Bebauungsdichte?

Was ist das überhaupt und warum gibt es darum eine Debatte? Die Bebauungsdichte im Zusammenhang mit der Bauleitplanung ist die Anzahl an Wohneinheiten, d.h. Wohnungen oder z.B. Einfamilienhäusern, auf einer bestimmten Fläche (hier: 1 Hektar = 10.000m²).

Die aktuelle Planung des Investors sieht 55 Wohneinheiten auf der neu zu bebauenden Fläche von ca. 6.000m² vor. Das ergibt eine (Neu-)Bebauungsdichte von ca. 91 Wohneinheiten pro Hektar.

Was ist daran so besonders? Wie muss man das in Verhältnis setzen?

Man muss dazu zunächst einmal die Umgebungsbebauung oder auch typische bzw. vorherrschende Bebauung in Bickenbach beleuchten. In dem von der Neuplanung betroffenen Gebiet, d.h. dem Geltungsbereich des aktuellen Bebauungsplans, finden sich ca. 40-45 Wohneinheiten auf einer Fläche von ca. 22.300m². Die Anzahl der Wohneinheiten haben wir geschätzt, inklusive der nunmehr abgerissenen Gebäude und inklusive der neuen Bebauung in der Bachgasse.

Das entspricht in etwa einer Bebauungsdichte von 17-20 Wohneinheiten pro Hektar im Bestand. Die neue Bebauung sieht demnach eine Bebauung mit der bis zu fünffachen Bebauungsdichte in diesem Bereich vor. Die Anzahl der Wohneinheiten in Summe soll in diesem Bereich mehr als verdoppelt werden (40-45 im Bestand vs. 55 Neu sowie bereits weitere in Diskussion befindliche Wohneinheiten in diesem Bereich).

Um den Gemeinden Instrumente zur Bauleitplanung an die Hand zu geben, gibt es unter anderem den Regionalplan Südhessen, kurz RPS. Hier werden Vorgaben zur Angemessenheit, Ortsangepasstheit und zur Bebauungsdichte gemacht.

Bickenbach ist ein Kleinzentrum. Gehen wir einmal davon aus, dass wir eine verstädterte Besiedlung sind. Somit wäre der Höchstwert 50 Wohneinheiten pro Hektar. Es gibt Uneinigkeit, ob wir in Bickenbach im Einzugsgebiet von S- und U-Bahnhaltepunkten sind oder absehbar sein werden. In diesem Fall gälten als Höchstgrenze 60 Wohneinheiten pro Hektar.

Wie man es auch dreht und wendet, die 91 Wohneinheiten pro Hektar bezogen auf den Neubau sind, neben vielen anderen missachteten Vorgaben des RPS, weit über das Ziel hinausgeschossen. Diese Diskussion führen wir bereits seit über einem Jahr mit der Gemeinde.

Das Planungskonzept der BI bewegt sich bereits an der Obergrenze der Dichtevorgabe für verstädterte Besiedlung mit S- und/oder U-Bahnhaltepunkt. Wir versuchen dabei, die weiteren Vorgaben des RPS einzuhalten.

 

Auf was bezieht man sich bei der Gemeinde? Warum beachtet man dies nicht?

Letzteres können wir nicht beantworten. Man stützt sich jedoch auf die Stellungnahme des Regierungspräsidiums Darmstadt, welche aus regionalplanerischer Sicht keine Bedenken hat und die Begründung des B-Plans nachvollziehen könne. Das RP wiederum stützt sich auf ein Urteil des Verwaltungsgerichtshofes (VGH) aus dem Jahr 2016, zieht jedoch diesbezüglich aus dem umfangreichen Urteil und dessen Begründung nur den Leitsatz heran, wonach die Ziele des RPS nur für die Ausweisung von neuen Baugebieten, nicht aber für die Überplanung bereits vorhandener Wohngebiete gelte.

Nun muss man dazu wissen, dass es bei der verhandelten Sachlage um die Unterschreitung von Dichtevorgaben für eine Bebauung eines weitaus größeren Areals (5ha) im Ballungsraum Frankfurt ging. Im gleichen Urteil und in der aktuellen Rechtsprechung in Hessen (z.B. Urteil aus dem Mai 2017) werden die Obergrenzen (im Gegensatz zu den Untergrenzen) der Dichtewerte jedoch jeweils als bindende Ziele der Regionalplanung bestätigt.

Ebenfalls zu beachten ist die Tatsache, dass der Geltungsbereich der jetzt diskutierten B-Plan-Änderung geschickt festgelegt wurde. Dieser Geltungsbereich umfasst auch Bestandsbereiche, für die keine Neubebauung geplant ist. Somit wird der Geltungsbereich von 6.000m² auf 11.000m² erweitert und rein rechnerisch ergibt sich eine Bebauungsdichte von unter 60 Wohneinheiten pro Hektar. Für bereits in der Diskussion befindliche, zusätzliche Wohneinheiten werden absichtlich keine Festlegungen getroffen. Die Rechnung würde vermutlich nicht mehr aufgehen.

Vermutlich wird der VGH auch im Fall Bickenbach diese (und weitere Fragestellungen) prüfen müssen, um letztendlich Klarheit zu schaffen. Liest man die Urteile, so geht der VGH glücklicherweise sehr differenziert vor.

Aus der Presse – Die lieben Parkplätze!

Unseren sachlichen Kommentar dazu finden Sie am Ende des Artikels.

 

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Als BI ist uns ebenfalls an einem vernünftigen Konzept zur Parkraumnutzung gelegen. Deshalb greifen wir moderne Überlegungen auf, um diese überhaupt erst einmal diskutieren zu können.

Eine doppelstöckige, extrem aufwändige und teure Tiefgarage mit fas 170 Stellplätzen als ultimative Lösung erscheint uns hier als zu kurz gedacht. Die aktuelle Debatte und Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange zeigen, dass auch in der aktuellen Planung das Parkraumkonzept nicht abschließend geklärt ist.

Die Planungsalternative der BI verlagert das Parkplatzproblem keineswegs auf fremde Grundstücke. Es geht darum, Flächen, die bereits als Parkraum genutzt werden, effektiver zu nutzen und zu optimieren, um den Bedarf an neuen Flächen so klein wie möglich zu halten. Immerhin soll die neue Tiefgarage auch den Bedarf von Rathaus und Bestand mit bedienen.

Es (ein Leichtbau Parkdeck) handelt sich also um einen Beitrag zur gesamten Parkraumsituation in der Ortsmitte, ebenso wir die im Konzept der BI vorgesehene annähernde Verdoppelung der Kurzzeitparkplätze entlang der Darmstädter Straße. Solche Konzepte müssen diskutiert werden, auch mit dem Hintergrund der zukünftigen Entwicklung des Individualverkehrs.

Die zugrundeliegende Idee der Parkraumlösung der BI wurde Herrn Bürgermeister Hennemann vor der Veröffentlichung des Artikels erläutert.

Um die Diskussion erst gar nicht aufkommen zu lassen, möchten wir hiermit auch klarstellen, dass wir seitens der BI kein Parkhaus vorschlagen… Vielmehr beinhaltet unser Vorschlag ein leichtes Parkdeck, welches ohne Belastung der umliegenden Anwohner in diesem Bereich zusätzliche Parkplätze schaffen kann. Ein solches Parkdeck kann zukünftig ggf. erweitert oder zurück gebaut werden. Ideen?

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Ein leichtes, begrüntes Parkdeck. Kann man sich bildlich in diesem Bereich vorstellen.

 

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Innenansicht eines aus Holz verkleideten Parkdecks

 

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Einfache Lösung, sehr flache Kombination aus halb unterirdisch, halb oberirdisch

Appell macht guten Fortschritt!

Wir freuen uns über die weiterhin zunehmende, positive Resonanz auf unseren Appell! In den vielen hundert geführten Gesprächen wird deutlich, dass die aktuelle Investorenplanung in der Mehrheit auf Skepsis und Ablehnung stößt, trotz des Wunsches aller, dass die Ortsmitte bebaut werden soll.

Die von uns erstellte Idee für eine alternative Planung hat hierbei viele positive Diskussionen angeregt. Wir scheinen damit vom Grundsatz her viele Menschen zu erreichen, da moderne Konzepte mit ansprechender, ortsangepasster Bebauung kombiniert werden.

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Unser Konzept soll dazu animieren, über eine Planungsalternative nachzudenken. In den letzten 2 Jahren wurde die aktuelle Planung als alternativlos dargestellt und deshalb nie eine Debatte über Alternativen geführt. Es ist aber keineswegs zu spät, diese Debatte nachzuholen. Wert ist es das allemal!

Unser Konzept werden wir am 19.1.2018 ab 19:30 Uhr im Bürgersaal des Rathauses nochmals detaillierter vor- und zur Diskussion stellen.

Am 20.1.2018 stehen wir wie gewohnt von 10-12 Uhr für Fragen und Antworten an unserem Infostand vor dem Rathaus bereit. Ebenso am 21.1.2018 von 8-10 Uhr vor der Bäckerei Liebig.

Zuvor tagt der PLU-Ausschuss der Gemeinde bereits morgen am 16.1.2018 in öffentlicher Sitzung zu diesem Projekt. Hier wird üblicherweise die Beschlussempfehlung für die Gemeindevertretungssitzung diskutiert und ggf. beschlossen.

Die öffentliche Gemeindevertretungssitzung, an welcher der Beschluss zur aktuellen Planung erfolgen soll, findet am 25.1.2018 statt.

Nachtrag:

Die öffentlichen Sitzungen der Gemeinde finden in der Regel jeweils um 19:30 Uhr statt. Die oben erwähnten Sitzungen in jedem fall.

Sitzungen der Gemeinde werden im Ratsinformationssystem eingetragen. Dort finden sich auch immer jeweils die öffentlichen Anlagen wie z.B. Beschlussvorlagen, B-Plan, Gutachten etc.

Terminkalender der gemeinde Bickenbach

 

 

 

Cambrai-Fritsch, Darmstadt

Wir hatten folgendes bereits am Dienstag auf Facebook gepostet und holen das jetzt auf unserer Webseite nach.

Sicherlich nicht vergleichbar mit unseren „Neuen Mitte“ und die Meldung im ECHO ist auch schon fast einen Monat alt, dennoch ein paar interessante Aussagen und Ansätze des Architektenbüros Albert Speer und Partner zu deren Siegerentwurf für das Projekt Cambrai-Fritsch in Darmstadt.

….Die Planer mischen Ein- und Mehrfamilienhäuser und achten auf Flexibilität für die künftige Entwicklung. „Wir wissen nicht, wie viele Autos wir in Zukunft brauchen w…erden“, nennt Häpp ein Beispiel. „Also war es eine bewusste Entscheidung, keine Tiefgarage zu bauen. Stattdessen gibt es Quartiersgaragen, die man gegebenenfalls irgendwann auch wieder zurückbauen kann.“…

Für den Bereich des Quartierplatzes wurde angemerkt:

….Ansonsten gibt es viel Grün, Bodenfläche wird entsiegelt, vorhandene Bäume bleiben stehen….

Unser Planungskonzept greift diese Ideen auf. Die Gemeinde setzt derzeit noch auf das genaue Gegenteil: Vollversiegelt. Doppelstöckige Tiefgarage. Blockbebauung.

Planungsvorschlag der BI

Wir wünschen einen guten Start ins neue, sicherlich spannende Jahr!

Wir haben seitens der BI die Feiertage genutzt und zusammen mit Architekten an einem alternativen Planungsvorschlag gearbeitet. Es handelt sich hierbei um eine erste Idee, wie eine alternative Planung aussehen könnte, ohne das bisherige Konzept komplett auf den Kopf zu stellen.

Hierbei sind uns wichtig:

  • ortstypische Bebauung und Einfügung in die Umgebung
  • Wohlfühlorte durch Schaffung von nutzbaren öffentlichen Räumen
  • Schaffung Aufenthaltsqualitäten durch Erhalt von Grünzonen
  • angemessene Proportionen und Architektur zur Identitätsstiftung
  • ausreichende Anzahl von Kurzzeitparkplätzen zur Sicherstellung einer ausreichenden Frequenz für den Einzelhandel
  • keine flächendeckende Tiefgarage

 

Wir werden dieses Konzept auf einer öffentlichen Veranstaltung am 19.1.2018 ab 19:30 Uhr im Rathaus vorstellen und erläutern. Mit diesem Konzept möchten wir auch zeigen, wie die mit unserem Appell geforderte Zeit genutzt werden kann.

Die Pläne finden Sie hier als PDF zum Herunterladen.