Ein eingeschalteter Fachanwalt für Verwaltungsrecht hat die Bürgerinitiative belehren müssen, dass ein Bürger keine Möglichkeit hat gegen einen solchen Verkauf vorzugehen.

Immer wieder werden vom Bürgermeister, aber auch von SPD oder mal von CDU die Expertisen der Kommunalaufsicht angeführt und herangezogen, obwohl die Kommunalaufsicht schon damals schrieb, rückwirkend nicht mehr eingreifen zu können. In einem ergänzenden Schreiben wird jedoch darauf Bezug genommen, dass ein Bieterverfahren dringend geboten gewesen wäre. Es wurden sogar Empfehlungen gegeben, wie man den Unterwertverkauf hätte begründen können. Eine klare Bestätigung unserer Ansicht.

Was der Öffentlichkeit bis heute verborgen bleibt, ist die Begründung des Bürgermeisters, warum unter Wert verkauft wurde. Auf eine solche Begründung bezieht sich die Kommunalaufsicht in Ihren Schreiben. Diese Begründung ist nicht beaknnt. Deswegen kann der Wert der Stellungnahmen nicht beurteilt, ja sogar angezweifelt werden. Erfahrungen im politischen Betrieb zeigen es regelmäßig, dass oft schon die Fragestellung problematisch ist und die Antworten entsprechend sind. Häufig wird auch bei den Antworten auf Inhalte zurückgegriffen, die passen und der Rest unterdrückt. Wenn das Handeln des Bürgermeisters bei der Veräußerung so rechtens gewesen sein soll, ist absolut nicht zu verstehen, warum er nicht offensiv wird und ausnahmslos die Anfragen und Antworten der Kommunalaufsicht zu der Veräußerung der Grundstücke in der Ortsmitte offenlegt.

Der Wert eines Baugrundstücks wird im Wesentlichen durch die Größe des zulässigen Bauvolumens bestimmt. Die Gemeinde, vertreten durch den Bürgermeister, hat das nicht beachtet. Die Preisermittlung war falsch. Trotz der Hinweise, die von der Fraktion KOMM,A gegeben wurden, erfolgte die Veräußerung der Grundstücke zu dem viel zu niedrig angesetzten Preis. Die in der Gemeindevertretung vertretenen Parteien SPD, CDU und FDP sind als kontrollierendes Organ ihrer Pflicht der ordnungsgemäßen Prüfung und Beanstandung des Verkaufs nicht nachgekommen und deshalb mitverantwortlich zu machen. Unwissenheit schützt in dem Fall nicht.

Die Bürgerinitiative hatte durch einen Sachverständigen für die Ermittlung von Bodenwerten den Wert der 1000 m² großen Grundstücksflächen, die der Gemeinde gehörten auf Grundlage des Bodenrichtwerts, Stand 1.1.2016 ermitteln lassen. Dabei wurden die baulichen Ausnutzungsziffern aus dem damals in Rede stehenden Bebauungsplanentwurf, Stand August 2017 zugrunde gelegt.

Der Bürgermeister kennt diese Ermittlung und er wurde vor der Protokollierung des Verkaufs eindringlich auf diese korrekte Wertermittlung für die Grundstücke hingewiesen. Die Veräußerung wurde dennoch auf Grundlage des falsch ermittelten Preises durchgeführt.

Die Antwort des Bürgermeisters, die aus der Anfrage der SPD-Fraktion vom 15.11.2018 entnommen werden kann, macht die fehlerhafte Berechnung auch augenfällig. In dem Papier wird der Bürgermeister wie folgt zitiert: Der am Markt erzielbare Durchschnittspreis der vergleichbaren Grundstücke habe bei 297€/m² gelegen. Das ist eine unbelegte Behauptung, die aber auch nicht belegt werden kann. Belege fehlen in der Antwort des Bürgermeisters, etwa Belegen zu den Grundstücken, die er herangezogen haben will. Die SPD veröffentlicht die Aussage in ihrer Anfrage auch noch und fordert keine Aufklärung. Es gibt keine veräußerten Grundstücke aus diesem Zeitraum, die in vergleichbarer Lage mit in etwa vergleichbaren baulichen Ausnutzungsziffern, wie im Entwurf des Bebauungsplans vorgesehen, die veräußert wurden. Darüber hinaus entspricht der Preis von 300 €/m² nicht mal den in Bickenbach zu der Zeit erzielten Preisen für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser in ortsnaher Lage. Die Preise bewegten sich oberhalb von 400 €/m², wohlgemerkt bei einer viel geringeren Bebaubarkeit als in der Ortsmitte ermöglicht werden soll mit den 3- und 4-geschossigen Bebauungen incl. Staffelgeschossen. Staffelgeschosse sind im Übrigen nach den einschlägigen Vorschriften für eine Ermittlung von Bodenwerten mit heranzuziehen, anders als bei der Ermittlung von Geschossflächenzahlen nach der Baunutzungsverordnung.

Es gibt eine verlässliche Quelle, welche die Bodenpreisentwicklung verfolgt und Bodenrichtwerte regelmäßig erhebt als Grundlage für die Ermittlung von Bodenwerten. Es ist der für den Kreis Darmstadt-Dieburg zuständige Gutachterausschuss für Immobilienwerte mit Sitz in Heppenheim. Zum Stichtag 1.1.2016 wurde der Richtwert für das Gebiet in der Ortsmitte mit 360 €/m² von dem Ausschuss angegeben, bei einer baulichen Ausnutzung von lediglich 0,5. Die Zahl 0,5 bedeutet, dass die Hälfte (0,5) der Grundstücksfläche als maximal bebaubare Gebäudefläche dem Richtwert von 360 €/m² zugrunde gelegt wurde. Die baulichen Ausnutzungsziffern waren jedoch nicht 0,5, sondern lagen um ein Mehrfaches höher, nämlich bei 2,5 und 1,1 für die jeweiligen Grundstücksteile gemäß Bebauungsplanentwurf. Die tatsächlichen Werte wurden von dem durch die Bürgerinitiative beauftragten Sachverständigen nach den einschlägigen Verfahren ermittelt.

Bodenrichtwert Stand 1.1.2016

Weiter sagt der Bürgermeister laut der Anfrage der SPD-Fraktion, dass zum Zeitpunkt der Überprüfung des Preises bekannt war, welche Pläne bei der baulichen Ausnutzung im Raum standen. Diese seien in den Verkaufsverhandlungen der Vergleichsgrundstücke schon eingepreist gewesen. Die Aussage stimmt nur insoweit, als dass zu dem Zeitpunkt die künftige beabsichtigte Bebaubarkeit im Raum stand. Nicht nachvollzogen werden kann die Aussage, wonach das künftige Bauvolumen eingepreist gewesen sei. Der Bürgermeister versucht aufzuzeigen, dass bei anderen Grundstücken auch nur 300€/m² erzielt wurden bei gleich hoher baulicher Ausnutzung, wie zukünftig in der Ortsmitte zugelassen werden soll. Aus zweierlei Gründen ist die Auskunft nicht glaubhaft. Wie erwähnt, wurden zu dem Zeitpunkt in vergleichbarer Lage keine Grundstücke mit der gleich hohen baulichen Ausnutzung veräußert. Zum Zweiten kann belegt werden, dass schon im 2016 und davor wesentlich höhere Grundstückspreise bei viel geringeren Ausnutzungen in Bickenbach erzielt wurden.

Die Aussage des Bürgermeisters, wonach die zukünftige bauliche Ausnutzung der Grundstücke bei der Kaufpreisbildung berücksichtigt wurde, ist eindeutig falsch.

Eine Kommune ist vom Grundsatz gehalten Grundstücke zum Verkehrswert zu veräußern. Das schreibt das Gesetz vor. Der Preis darf nicht beliebig ermittelt werden und etwa auch nicht einfach um Abbruchkosten abgemindert werden. Vermögenswerte von Staat, Land und auch von Kommunen müssen auf der Grundlage vorgeschriebener Wertermittlungsverfahren berechnet werden, Grundstücke nach einschlägigen Verkehrswertermittlungsverfahren. Das erfolgte nicht. Entgegen der Vorschriften und trotz rechtzeitiger Hinweise, dass der Preis falsch ermittelt ist, wurde die Veräußerung vom Bürgermeister durchgeführt. Es gibt bis heute kein Dokument oder eine Erläuterung durch den Bürgermeister, woraus entnommen und nachvollzogen werden kann, worauf er sich stützt, korrekt ermittelt und gehandelt zu haben.

Es ist auch keine Regelung mit dem Käufer bekannt, die zu einer Kaufpreisanpassung führen würde oder einer Regelung über einen Ausgleich für die Bodenwertsteigerung für die zum Zeitpunkt der Veräußerung noch nicht rechtswirksam beschlossenen baulichen Ausnutzungen des Bebauungsplans. Eine solche Regelung wäre möglich gewesen, um der Rechtsunsicherheit zu begegnen, wurde jedoch auch nicht getroffen.

Die Kommunalaufsicht spielt in dem Verfahren, wie schon erwähnt,eine unrühmliche Rolle. Anders kann es nicht bezeichnet werden, solange die Schreiben der Gemeinde an die Kommunalaufsicht nicht zugänglich werden. Verwunderlich ist, dass der Bürgermeister die Schriftstücke zurückhält, obwohl er doch felsenfest davon überzeugt ist, richtig gehandelt zu haben. Es grenzt an einen Skandal, wie die Kommunalaufsicht, die, wie der Name schon sagt, das Tun hinsichtlich der Vorschriften und Gesetze als helfende Hand einer Kommune zu überwachen hat, die Veräußerung nicht offiziell beanstandet hat und dafür sorgte, dass der Kaufvertrag rückabgewickelt wurde. Rechtlich betrachtet bleibt die Rolle der Kommunalaufsicht obskur. Das betont auch der von der Bürgerinitiative zur rechtlichen Bewertung des Vorgangs beigezogene Fachanwalt.

In der Auseinandersetzung um den Abbruch des Anbaus in der Steingasse 2 verwies der Fraktionsvorsitzende der SPD darauf, dass der Denkmalschutz im Kreis Darmstadt-Dieburg einem Dezernenten der Partei DIE GRÜNEN unterstehe und nicht dem SPD-Landrat. Daraus lässt sich sehr schön erkennen, dass die direkten Drähte unter Parteikollegen sehr wohl zumindest nicht unbekannt sind als Mittel zum Zweck. Die Kommunalaufsicht untersteht einem SPD-Landrat.

Rechtlich ist die Sachlage eindeutig. Wir wissen wie der Preis ermittelt wurde. Es wurde der Richtwert von 360€/m² um 60€/m² gemindert und daraus der Kaufpreis von 300€/m² zum Ansatz gebracht. Losgelöst von der Frage, ob die Minderung um 60€/m² gerechtfertigt war für den Abbruch des Gasthauses ZUR ROSE, 60.000 € ist völlig überzogen, ist der verbleibende Preis für das Grundstück, wie oben ausführlich beschrieben, falsch angesetzt. Der Richtwert basiert auf der viel geringeren baulichen Ausnutzung von 0,5. Hinzu kommt, dass mit dem veralteten Richtwert von 2016 operiert wurde. Am 1.1.2018, dem Jahr der Veräußerung war der Bodenrichtwert (bei 0,5) schon auf 430€ gestiegen.

Bodenrichtwert Stand 1.1.2018

Das wurde nicht beachtet. Der Bodenwert beträgt nach Richtwert 2016 nicht 300€/m², sondern 818€ und 521€/m², nach der Ermittlung des Sachverständigen. Aktualisiert auf das Jahr 2018 sind es sogar 977€ und 622€/m² für die jeweiligen Teilflächen nach dem Bebauungsplan. Zu der Berechnung des Sachverständigen ist dem Bürgermeister bis heute nur eingefallen, dass die Bürgerinitiative den Namen des Sachverständigen nicht preis gegeben habe. Das ist richtig. Die Bürgerinitiative verantwortet die Aussagen und gibt keine Namen von beauftragten Rechtsanwälten, Architekten, Sachverständigen, Unterstützern und Sympathisanten zu deren Schutz heraus. Man muss sich aber mal die Haltung des Bürgermeisters auf der Zunge zergehen lassen. Da werden Bürger*innen aktiv und weisen den Bürgermeister auf eine fehlerhafte Preisberechnung hin und ihm fällt nichts inhaltlich dazu ein, außer der Kritik, dass der Verfasser der Berechnung nicht namentlich genannt sei. Gleichzeitig hält er aber alle Dokumente, die belegen sollen, dass die Veräußerung zulässig gewesen sein soll, zurück.

Ein Bürgermeister ist ein vom Volk gewählter Amtsträger und dem Volk verpflichtet. Es scheint verloren gegangen zu sein, wer wem zu dienen hat.

Die Ermittlung ist falsch angestellt worden. Der Bürgermeister hat trotz frühzeitiger Hinweise auf die Fehlerhaftigkeit der Ermittlung die Veräußerung durchführen lassen. Er hat seine Pflichten nicht erfüllt. Der Gemeinde ist ein Schaden entstanden.

Leider gehört es zu einem Webfehler der Gesetzeslage, das einzelne Bürger*innen nicht gegen eine solche Veräußerung vorgehen können.

Die Vorgehensweise ist in einem weiteren Punkt kritisch zu bewerten und zu beanstanden. Mit dem Verkauf der Flächen wurde nicht nur leichtfertig eine Partizipation an der Wertentwicklung der Grundstücke durch die städtebauliche Entwicklung des Gebiets aus der Hand gegeben -die Gemeinde hat ein weitreichendes Planungsbestimmungsrecht und hätte damit sogar de facto den Grundstückspreis nach oben treiben können- sie hätte sich vor allem aber größere Spielräume eröffnen können für notwendige anstehende Ortsentwicklungsmaßnahmen. So beklagte der Bürgermeister nach dem Verkauf der Grundstücke, dass die Gemeinde über keine Flächen mehr verfüge für die Errichtung eines Kindergartens. Da kann man nur sagen, unprofessionell und nicht vorausschauend gehandelt. Es wäre zu vermeiden gewesen, wenn man nicht leichtfertig und ohne Not Grundstücke hergibt und das auch noch zu so vergünstigtem Preis.

Die gesamte Angelegenheit bleibt unverständlich, nicht nachvollziehbar und ominös. Der Bürgermeister erklärt der Preis sei ortsüblich, wohlwissend, was zum Beispiel für die daneben belegenen Grundstücke von dem Investor bezahlt wurden. Auch in Kenntnis der deutlich höheren Preise, die schon lange vor 2018 im Baugebiet Gärtnerweg für Grundstücke von Einfamilienhäuschen bezahlt wurden sowie den hohen Preisen beim Verkauf von gemeindeeigenen Grundstücken im Baugebiet Waldkolonie (bereits vor 10 Jahren), alle mit deutlich geringerer Ausnutzung als in Ortsmitte. Auch den alles wissenden und richtig analysierenden Gemeindevertretern von SPD, CDU und FDP sind höhere Grundstücksverkaufspreise bekannt. Sie können sich daher nicht von dem Vorwurf freisprechen, es nicht gewusst zu haben oder, dass sie sich auf die Expertise der Gemeindeverwaltung mit dem Bürgermeister hätten verlassen können dürfen. Das ist leider eine allzu bekannte und viel zu einfache Ausrede und untauglich von der eigenen Verantwortung abzulenken, wenn etwas schief gegangen ist.

Im Sommer 2020 hat die Gemeinde in dem neu vorgelegten Bebauungsplan aus bis heute unerfindlichen Gründen die baulichen Ausnutzungsziffern sogar noch einmal deutlich erhöht. Das wird nun wieder zurück genommen. Auch da könnte man zu der Annahme gelangen, dass etwas dahinter steckte, da nie auch nur irgendjemand auf der Gemeindeseite oder von SPD, CDU und FDP, die das im Sommer 2020 absegneten, eine inhaltliche Begründung abgaben. Die Gemeindevertreter haben es vielleicht gar nicht bemerkt. Das würde allerdings zeigen, wie oberflächlich, um nicht zu sagen fahrlässig, sie den Bebauungsplan geprüft haben.

Wer sich intensiver mit der Thematik auseinandersetzen möchte, kann dies auch nochmals auf der alten Webseite von KOMM,A tun. Dort ist der komplette Vorgang aus parlamentarischer Sicht zusammengefasst.