Kommunalaufsicht: Grundstücksverkäufe sollen nicht zu beanstanden sein?!

Nach gut 3-monatiger Bedenkzeit gelang es der Kommunalaufsicht, eine Beschwerde von Komm,A bezüglich der gemeindlichen Grundstücksverkäufe zu beantworten.

Nachfolgend ein ausführlicher Kommentar dazu von Helmut Erzgräber-Lamm:

  • Kommunalaufsicht beanstandet nicht den Verkauf von Grundstücken durch die Gemeinde!
  • Gemeinde veräußert Grundstücke weit unter Marktpreis!
  • Marktpreis liegt laut Gemeinde bei 360 Euro/m²!
  • Gemeinde verschleudert 500.000 Euro!
  • Gemeinde erstellte keine Wertgutachten und führte kein Angebotsverfahren durch!
  • Was sollen sozialpolitische Gründe für den niedrigen Verkaufspreis gewesen sein???

 

Um es vorweg zu sagen, das Schreiben der Kommunalaufsicht ist nicht zu verstehen. Die Kommunalaufsicht erklärt den Verkauf zu einem Preis von 300 Euro/m² für zulässig und nachvollziehbar. Jeder in Bickenbach weiß, wo die Preise für Grundstücke liegen. Auch die Gemeinde. Bereits vor 14 Jahren hat die Gemeinde Grundstücke in weitaus schlechteren Lagen und geringeren baulichen Ausnutzungsziffern für 365 Euro/m² veräußert. In der Waldkolonie hat die Gemeinde für den Verkauf von Grundstücken vor über 5 Jahren schon bis zu 500 Euro/m² erzielt, auch bei viel geringeren baulich zulässigen Ausnutzungen. In der Zwischenzeit sind die Grundstückspreise weiter gestiegen.

Auch die Kommunalaufsicht müsste diese Daten haben oder hätte diese beim Gutachterausschuss erfragen können. Der Gutachterausschuss des Kreises für die Ermittlung der Bodenrichtwerte kommt selbst zu dem Ergebnis, dass in Bickenbach der Wert bei 360 Euro/m² liegt. Das bei einem Stand zum 1.01.2016 (!). Das ist auch noch ein Durchschnittswert über alle Verkäufe und hat als Grundlage eine bauliche Ausnutzung von 0,5 der Grundstückgröße. Die veräußerten, in bester Lage in der Ortsmitte befindlichen Grundstücke lassen nach dem Bebauungsplan eine bauliche Ausnutzung von 0,8 und 3,0 zu. Jeder weiß, dass ein Grundstück im Wert steigt, je mehr Fläche auf einem Grundstück errichtet werden darf. Nichts dazu in dem Schreiben der Kommunalaufsicht.

Stattdessen wird erklärt, dass Verkehrswerte nicht einfach zu ermitteln seien. Das ist Unsinn. Nicht umsonst ermitteln Gutachter laufend die Bodenrichtwerte als Grundlagen für Wertermittlungen. Es gibt einschlägige Richtlinien und Verfahren zur Ermittlung des Wertes von Grundstücken und Gebäuden. Eine solche Ermittlung wurde von der Gemeinde aber gerade nicht durchgeführt.

Die Kommunalaufsicht hat das nicht beanstandet. Es ist merkwürdig, denn die Hessische Gemeindeordnung schreibt einen Verkauf zum am Markt erzielbaren Preis grundsätzlich vor. Abweichungen sind möglich, aber auch nur in engen Grenzen.

Eine solche Abweichung kann eine gesamtstädtebauliche Entwicklung sein, die einen Unterwertverkauf rechtfertigt. Es könnte eine Erklärung sein. Jedoch ist das auch keine willkürlich oder intuitive Entscheidung einer Gemeinde, sondern muss erkennbar und nachvollziehbar von einer Gemeinde dargelegt werden. Die Kommunalaufsicht erklärt in ihrem Schreiben jedoch nicht, welche gesamtstädtebaulichen Gründe von der Gemeinde vorgetragen wurden, die bei der Kommunalaufsicht zu dem Ergebnis führten, dass der Verkaufspreis der Gemeindegrundstücke zulässig war. Nicht unbeachtlich bei einem solchen Aspekt ist dazu die Herleitung des Minderpreises aus städtebaulichen Gesichtspunkten.

Auf die städtebaulichen Gesichtspunkte, die den Minderpreis (geschätzt 500.000 Euro !) erklären und dem Investor zugute kommen, dürfen wir gespannt sein. Welch eine Subvention eines Bauträgers.

Die Gemeinde verkauft nicht nur ohne Wertgutachten, sie verkauft auch ohne ein Angebotsverfahren direkt an einen Investor. Auch das wird von der Kommunalaufsicht nicht beanstandet. Dazu gibt es nichts in dem Schreiben der Kommunalaufsicht. Auch hier sind wir gespannt auf die Erklärung, dass andere keinen höheren Preis entrichtet hätten.

Wir haben es nun schwarz auf weiß, wie Gemeinde gerechnet hat. Es wurde der Wert des Gutachterausschusses, Stand 1.01.2016 angesetzt und dieser Wert um die Abbruchkosten abgezogen. Das ist eine falsche Betrachtung zur Ermittlung eines Wertes und führt demzufolge zu einem falschen Preis. Es zeigt aber auch, dass die Begründung des Städtebaus für die Minderung nun nachgeschoben wurde. Die Begründung spielte zum Zeitpunkt der Beschlussfassung keine Rolle. Die Betrachtung war damals eine andere und diese ist falsch und nicht zulässig. Warum die Kommunalaufsicht nicht darauf eingeht, ist nicht zu verstehen. In jedem Fall hätte sie erkennen müssen, dass Ermittlung völlig falsch und auf nicht zulässiger Basis erfolgte.

In dem Schreiben von KOMM,A wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Bodenrichtwert des Gutachterausschuss um einen Wert vom 1.01.2016 handelt mit einer baulichen Ausnutzungsziffer von 0,5. Der Kommunalaufsicht lag auch die Ermittlung des von der Bürgerinitative eingeschalteten Sachverständigen für die Grundstücks- und Immobilienbewertung vor, der nach der Richtlinie für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken zu Werten von 819 Euro/m² für das Teilgrundstück an der Darmstädter Straße gelangte und zu 521 Euro/m² für das Teilgrundstück Steingasse 4, Stand zum 1.01.2016. Die Preissteigerung für Grundstücke auf den Stand 2018 ist dabei noch nicht enthalten. Die Richtlinie ist eine Verwaltungsvorschrift, erlassen vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit.

Weiterer schwerwiegender Fehler in der Ermittlung des Verkaufspreise durch die Gemeinde ist die Annahme, dass die Kosten des Abbruchs den Wert eines Gebäudes darstellen. Wenn dem so wäre, würden sich viele Eigentümer wundern. Es muss schon ein wahnsinnig schlechter Zustand eines Gebäudes gegeben sein, dass ein Minuswert als Restwert entsteht. Es ist völlig unbegreiflich, wieso die Kommunalaufsicht die Ermittlung nicht bemängelte. Es wurde stattdessen lediglich erklärt, dass die Abbruchkosten nicht zu beanstanden seien. Um die ermittelten Kosten für den Abbruch ging es KOMM,A in der Anfrage nicht. Es fehlt eine Ermittlung des Restwertes des Gebäudes „Zur Rose“. Wie bei Grundstücken werden Gebäudewerte nach einschlägigen Methoden und Richtlinien nach einem Sach- oder Ertragswertverfahren ermittelt. Das unterblieb! Eine erste überschlägige Ermittlung des Restwertes des Gebäudes „Zur Rose“ zeigte bereits, dass sich ein Restwert ergibt und kein Minusbetrag, der vom Bodenwert abgezogen werden kann, wie das die Gemeinde vornahm!

In dem Schreiben der Kommunalaufsicht werden auch sozialpolitische Gründe angeführt, die eine Minderung eines Verkaufspreises eines Grundstücks einer Gemeinde rechtfertigen. Welche sollen das gewesen sein? Von der Kommunalaufsicht wird die Gemeinde kritisiert, sie habe die Gründe nicht schriftlich in der Beschlussvorlage zum Verkauf erwähnt. Die Kommunalaufsicht hätte leicht feststellen können, dass es zumindest keine sozialpolitischen Aspekte gegeben hat, die eine Reduktion des Preises rechtfertigen. Wir können feststellen und deshalb gibt es auch dazu nichts in der Beschlussvorlage, dass es keine sozialpolitischen Komponenten in dem Bebauungsplan für die von der Gemeinde veräußerten Grundstücke gibt und es ist auch der Öffentlichkeit nichts bekannt, dass mit dem Investor als sozialpolitisch zu bezeichnende Auflagen vertraglich vereinbart wurden.

Wir sind darauf gespannt von der Gemeinde zu hören, was sie an der von dem Investor Schlossallee geplanten Bebauung für soziale Komponenten enthalten sein sollen.

Die Vorgehensweise der Gemeinde beim Grundstücksverkauf Rose/Burger ist erschreckend fehlerhaft und rechtlich nicht zulässig.

Die Kommunalaufsicht des Kreises nickt die Veräußerung ab!

Es wird wohl darauf hinauslaufen, dass ein Deutsches Gericht feststellen muss, ob Grundstücksverkäufe der Gemeinde rechtens waren.

 

Die Stellungnahme der Kommunalaufsicht:

Rückmeldung KA

Rückmeldung KA_1

ECHO – Disput um Bauvorhaben geht weiter

Kommentar zur Berichterstattung im ECHO vom 18. Mai 2018. Den Artikel als PDF Version finden Sie auf der Webseite von Komm,A zum Download.

  • Ein Bürgermeister, der die Verfahren zur Wertermittlung von Grundstücken nicht versteht oder vernachlässigt
  • Bürgerinitiative geht bereits gerichtlich gegen den beschlossenen Bebauungsplan zur Ortsmitte vor!
  • Die  verkauften Grundstücke sind bereits auch ohne Preissteigerung seit dem 1.1. 2016 mehr wert als 300,-/m²

Herr Bürgermeister Hennemann hat nicht verstanden, dass es Vorschriften gibt und Richtlinien zur Ermittlung von Grundstückswerten. Es reicht eben gerade nicht, auf andere Verkäufe zu verweisen. Andererseits erwähnt der Bürgermeister nicht, dass ein direkt angrenzendes Grundstück für 800,- bis 900,-/m² verkauft wurde. Wieso war dieser Preis dann nicht maßgeblich für die gemeindeeignen Grundstücke? die Preise waren bekannt zum Zeitpunkt des Verkaufs der Gemeindegrundstücke!

Die Aussage des Bürgermeisters Hennemann, dass „der Preis am Markt Bestand habe“, kann er vermutlich selbst nicht glauben. Was meint er überhaupt damit? Für den Preis hätten viele die Grundstücke gerne erworben. Es gab aber kein Angebotsverfahren. Stattdessen die Veräußerung an einen Bauträger. Dass dieser die Grundstücke zu dem niedrigen Preis mit Kusshand nahm, dürfte Jedem klar sein.

Es könnte der Eindruck gewonnen werden, dass die Bürgerinitiative erst noch gerichtlich gegen den Bebauungsplan vorgehen will. Das erfolgt bereits. In Vertretung für die Bürgerinitiative und viele Bürger hat sich dankenswerterweise ein Mitbürger bereit erklärt, als Kläger aufzutreten.

Die Bürgerinitiative hat durch einen Sachverständigen auf der Grundlage von einschlägigen Wertermittlungsverfahren die Grundstückswerte ermitteln lassen, zum Stand 1. 1. 2016. Das Ergebnis sind ein Grundstückswert von EUR 681.786,-.

Die Bürgerinitative wies in dem Gespräch mit dem Darmstädter Echo darauf hin, dass die Steigerung der Grundstückspreise von mindestens 12% bis zum Verkaufszeitpunkt in 2018 hinzuzurechnen ist. Die seit kurzen vorliegenden Bodenrichtwerte des Kreises zeigen, dass die Steigerung sogar noch höher ausgefallen ist für Bickenbach und den Bereich der Ortsmitte als von der Bürgerinitative aus Vorsicht defensiv angenommen wurde. Die steigerung liegt bei über 19%. Der Preis hätte bei mindestens EUR 811.325,- liegen müssen und nicht bei EUR 300.000,-. Der Verlsut beträgt EUR 511.325,-.

Das ist viel Geld für eine kleine Gemeinde!

 

Artikel ECHO 1

Artikel ECHO 2

Artikel ECHO 3

 

 

 

Ortsbegehung Darmstädter Straße im Anschluss an den Infostand der BI am Samstag, 26.05.2018 um 11.30 Uhr

Ab 11.30 Uhr startet am Rathaus eine erste, durch Aktive aus der Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach (BI) geführte Ortsbegehung durch die Darmstädter Straße vorbei an der Baustelle des Schlossallee-Projekts bis zum ehemaligen Rathaus und zurück. Vor dem Ende gibt es noch einen Abstecher durch die Steingasse bis zu deren Einmündung in die Bachgasse.
Die Gruppe läuft gemeinsam zu für die Ortsentwicklung wichtigen Stationen. Dort gibt es Erläuterungen zu verschiedenen Themen und Fragestellungen.
Der Infostand der BI findet wie gewohnt zwischen 10.00 und 12.00 Uhr statt.

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Kacktüten!

Der Bauzaun entlang der Darmstädter Straße ist ziemlich unspektakulär, sorgte aber in gewissen Kreisen für einige Aufregung! So sehr, dass es in sozialen Medien heiß herging und sich sogar der Investor persönlich ein Bild über die Lage machen musste.

Der Grund? Kacktüten! Unter dieser Bezeichnung kursierte das Thema im Netz und meint damit den symbolischen Trauerflor, den einige Mitbürger*innen am Bauzaun befestigt haben. Ja, dazu wurden offensichtlich auch schwarze Plastiktüten verwendet.

Es ist schon erschreckend, wie in diesem Zusammenhang einzelne Personen sowie eine ganze Gemeindefraktion beschimpft und verunglimpft wurden, von Leuten, die sich selbst als Zitat: „wir von der CDU“ verstehen.

Nun denn, geschenkt! Es gibt wichtigere Themen im Zusammenhang mit der Neuen Mitte als Kacktüten und zum Glück gibt es Menschen, die sich von so einem Gebelle nicht einschüchtern lassen 😉

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Helmut Erzgräber-Lamm bindet Trauerflor an den Bauzaun des Schlossallee-Projektes in der Ortsmitte in Bickenbach

Wiltrud Lamm: „Mit kleinem Geld arbeiten“, zur 100-Tage-Bilanz von Bürgermeister Hennemann

Seitens der BI hatten wir bereits den ECHO-Artikel zur 100-Tage-Bilanz von Bürgermeister Hennemann kommentiert.

Nachfolgend möchten wir dazu den Kommentar von Wiltrud Lamm nachreichen:

Erfolgreiche Verbesserung des Ortsbildes durch das Aufstellen von Bänken und Schildern an den Ortseingängen. Aha!

Tatsächlich ortsbildprägend und von nachhaltiger Bedeutung ist jedoch das Thema der geplanten neuen Ortsmitte!

Die Aussage, man beschäftige sich gerade mit der Normenkontrollklage eines Bürgers, impliziert, dass es in Bickenbach einen Nörgler gibt. Tatsächlich steht aber eine breite Masse an Bürgerinnen und Bürgern hinter dem Widerstand dieses Bürgers. Mehr als 750 Bürger/innen hatten das Parlament aufgefordert, den Entwurf zur Änderungen des Bebauungsplanes (Investorenplanung) zu rückzustellen und inhaltlich zu überarbeiten. Ohne Gehör!

Wäre es aus juristischer Sicht bedeutungsvoll, wären fraglos viele Bürger/innen den Klageweg mitgegangen, das ist sicher.

Auch ist es miss- bzw. unverständlich, wenn davon geredet wird, dass Herr Hennemann das Thema Ortsmitte vom Vorgänger „übernommen“ habe. Die SPD Fraktion, und somit auch Herr Hennemann in führender Rolle, war eine der treibenden Kräfte für die geplante Bebauung in der Ortsmitte und steht somit in voller Verantwortung für die Entwicklung.

Apropos kleines Geld: Die Gemeindegrundstücke, also das Tafelsilber einer Kommune, die zur Arrondierung der Neuen Mitte unverzichtbar sind, wurden im vergangenen Monat, bereits unter Führung des neuen Bürgermeister, zu einem Preis von 300,- €/m² veräußert. Das obwohl bekannt war, dass der Richtwert für Grundstücke in Bickenbach deutlich höher liegt und zudem noch ohne jegliche sozialgerechte Bindung für den Erwerber.

Bereits vor 14 Jahren hat die Gemeinde Grundstücke in schlechterer Lage und mit geringerer baulicher Ausnutzung für 365,- €/m² veräußert.

Ein markgerechter Preis hätte der klammen Gemeindekasse in jeder Hinsicht gut getan.

Mit dem Verkauf müssen sich die Gemeindevertretung und Herr Hennemann wohl noch beschäftigen. Die Fraktion KOMM,A hat die Kommunalaufsicht zur Prüfung eingeschaltet.