Des Bürgermeisters Lob auf die Haushaltskonsolidierung

Zum Verkauf von Gemeindegrundstücken in der Ortsmitte

Aus dem Darmstädter Echo vom 2.3.2021 konnte entnommen werden, dass es um die Finanzen in der Gemeinde Bickenbach gut bestellt sei. Der Bürgermeister spricht von geringeren Gewerbesteuereinnahmen von 300.000 €, dem Verzicht auf Gewerbesteuervorauszahlungen und von Kita-Gebühren, sowie der Zahlung von 400.000 € durch das Land. Nachvollziehbar, worauf der Überschuss zurückzuführen ist, wird leider dabei nicht. Es soll der Bürgerschaft erst mal recht sein, dass keine roten Zahlen geschrieben werden.

Der Bürgermeister lobt die solide Haushaltsführung mit dem Verweis, dass in den Jahren 2014-2018 die Etatlage sehr fragil gewesen sei. Er hebt den Überschuss von 500.000 € hervor, so sehr übergeht er aber weiterhin zu erklären, wieso durch den von ihm im Jahr 2018 veranlassten Verkauf von 1000 m² Gemeindegrundstücken in der Ortsmitte zu dem sagenhaft günstigen Preis von 300 €/m² kein Schaden entstanden ist. Es geht um immerhin rd. 500.000 €, die nach den Berechnungen der Bürgerinitiative in der Gemeindekasse fehlen. Bis heute hat der Bürgermeister nicht aufgezeigt, was an den Berechnungen der Bürgerinitiative falsch sein soll. Die Bürgerinitiative weiß, wie bei der Gemeinde gerechnet wurde. Die Berechnung war falsch und zudem so nicht zulässig.

In der Debatte zur Planung und Bebauung der Ortsmitte in der Sitzung der Gemeindevertretung am 25.2.2021 wurde von dem Fraktionsvorsitzenden der CDU gefordert, dass die Kritiker der Veräußerung gerichtlich gegen den Verkauf vorgehen mögen. Das wurde von der Bürgerinitiative erwogen. Ein eingeschalteter Fachanwalt für Verwaltungsrecht hat die Bürgerinitiative belehren müssen, dass ein Bürger keine Möglichkeit hat gegen einen solchen Verkauf vorzugehen.

Immer wieder werden vom Bürgermeister, aber auch von SPD oder mal von CDU die Expertisen der Kommunalaufsicht angeführt und herangezogen, obwohl die Kommunalaufsicht schon damals schrieb, rückwirkend nicht mehr eingreifen zu können. In einem ergänzenden Schreiben wird jedoch darauf Bezug genommen, dass ein Bieterverfahren dringend geboten gewesen wäre. Es wurden sogar Empfehlungen gegeben, wie man den Unterwertverkauf hätte begründen können. Eine klare Bestätigung unserer Ansicht.

Was der Öffentlichkeit bis heute verborgen bleibt, ist die Begründung des Bürgermeisters, warum unter Wert verkauft wurde. Auf eine solche Begründung bezieht sich die Kommunalaufsicht in Ihren Schreiben. Diese Begründung ist nicht beaknnt. Deswegen kann der Wert der Stellungnahmen nicht beurteilt, ja sogar angezweifelt werden. Erfahrungen im politischen Betrieb zeigen es regelmäßig, dass oft schon die Fragestellung problematisch ist und die Antworten entsprechend sind. Häufig wird auch bei den Antworten auf Inhalte zurückgegriffen, die passen und der Rest unterdrückt. Wenn das Handeln des Bürgermeisters bei der Veräußerung so rechtens gewesen sein soll, ist absolut nicht zu verstehen, warum er nicht offensiv wird und ausnahmslos die Anfragen und Antworten der Kommunalaufsicht zu der Veräußerung der Grundstücke in der Ortsmitte offenlegt.

Der Wert eines Baugrundstücks wird im Wesentlichen durch die Größe des zulässigen Bauvolumens bestimmt. Die Gemeinde, vertreten durch den Bürgermeister, hat das nicht beachtet. Die Preisermittlung war falsch. Trotz der Hinweise, die von der Fraktion KOMM,A gegeben wurden, erfolgte die Veräußerung der Grundstücke zu dem viel zu niedrig angesetzten Preis. Die in der Gemeindevertretung vertretenen Parteien SPD, CDU und FDP sind als kontrollierendes Organ ihrer Pflicht der ordnungsgemäßen Prüfung und Beanstandung des Verkaufs nicht nachgekommen und deshalb mitverantwortlich zu machen. Unwissenheit schützt in dem Fall nicht.

Die Bürgerinitiative hatte durch einen Sachverständigen für die Ermittlung von Bodenwerten den Wert der 1000 m² großen Grundstücksflächen, die der Gemeinde gehörten auf Grundlage des Bodenrichtwerts, Stand 1.1.2016 ermitteln lassen. Dabei wurden die baulichen Ausnutzungsziffern aus dem damals in Rede stehenden Bebauungsplanentwurf, Stand August 2017 zugrunde gelegt.

Der Bürgermeister kennt diese Ermittlung und er wurde vor der Protokollierung des Verkaufs eindringlich auf diese korrekte Wertermittlung für die Grundstücke hingewiesen. Die Veräußerung wurde dennoch auf Grundlage des falsch ermittelten Preises durchgeführt.

Die Antwort des Bürgermeisters, die aus der Anfrage der SPD-Fraktion vom 15.11.2018 entnommen werden kann, macht die fehlerhafte Berechnung auch augenfällig. In dem Papier wird der Bürgermeister wie folgt zitiert: Der am Markt erzielbare Durchschnittspreis der vergleichbaren Grundstücke habe bei 297€/m² gelegen. Das ist eine unbelegte Behauptung, die aber auch nicht belegt werden kann. Belege fehlen in der Antwort des Bürgermeisters, etwa Belegen zu den Grundstücken, die er herangezogen haben will. Die SPD veröffentlicht die Aussage in ihrer Anfrage auch noch und fordert keine Aufklärung. Es gibt keine veräußerten Grundstücke aus diesem Zeitraum, die in vergleichbarer Lage mit in etwa vergleichbaren baulichen Ausnutzungsziffern, wie im Entwurf des Bebauungsplans vorgesehen, die veräußert wurden. Darüber hinaus entspricht der Preis von 300 €/m² nicht mal den in Bickenbach zu der Zeit erzielten Preisen für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser in ortsnaher Lage. Die Preise bewegten sich oberhalb von 400 €/m², wohlgemerkt bei einer viel geringeren Bebaubarkeit als in der Ortsmitte ermöglicht werden soll mit den 3- und 4-geschossigen Bebauungen incl. Staffelgeschossen. Staffelgeschosse sind im Übrigen nach den einschlägigen Vorschriften für eine Ermittlung von Bodenwerten mit heranzuziehen, anders als bei der Ermittlung von Geschossflächenzahlen nach der Baunutzungsverordnung.

Es gibt eine verlässliche Quelle, welche die Bodenpreisentwicklung verfolgt und Bodenrichtwerte regelmäßig erhebt als Grundlage für die Ermittlung von Bodenwerten. Es ist der für den Kreis Darmstadt-Dieburg zuständige Gutachterausschuss für Immobilienwerte mit Sitz in Heppenheim. Zum Stichtag 1.1.2016 wurde der Richtwert für das Gebiet in der Ortsmitte mit 360 €/m² von dem Ausschuss angegeben, bei einer baulichen Ausnutzung von lediglich 0,5. Die Zahl 0,5 bedeutet, dass die Hälfte (0,5) der Grundstücksfläche als maximal bebaubare Gebäudefläche dem Richtwert von 360 €/m² zugrunde gelegt wurde. Die baulichen Ausnutzungsziffern waren jedoch nicht 0,5, sondern lagen um ein Mehrfaches höher, nämlich bei 2,5 und 1,1 für die jeweiligen Grundstücksteile gemäß Bebauungsplanentwurf. Die tatsächlichen Werte wurden von dem durch die Bürgerinitiative beauftragten Sachverständigen nach den einschlägigen Verfahren ermittelt.

Bodenrichtwert Stand 1.1.2016

Weiter sagt der Bürgermeister laut der Anfrage der SPD-Fraktion, dass zum Zeitpunkt der Überprüfung des Preises bekannt war, welche Pläne bei der baulichen Ausnutzung im Raum standen. Diese seien in den Verkaufsverhandlungen der Vergleichsgrundstücke schon eingepreist gewesen. Die Aussage stimmt nur insoweit, als dass zu dem Zeitpunkt die künftige beabsichtigte Bebaubarkeit im Raum stand. Nicht nachvollzogen werden kann die Aussage, wonach das künftige Bauvolumen eingepreist gewesen sei. Der Bürgermeister versucht aufzuzeigen, dass bei anderen Grundstücken auch nur 300€/m² erzielt wurden bei gleich hoher baulicher Ausnutzung, wie zukünftig in der Ortsmitte zugelassen werden soll. Aus zweierlei Gründen ist die Auskunft nicht glaubhaft. Wie erwähnt, wurden zu dem Zeitpunkt in vergleichbarer Lage keine Grundstücke mit der gleich hohen baulichen Ausnutzung veräußert. Zum Zweiten kann belegt werden, dass schon im 2016 und davor wesentlich höhere Grundstückspreise bei viel geringeren Ausnutzungen in Bickenbach erzielt wurden.

Die Aussage des Bürgermeisters, wonach die zukünftige bauliche Ausnutzung der Grundstücke bei der Kaufpreisbildung berücksichtigt wurde, ist eindeutig falsch.

Eine Kommune ist vom Grundsatz gehalten Grundstücke zum Verkehrswert zu veräußern. Das schreibt das Gesetz vor. Der Preis darf nicht beliebig ermittelt werden und etwa auch nicht einfach um Abbruchkosten abgemindert werden. Vermögenswerte von Staat, Land und auch von Kommunen müssen auf der Grundlage vorgeschriebener Wertermittlungsverfahren berechnet werden, Grundstücke nach einschlägigen Verkehrswertermittlungsverfahren. Das erfolgte nicht. Entgegen der Vorschriften und trotz rechtzeitiger Hinweise, dass der Preis falsch ermittelt ist, wurde die Veräußerung vom Bürgermeister durchgeführt. Es gibt bis heute kein Dokument oder eine Erläuterung durch den Bürgermeister, woraus entnommen und nachvollzogen werden kann, worauf er sich stützt, korrekt ermittelt und gehandelt zu haben.

Es ist auch keine Regelung mit dem Käufer bekannt, die zu einer Kaufpreisanpassung führen würde oder einer Regelung über einen Ausgleich für die Bodenwertsteigerung für die zum Zeitpunkt der Veräußerung noch nicht rechtswirksam beschlossenen baulichen Ausnutzungen des Bebauungsplans. Eine solche Regelung wäre möglich gewesen, um der Rechtsunsicherheit zu begegnen, wurde jedoch auch nicht getroffen.

Die Kommunalaufsicht spielt in dem Verfahren, wie schon erwähnt,eine unrühmliche Rolle. Anders kann es nicht bezeichnet werden, solange die Schreiben der Gemeinde an die Kommunalaufsicht nicht zugänglich werden. Verwunderlich ist, dass der Bürgermeister die Schriftstücke zurückhält, obwohl er doch felsenfest davon überzeugt ist, richtig gehandelt zu haben. Es grenzt an einen Skandal, wie die Kommunalaufsicht, die, wie der Name schon sagt, das Tun hinsichtlich der Vorschriften und Gesetze als helfende Hand einer Kommune zu überwachen hat, die Veräußerung nicht offiziell beanstandet hat und dafür sorgte, dass der Kaufvertrag rückabgewickelt wurde. Rechtlich betrachtet bleibt die Rolle der Kommunalaufsicht obskur. Das betont auch der von der Bürgerinitiative zur rechtlichen Bewertung des Vorgangs beigezogene Fachanwalt.

In der Auseinandersetzung um den Abbruch des Anbaus in der Steingasse 2 verwies der Fraktionsvorsitzende der SPD darauf, dass der Denkmalschutz im Kreis Darmstadt-Dieburg einem Dezernenten der Partei DIE GRÜNEN unterstehe und nicht dem SPD-Landrat. Daraus lässt sich sehr schön erkennen, dass die direkten Drähte unter Parteikollegen sehr wohl zumindest nicht unbekannt sind als Mittel zum Zweck. Die Kommunalaufsicht untersteht einem SPD-Landrat.

Rechtlich ist die Sachlage eindeutig. Wir wissen wie der Preis ermittelt wurde. Es wurde der Richtwert von 360€/m² um 60€/m² gemindert und daraus der Kaufpreis von 300€/m² zum Ansatz gebracht. Losgelöst von der Frage, ob die Minderung um 60€/m² gerechtfertigt war für den Abbruch des Gasthauses ZUR ROSE, 60.000 € ist völlig überzogen, ist der verbleibende Preis für das Grundstück, wie oben ausführlich beschrieben, falsch angesetzt. Der Richtwert basiert auf der viel geringeren baulichen Ausnutzung von 0,5. Hinzu kommt, dass mit dem veralteten Richtwert von 2016 operiert wurde. Am 1.1.2018, dem Jahr der Veräußerung war der Bodenrichtwert (bei 0,5) schon auf 430€ gestiegen.

Bodenrichtwert Stand 1.1.2018

Das wurde nicht beachtet. Der Bodenwert beträgt nach Richtwert 2016 nicht 300€/m², sondern 818€ und 521€/m², nach der Ermittlung des Sachverständigen. Aktualisiert auf das Jahr 2018 sind es sogar 977€ und 622€/m² für die jeweiligen Teilflächen nach dem Bebauungsplan. Zu der Berechnung des Sachverständigen ist dem Bürgermeister bis heute nur eingefallen, dass die Bürgerinitiative den Namen des Sachverständigen nicht preis gegeben habe. Das ist richtig. Die Bürgerinitiative verantwortet die Aussagen und gibt keine Namen von beauftragten Rechtsanwälten, Architekten, Sachverständigen, Unterstützern und Sympathisanten zu deren Schutz heraus. Man muss sich aber mal die Haltung des Bürgermeisters auf der Zunge zergehen lassen. Da werden Bürger*innen aktiv und weisen den Bürgermeister auf eine fehlerhafte Preisberechnung hin und ihm fällt nichts inhaltlich dazu ein, außer der Kritik, dass der Verfasser der Berechnung nicht namentlich genannt sei. Gleichzeitig hält er aber alle Dokumente, die belegen sollen, dass die Veräußerung zulässig gewesen sein soll, zurück.

Ein Bürgermeister ist ein vom Volk gewählter Amtsträger und dem Volk verpflichtet. Es scheint verloren gegangen zu sein, wer wem zu dienen hat.

Die Ermittlung ist falsch angestellt worden. Der Bürgermeister hat trotz frühzeitiger Hinweise auf die Fehlerhaftigkeit der Ermittlung die Veräußerung durchführen lassen. Er hat seine Pflichten nicht erfüllt. Der Gemeinde ist ein Schaden entstanden.

Leider gehört es zu einem Webfehler der Gesetzeslage, das einzelne Bürger*innen nicht gegen eine solche Veräußerung vorgehen können.

Die Vorgehensweise ist in einem weiteren Punkt kritisch zu bewerten und zu beanstanden. Mit dem Verkauf der Flächen wurde nicht nur leichtfertig eine Partizipation an der Wertentwicklung der Grundstücke durch die städtebauliche Entwicklung des Gebiets aus der Hand gegeben -die Gemeinde hat ein weitreichendes Planungsbestimmungsrecht und hätte damit sogar de facto den Grundstückspreis nach oben treiben können- sie hätte sich vor allem aber größere Spielräume eröffnen können für notwendige anstehende Ortsentwicklungsmaßnahmen. So beklagte der Bürgermeister nach dem Verkauf der Grundstücke, dass die Gemeinde über keine Flächen mehr verfüge für die Errichtung eines Kindergartens. Da kann man nur sagen, unprofessionell und nicht vorausschauend gehandelt. Es wäre zu vermeiden gewesen, wenn man nicht leichtfertig und ohne Not Grundstücke hergibt und das auch noch zu so vergünstigtem Preis.

Die gesamte Angelegenheit bleibt unverständlich, nicht nachvollziehbar und ominös. Der Bürgermeister erklärt der Preis sei ortsüblich, wohlwissend, was zum Beispiel für die daneben belegenen Grundstücke von dem Investor bezahlt wurden. Auch in Kenntnis der deutlich höheren Preise, die schon lange vor 2018 im Baugebiet Gärtnerweg für Grundstücke von Einfamilienhäuschen bezahlt wurden sowie den hohen Preisen beim Verkauf von gemeindeeigenen Grundstücken im Baugebiet Waldkolonie (bereits vor 10 Jahren), alle mit deutlich geringerer Ausnutzung als in Ortsmitte. Auch den alles wissenden und richtig analysierenden Gemeindevertretern von SPD, CDU und FDP sind höhere Grundstücksverkaufspreise bekannt. Sie können sich daher nicht von dem Vorwurf freisprechen, es nicht gewusst zu haben oder, dass sie sich auf die Expertise der Gemeindeverwaltung mit dem Bürgermeister hätten verlassen können dürfen. Das ist leider eine allzu bekannte und viel zu einfache Ausrede und untauglich von der eigenen Verantwortung abzulenken, wenn etwas schief gegangen ist.

Im Sommer 2020 hat die Gemeinde in dem neu vorgelegten Bebauungsplan aus bis heute unerfindlichen Gründen die baulichen Ausnutzungsziffern sogar noch einmal deutlich erhöht. Das wird nun wieder zurück genommen. Auch da könnte man zu der Annahme gelangen, dass etwas dahinter steckte, da nie auch nur irgendjemand auf der Gemeindeseite oder von SPD, CDU und FDP, die das im Sommer 2020 absegneten, eine inhaltliche Begründung abgaben. Die Gemeindevertreter haben es vielleicht gar nicht bemerkt. Das würde allerdings zeigen, wie oberflächlich, um nicht zu sagen fahrlässig, sie den Bebauungsplan geprüft haben.

Wer sich intensiver mit der Thematik auseinandersetzen möchte, kann dies auch nochmals auf der alten Webseite von KOMM,A tun. Dort ist der komplette Vorgang aus parlamentarischer Sicht zusammengefasst.