Dicht, dichter, nicht mehr ganz dicht!

Bis heute dürften die wenigsten Bürger*innen aber auch Gemeindevertreter*innen realisiert haben, was da mit der Neuen Mitte auf uns zu kommt. Man dichtet sich die Planung schön oder schweigt gänzlich.

Von Anbeginn haben wir als Bürgerinitiative das hohe Maß der baulichen Verdichtung kritisiert, das fernab von jeglicher Verträglichkeit für einen Ort wie Bickenbach liegt.
Geplant sind 74 Wohneinheiten auf 0,6 Hektar. Das ergibt eine wahnsinnige Dichte von 123 Wohneinheiten pro Hektar. Der Regionalplan Südhessen gibt als Orientierungswert 60 Wohneinheiten pro Hektar als Obergrenze für Bickenbach.


Kunstgriffe

Die Gemeinde ist sich dessen bewusst auch wenn niemand explizit aussprechen will oder vermag, dass das genau so sein soll. Das er oder sie 74 Wohneinheiten explizit wollen.
Von Anfang hat man sich des Kunstgriffes bedient, das Plangebiet so groß zu gestalten, dass man die Dichte herunterrechnen kann. Bereits bebaute Gebiete wurden mit in das Plangebiet genommen. Man hat die Fläche des Bebauungsplanes von 0,6 Hektar auf 1,1 Hektar somit fast verdoppelt. Begründet wurde dies maßgeblich damit, dass man verhindern wolle, dass sich dort (in der Bachgasse) nochmals Landwirtschaft ansiedelt… Sie glauben das nicht? Lesen sie es in der Begründung schwarz auf weiß nach.


Schönmalerei und Ausreden

Im Sommer 2020 hat die Gemeinde beim Regierungspräsidium angefragt, ob man neuerlich 74 Wohneinheiten bauen könne und ob ein Zielabweichungsverfahren durchgeführt werden müsste. Die Antwort wurde im Original nicht veröffentlicht. Es wurde lediglich darauf verwiesen, dass laut Aussage des Regierungspräsidiums kein Verstoß gegen die Ziele des Regionalplans vorläge und auch kein Zielabweichungsverfahren notwendig sei. Man verkauft die Antwort des Regierungspräsidiums als Freifahrtschein, verschweigt aber die wesentlichen Punkte. Um das zu verstehen, muss man tiefer einsteigen. Man muss das Urteil des VGH lesen und verstehen.

Wir versuchen, es einfach zu erklären.

  • Der Verwaltungsgerichtshof hat das Ziel für eine Obergrenze der Bebauungsdichte für Vorhaben der Innenentwicklung als rechtswidrig beurteilt.
  • Paradoxerweise deshalb, um zu hohe Bebauungsdichten zu vermeiden, da sich Investoren auf eine Obergrenze beziehen könnten. Es bestünde ein Konflikt mit der Abwägungspflicht der Gemeinden, die Aufgrund des Anpassungsgebots an die Umgebungsbebauung auch niedrigere Dichten festlegen können müssen.
  • Deshalb existiert dieses Ziel (Obergrenze) formalrechtlich nicht mehr.
  • Deshalb kann dagegen nicht verstoßen werden.
  • Deshalb auch kein Zielabweichungsverfahren.
  • Deshalb ist das Regierungspräsidium hier in dieser konkreten Sache schlicht nicht (mehr) zuständig.

Die Gemeinde alleinig muss abwägen, ob die Bebauungsdichte passt oder nicht.

Was macht unsere Gemeinde? Sie nutzt diese Lücke aus, um für den Investor das Meiste herauszuholen. Eine Dichte von 123 Wohneinheiten pro Hektar!


Umgebungsbebauung

Auch die Gemeinde hat verstanden, dass die hohe Dichte problematisch ist. Zumindest der Chef der Verwaltung und sein Anwalt. Anstatt die Dichte zu reduzieren, wird getrickst.

Was tun in der Not, wenn die Umgebungsbebauung eine eher geringe Bebauungsdichte von schätzungsweise 25 Wohneinheiten pro Hektar aufweist und somit eine Abwägung schwierig würde?

Man rechnet die Dichte der Umgebungsbebauung einfach hoch. Was nicht passt wird passend gemacht. So geschehen, das ist die Art und Weise, wie die Gemeinde abwägt. Zugunsten des Investors, zum Schaden der Gemeinde.

Was wurde konkret getan? Die Umgebung der Neuen Mitte ist nahezu vollständig bebaut. Dort leben Menschen, zumeist Familien. Man hat nun geschätzt, wie viele Wohneinheiten rein theoretisch im Plangebiet möglich wären, ungeachtet der bestehenden Bebauung, ungeachtet der dort lebenden Menschen. Das ergab eine Zahl, die hoch genug war, um die hohe Verdichtung der Neuen Mitte zu rechtfertigen! D.h. in der Begründung steht, dass die hohe Dichte der Neuen Mitte der Umgebungsbebauung angepasst ist.

Sie glauben das nicht? Lesen Sie es in der öffentlichen Begründung nach. Da steht es schwarz auf weiß.

Man verkauft den Bürger*innen falsche Tatsachen! Das Vorgehen finden die Gemeindevertreter*innen offensichtlich völlig in Ordnung. Mit Ausnahme der Fraktion KOMM,A, die diese Thematik in der PLU Sitzung am 16. Februar 2021 nochmals hervorgehoben hat.

Das Vorgehen wurde in den Einwendungen bemängelt und aufgezeigt. Alle PLU Mitglieder haben es gelesen, keiner hat etwas gesagt, alle haben dem zugestimmt. Es ist anzunehmen, dass auch die Gemeindevertreter*innen das wieder so abstimmen werden am kommenden Donnerstag.


Die Neue Mitte wird in eine weitere Offenlage gehen. Gerne erklären wir in den dann wieder fälligen Einwendungen nochmals, was hier passiert und warum das mindestens moralisch verwerflich ist.

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