Bebauungsdichte?

Was ist das überhaupt und warum gibt es darum eine Debatte? Die Bebauungsdichte im Zusammenhang mit der Bauleitplanung ist die Anzahl an Wohneinheiten, d.h. Wohnungen oder z.B. Einfamilienhäusern, auf einer bestimmten Fläche (hier: 1 Hektar = 10.000m²).

Die aktuelle Planung des Investors sieht 55 Wohneinheiten auf der neu zu bebauenden Fläche von ca. 6.000m² vor. Das ergibt eine (Neu-)Bebauungsdichte von ca. 91 Wohneinheiten pro Hektar.

Was ist daran so besonders? Wie muss man das in Verhältnis setzen?

Man muss dazu zunächst einmal die Umgebungsbebauung oder auch typische bzw. vorherrschende Bebauung in Bickenbach beleuchten. In dem von der Neuplanung betroffenen Gebiet, d.h. dem Geltungsbereich des aktuellen Bebauungsplans, finden sich ca. 40-45 Wohneinheiten auf einer Fläche von ca. 22.300m². Die Anzahl der Wohneinheiten haben wir geschätzt, inklusive der nunmehr abgerissenen Gebäude und inklusive der neuen Bebauung in der Bachgasse.

Das entspricht in etwa einer Bebauungsdichte von 17-20 Wohneinheiten pro Hektar im Bestand. Die neue Bebauung sieht demnach eine Bebauung mit der bis zu fünffachen Bebauungsdichte in diesem Bereich vor. Die Anzahl der Wohneinheiten in Summe soll in diesem Bereich mehr als verdoppelt werden (40-45 im Bestand vs. 55 Neu sowie bereits weitere in Diskussion befindliche Wohneinheiten in diesem Bereich).

Um den Gemeinden Instrumente zur Bauleitplanung an die Hand zu geben, gibt es unter anderem den Regionalplan Südhessen, kurz RPS. Hier werden Vorgaben zur Angemessenheit, Ortsangepasstheit und zur Bebauungsdichte gemacht.

Bickenbach ist ein Kleinzentrum. Gehen wir einmal davon aus, dass wir eine verstädterte Besiedlung sind. Somit wäre der Höchstwert 50 Wohneinheiten pro Hektar. Es gibt Uneinigkeit, ob wir in Bickenbach im Einzugsgebiet von S- und U-Bahnhaltepunkten sind oder absehbar sein werden. In diesem Fall gälten als Höchstgrenze 60 Wohneinheiten pro Hektar.

Wie man es auch dreht und wendet, die 91 Wohneinheiten pro Hektar bezogen auf den Neubau sind, neben vielen anderen missachteten Vorgaben des RPS, weit über das Ziel hinausgeschossen. Diese Diskussion führen wir bereits seit über einem Jahr mit der Gemeinde.

Das Planungskonzept der BI bewegt sich bereits an der Obergrenze der Dichtevorgabe für verstädterte Besiedlung mit S- und/oder U-Bahnhaltepunkt. Wir versuchen dabei, die weiteren Vorgaben des RPS einzuhalten.

 

Auf was bezieht man sich bei der Gemeinde? Warum beachtet man dies nicht?

Letzteres können wir nicht beantworten. Man stützt sich jedoch auf die Stellungnahme des Regierungspräsidiums Darmstadt, welche aus regionalplanerischer Sicht keine Bedenken hat und die Begründung des B-Plans nachvollziehen könne. Das RP wiederum stützt sich auf ein Urteil des Verwaltungsgerichtshofes (VGH) aus dem Jahr 2016, zieht jedoch diesbezüglich aus dem umfangreichen Urteil und dessen Begründung nur den Leitsatz heran, wonach die Ziele des RPS nur für die Ausweisung von neuen Baugebieten, nicht aber für die Überplanung bereits vorhandener Wohngebiete gelte.

Nun muss man dazu wissen, dass es bei der verhandelten Sachlage um die Unterschreitung von Dichtevorgaben für eine Bebauung eines weitaus größeren Areals (5ha) im Ballungsraum Frankfurt ging. Im gleichen Urteil und in der aktuellen Rechtsprechung in Hessen (z.B. Urteil aus dem Mai 2017) werden die Obergrenzen (im Gegensatz zu den Untergrenzen) der Dichtewerte jedoch jeweils als bindende Ziele der Regionalplanung bestätigt.

Ebenfalls zu beachten ist die Tatsache, dass der Geltungsbereich der jetzt diskutierten B-Plan-Änderung geschickt festgelegt wurde. Dieser Geltungsbereich umfasst auch Bestandsbereiche, für die keine Neubebauung geplant ist. Somit wird der Geltungsbereich von 6.000m² auf 11.000m² erweitert und rein rechnerisch ergibt sich eine Bebauungsdichte von unter 60 Wohneinheiten pro Hektar. Für bereits in der Diskussion befindliche, zusätzliche Wohneinheiten werden absichtlich keine Festlegungen getroffen. Die Rechnung würde vermutlich nicht mehr aufgehen.

Vermutlich wird der VGH auch im Fall Bickenbach diese (und weitere Fragestellungen) prüfen müssen, um letztendlich Klarheit zu schaffen. Liest man die Urteile, so geht der VGH glücklicherweise sehr differenziert vor.

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