Mustereinwendung

Weitestgehend unbemerkt von der Öffentlichkeit wurde bereits im Februar eine neuerliche Offenlage des Bebauungsplanes „Nördlich der Darmstädter Straße – 1. Änderung“ vom Gemeindeparlament beschlossen. Die Frist für Einwendungen war vom 1. März bis zum 14. April 2021.

Wie in der Presse zu lesen war, musste die Offenlage auf formalen Gründen wiederholt werden. In der amtlichen Bekanntmachung der Gemeinde Bickenbach (im Darmstädter Echo vom 8. April 2021) wurde die neue Frist für Einwendungen. Diese dauert vom 16. April bis zum 17. Mai 2021. Bis dahin können alle Bürger*innen Bickenbachs Ihre Einwendungen, Bedenken und Sorgen bezüglich des Bebauungsplanes schriftlich bei der Gemeinde Bickenbach einreichen. Während der Öffnungszeiten des Rathauses können alle Unterlagen zum Bebauungsplans Entwurf eingesehen werden. Die Unterlagen finden sich auch im Internet unter www.bickenbach-bergstrasse.de (Bürgerservice – Amtliche Bekanntmachungen).

Aktuell stellen wir als Bürgerinitiative eine Musterweinwendung zur Verfügung für Menschen, die gerne in Sachen Neue Mitte aktiv werden möchten, dies im Rahmen der Offenlage aber nicht selbst tun können oder wollen. Immerhin ist die Sachlage mittlerweile doch einigermaßen komplex.

Unter folgendem Link können Sie die Mustereinwendung als editierbare Version (MS WORD) herunterladen, sofern Sie Anpassungen vornehmen möchten.

Nachfolgend noch einige Fragen und Antworten, die uns immer wieder gestellt werden. Das Original Flugblatt im PDF Format finden Sie hier:

FAQ:

Was ist mit meinen bisherigen Einwendungen geschehen?

Diese wurden zusammengefasst und Anfang des Jahres gemäß den Empfehlungen des Stadtplaners vom Gemeindeparlament bewertet und abgewogen. Die bisherigen Einwendungen haben zu keinen wesentlichen Änderungen geführt.

Sind meine bisherigen Einwendungen noch gültig in der laufenden Offenlage?

Nein, das sind sie nicht! Mit der neuerlichen Offenlage sind praktisch alle bisher eingegangenen Einwendungen auf „null“ gesetzt. Das gilt auch für Einwendungen, die im März/April bei der Gemeinde eingegangen sind. Wenn Sie möchten, dass Ihre Einwendungen im neuen Parlament Gehör finden, müssen Sie diese leider neu einreichen.

Gibt es eine Mustereinwendung?

Sofern Sie gerne Ihre Bedenken zum Ausdruck bringen möchten, sich aber nicht mit der komplexen Thematik auseinandersetzen können oder wollen, können Sie eine Mustereinwendung nutzen, die Ihnen die Bürgerinitiative gerne zur Verfügung stellt.

Was passiert nach der Offenlage?

Alle Einwendungen werden vom Stadtplanungsbüro zusammengefasst und es wird für das Gemeindeparlament ein Beschlussvorschlag erstellt. Hierbei müssen ausnahmslos alle Einwendungen beachtet werden. Nach Bewertung der Einwendungen muss entschieden werden, ob weitere Änderungen am Bebauungsplan notwendig sind und, sofern dies der Fall ist, ob diese noch einmal zu einer Offenlage führen. Anderenfalls kommt der Bebauungsplan zur Beschlussfassung in das Gemeindeparlament und würde nach Beschlussfassung rechtskräftig werden.

Es ist doch schon alles entschieden, was bringt eine Einwendung?

Zurzeit gilt noch der Bebauungsplan von 1993. Es ist noch nichts entschieden, außer, dass ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden soll, was auch die Bürgerinitiative grundsätzlich befürwortet. Allerdings nicht in der aktuellen Entwurfsfassung! Rechtskraft erlangt ein neuer Bebauungsplan erst nach der Beschlussfassung im neuen Parlament.

Wir es eine weitere Normenkontrollklage geben?

Die Normenkontrolle gegen einen Bebauungsplan ist ein gesetzliches Mittel, um sich gegen fehlerhaft zustande gekommene Bebauungspläne zu wehren. Sollte sich nach Beschlussfassung zeigen, dass der Bebauungsplan fehlerhaft sein könnte, streben wir das Mittel einer erneuten Normenkontrolle an.

Die Grundstücke gehören nicht der Gemeinde, wir können nicht über die Grundstücke des Investors bestimmen!

Die Gemeinde hat die absolute Planungshoheit und bestimmt zu jedem Zeitpunkt über das Mittel der Bauleitplanung, in welchem Maß und Umfang gebaut werden darf. Der Investor hat auf Grundlage des Bebauungsplanes von 1993 die Grundstücke gekauft und hat kein verbrieftes Recht, dass sich seine Ideen und Wünsche im Bebauungsplan widerspiegeln. Die Gemeinde hat jedoch die Pflicht, Ihre Ortsentwicklungsziele und die Interessen der Bürger*innen Bickenbachs im Rahmen der Bauleitplanung abzuwägen.

Der Investor könnte abspringen! Wer soll das finanzieren?

Die Gemeinde kümmert sich um die Bauleitplanung und hat keine Fürsorgepflicht für private Investoren. Wir wissen um andere interessierte Investoren und Planungen. Es ist nicht Aufgabe der Gemeinde, die interne Wirtschaftlichkeit und Rendite eines Investors zu sichern. Investitionen sind ein Geschäft – mit Gewinn oder auch Verlust.

Der Investor könnte Regress gegenüber der Gemeinde fordern, wenn seine Planung nicht realisiert wird.

Eine Abmachung oder gar ein Vertrag, auf dessen Basis Forderungen des Investors begründet wären, ist nicht bekannt. Eine solche Abmachung würde der Planungshoheit der Gemeinde widersprechen und diese sogar infrage stellen.

Offenlage zur Neuen Mitte bis 17. Mai 2021

Einigermaßen unbemerkt ging die „Neue Mitte“ am 16. April 2021 in eine weitere Runde der Offenlage. Man muss schon genau hinsehen, um diese Information zu finden. In den Aushangkästen der Gemeinde sucht man vergeblich. Auch unter „Aktuelles“ der Gemeinde findet man dazu keine Information. Man muss also schon gezielt in die Amtlichen Bekanntmachungen schauen, um darauf zu stoßen.

Die aktuelle Offenlage läuft demnach vom 16.04.2021 bis einschließlich 17.05.2021.

Die Unterlagen dazu finden sich hier (Link zur Gemeindeseite):

Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung (bickenbach-bergstrasse.de)

Es ist dabei wichtig zu wissen, dass mit der neuen Offenlage alle bisherigen Einwendungen quasi zurück auf „Null“ gesetzt wurden. D.h. Einwendungen müssen neu geschrieben bzw. aktualisiert und eingereicht werden.

Wenn Sie wissen wollen, was mit Ihren bisherigen Einwendungen passiert ist, so erfahren Sie das nur über einen Blick in die Ergebnisse der letzten Sitzung der Gemeindevertretung im Februar 2021. Zu finden hier (direkter Link zur GVG Sitzung):

Rats- und Bürgerinfosystem (more-rubin1.de)

Dort finden Sie die Abwägungsergebnisse als Anlage zu TOP 13.

Zweiundsiebzig Prozent

Dass man eine naive Milchmädchenrechnung als Kommentar auf Facebook erwarten darf, okay. Dass sich aber intelligente Menschen in offiziellen Pressestatements auf diesen Humbug einlassen, ist schon verwunderlich.

Um was geht es?

SPD und FDP deuten das Wahlergebnis von SPD, CDU und FDP in Summe als Zustimmung für das Projekt Neue Mitte: Rund 72% der Wähler*innen haben sich für eine der drei Parteien entschieden. Nun können wir uns nicht erinnern, dass es bei der Wahl um eine Urabstimmung zur Neuen Mitte ging oder gar um eine Bürgerbefragung. Die Neue Mitte spielte bei den 3 Parteien auch keine große Rolle im Wahlkampf. Im Gegenteil, es wurde versucht, das Thema aus dem Wahlkampf so gut es ging herauszuhalten. Die „Rechnung“ von SPD und FDP würde ja suggerieren, dass deren eigene Wähler*innen, ja alle Wähler*innen ihr Kreuz ausschließlich auf Basis der Haltung zur Neuen Mitte gemacht hätten. Der Rest des Wahlprogramms also völlig nebensächlich?

Am Tag nach der Wahl war man vor allem bei der SPD noch sehr bemüht, den Wahlerfolg von KOMM,A eben nicht mit der Neuen Mitte in Verbindung zu bringen sondern als „Grüne Welle“ im Landes- und Bundestrend zu bezeichnen. Jetzt beansprucht man das Ergebnis aller Parteien zusammen als Zustimmung zur Neuen Mitte. Ja was denn nun? Schräger geht es kaum noch…

Die Menschen haben ein neues Parlament gewählt, für die nächsten 5 Jahre! Die Neue Mitte verschwindet irgendwann aus dem politischen Diskurs, das Parlament bleibt.
Vor einer tatsächlichen Befragung der Bevölkerung zum Thema Neuen Mitte scheint man jedenfalls Angst zu haben. Wäre es aber doch ein vergleichsweise einfacher Weg, Licht ins Dunkel zu bringen. Aber Bürgerbeteiligung passt eben nicht in das selbstherrliche Machtbild von einigen wenigen.

Bei den jetzigen Äußerungen muss man einfach nur den Kopf schütteln!


2 x 3 macht 4
Widdewiddewitt
und Drei macht Neune !!
Wir machen uns die Welt
Widdewidde wie sie uns gefällt

Pipi Langstrumpf

Auszug aus dem Bergsträsser vom 24. März 2021

Des Bürgermeisters Lob auf die Haushaltskonsolidierung

Zum Verkauf von Gemeindegrundstücken in der Ortsmitte

Aus dem Darmstädter Echo vom 2.3.2021 konnte entnommen werden, dass es um die Finanzen in der Gemeinde Bickenbach gut bestellt sei. Der Bürgermeister spricht von geringeren Gewerbesteuereinnahmen von 300.000 €, dem Verzicht auf Gewerbesteuervorauszahlungen und von Kita-Gebühren, sowie der Zahlung von 400.000 € durch das Land. Nachvollziehbar, worauf der Überschuss zurückzuführen ist, wird leider dabei nicht. Es soll der Bürgerschaft erst mal recht sein, dass keine roten Zahlen geschrieben werden.

Der Bürgermeister lobt die solide Haushaltsführung mit dem Verweis, dass in den Jahren 2014-2018 die Etatlage sehr fragil gewesen sei. Er hebt den Überschuss von 500.000 € hervor, so sehr übergeht er aber weiterhin zu erklären, wieso durch den von ihm im Jahr 2018 veranlassten Verkauf von 1000 m² Gemeindegrundstücken in der Ortsmitte zu dem sagenhaft günstigen Preis von 300 €/m² kein Schaden entstanden ist. Es geht um immerhin rd. 500.000 €, die nach den Berechnungen der Bürgerinitiative in der Gemeindekasse fehlen. Bis heute hat der Bürgermeister nicht aufgezeigt, was an den Berechnungen der Bürgerinitiative falsch sein soll. Die Bürgerinitiative weiß, wie bei der Gemeinde gerechnet wurde. Die Berechnung war falsch und zudem so nicht zulässig.

In der Debatte zur Planung und Bebauung der Ortsmitte in der Sitzung der Gemeindevertretung am 25.2.2021 wurde von dem Fraktionsvorsitzenden der CDU gefordert, dass die Kritiker der Veräußerung gerichtlich gegen den Verkauf vorgehen mögen. Das wurde von der Bürgerinitiative erwogen. Ein eingeschalteter Fachanwalt für Verwaltungsrecht hat die Bürgerinitiative belehren müssen, dass ein Bürger keine Möglichkeit hat gegen einen solchen Verkauf vorzugehen.

Immer wieder werden vom Bürgermeister, aber auch von SPD oder mal von CDU die Expertisen der Kommunalaufsicht angeführt und herangezogen, obwohl die Kommunalaufsicht schon damals schrieb, rückwirkend nicht mehr eingreifen zu können. In einem ergänzenden Schreiben wird jedoch darauf Bezug genommen, dass ein Bieterverfahren dringend geboten gewesen wäre. Es wurden sogar Empfehlungen gegeben, wie man den Unterwertverkauf hätte begründen können. Eine klare Bestätigung unserer Ansicht.

Was der Öffentlichkeit bis heute verborgen bleibt, ist die Begründung des Bürgermeisters, warum unter Wert verkauft wurde. Auf eine solche Begründung bezieht sich die Kommunalaufsicht in Ihren Schreiben. Diese Begründung ist nicht beaknnt. Deswegen kann der Wert der Stellungnahmen nicht beurteilt, ja sogar angezweifelt werden. Erfahrungen im politischen Betrieb zeigen es regelmäßig, dass oft schon die Fragestellung problematisch ist und die Antworten entsprechend sind. Häufig wird auch bei den Antworten auf Inhalte zurückgegriffen, die passen und der Rest unterdrückt. Wenn das Handeln des Bürgermeisters bei der Veräußerung so rechtens gewesen sein soll, ist absolut nicht zu verstehen, warum er nicht offensiv wird und ausnahmslos die Anfragen und Antworten der Kommunalaufsicht zu der Veräußerung der Grundstücke in der Ortsmitte offenlegt.

Der Wert eines Baugrundstücks wird im Wesentlichen durch die Größe des zulässigen Bauvolumens bestimmt. Die Gemeinde, vertreten durch den Bürgermeister, hat das nicht beachtet. Die Preisermittlung war falsch. Trotz der Hinweise, die von der Fraktion KOMM,A gegeben wurden, erfolgte die Veräußerung der Grundstücke zu dem viel zu niedrig angesetzten Preis. Die in der Gemeindevertretung vertretenen Parteien SPD, CDU und FDP sind als kontrollierendes Organ ihrer Pflicht der ordnungsgemäßen Prüfung und Beanstandung des Verkaufs nicht nachgekommen und deshalb mitverantwortlich zu machen. Unwissenheit schützt in dem Fall nicht.

Die Bürgerinitiative hatte durch einen Sachverständigen für die Ermittlung von Bodenwerten den Wert der 1000 m² großen Grundstücksflächen, die der Gemeinde gehörten auf Grundlage des Bodenrichtwerts, Stand 1.1.2016 ermitteln lassen. Dabei wurden die baulichen Ausnutzungsziffern aus dem damals in Rede stehenden Bebauungsplanentwurf, Stand August 2017 zugrunde gelegt.

Der Bürgermeister kennt diese Ermittlung und er wurde vor der Protokollierung des Verkaufs eindringlich auf diese korrekte Wertermittlung für die Grundstücke hingewiesen. Die Veräußerung wurde dennoch auf Grundlage des falsch ermittelten Preises durchgeführt.

Die Antwort des Bürgermeisters, die aus der Anfrage der SPD-Fraktion vom 15.11.2018 entnommen werden kann, macht die fehlerhafte Berechnung auch augenfällig. In dem Papier wird der Bürgermeister wie folgt zitiert: Der am Markt erzielbare Durchschnittspreis der vergleichbaren Grundstücke habe bei 297€/m² gelegen. Das ist eine unbelegte Behauptung, die aber auch nicht belegt werden kann. Belege fehlen in der Antwort des Bürgermeisters, etwa Belegen zu den Grundstücken, die er herangezogen haben will. Die SPD veröffentlicht die Aussage in ihrer Anfrage auch noch und fordert keine Aufklärung. Es gibt keine veräußerten Grundstücke aus diesem Zeitraum, die in vergleichbarer Lage mit in etwa vergleichbaren baulichen Ausnutzungsziffern, wie im Entwurf des Bebauungsplans vorgesehen, die veräußert wurden. Darüber hinaus entspricht der Preis von 300 €/m² nicht mal den in Bickenbach zu der Zeit erzielten Preisen für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser in ortsnaher Lage. Die Preise bewegten sich oberhalb von 400 €/m², wohlgemerkt bei einer viel geringeren Bebaubarkeit als in der Ortsmitte ermöglicht werden soll mit den 3- und 4-geschossigen Bebauungen incl. Staffelgeschossen. Staffelgeschosse sind im Übrigen nach den einschlägigen Vorschriften für eine Ermittlung von Bodenwerten mit heranzuziehen, anders als bei der Ermittlung von Geschossflächenzahlen nach der Baunutzungsverordnung.

Es gibt eine verlässliche Quelle, welche die Bodenpreisentwicklung verfolgt und Bodenrichtwerte regelmäßig erhebt als Grundlage für die Ermittlung von Bodenwerten. Es ist der für den Kreis Darmstadt-Dieburg zuständige Gutachterausschuss für Immobilienwerte mit Sitz in Heppenheim. Zum Stichtag 1.1.2016 wurde der Richtwert für das Gebiet in der Ortsmitte mit 360 €/m² von dem Ausschuss angegeben, bei einer baulichen Ausnutzung von lediglich 0,5. Die Zahl 0,5 bedeutet, dass die Hälfte (0,5) der Grundstücksfläche als maximal bebaubare Gebäudefläche dem Richtwert von 360 €/m² zugrunde gelegt wurde. Die baulichen Ausnutzungsziffern waren jedoch nicht 0,5, sondern lagen um ein Mehrfaches höher, nämlich bei 2,5 und 1,1 für die jeweiligen Grundstücksteile gemäß Bebauungsplanentwurf. Die tatsächlichen Werte wurden von dem durch die Bürgerinitiative beauftragten Sachverständigen nach den einschlägigen Verfahren ermittelt.

Bodenrichtwert Stand 1.1.2016

Weiter sagt der Bürgermeister laut der Anfrage der SPD-Fraktion, dass zum Zeitpunkt der Überprüfung des Preises bekannt war, welche Pläne bei der baulichen Ausnutzung im Raum standen. Diese seien in den Verkaufsverhandlungen der Vergleichsgrundstücke schon eingepreist gewesen. Die Aussage stimmt nur insoweit, als dass zu dem Zeitpunkt die künftige beabsichtigte Bebaubarkeit im Raum stand. Nicht nachvollzogen werden kann die Aussage, wonach das künftige Bauvolumen eingepreist gewesen sei. Der Bürgermeister versucht aufzuzeigen, dass bei anderen Grundstücken auch nur 300€/m² erzielt wurden bei gleich hoher baulicher Ausnutzung, wie zukünftig in der Ortsmitte zugelassen werden soll. Aus zweierlei Gründen ist die Auskunft nicht glaubhaft. Wie erwähnt, wurden zu dem Zeitpunkt in vergleichbarer Lage keine Grundstücke mit der gleich hohen baulichen Ausnutzung veräußert. Zum Zweiten kann belegt werden, dass schon im 2016 und davor wesentlich höhere Grundstückspreise bei viel geringeren Ausnutzungen in Bickenbach erzielt wurden.

Die Aussage des Bürgermeisters, wonach die zukünftige bauliche Ausnutzung der Grundstücke bei der Kaufpreisbildung berücksichtigt wurde, ist eindeutig falsch.

Eine Kommune ist vom Grundsatz gehalten Grundstücke zum Verkehrswert zu veräußern. Das schreibt das Gesetz vor. Der Preis darf nicht beliebig ermittelt werden und etwa auch nicht einfach um Abbruchkosten abgemindert werden. Vermögenswerte von Staat, Land und auch von Kommunen müssen auf der Grundlage vorgeschriebener Wertermittlungsverfahren berechnet werden, Grundstücke nach einschlägigen Verkehrswertermittlungsverfahren. Das erfolgte nicht. Entgegen der Vorschriften und trotz rechtzeitiger Hinweise, dass der Preis falsch ermittelt ist, wurde die Veräußerung vom Bürgermeister durchgeführt. Es gibt bis heute kein Dokument oder eine Erläuterung durch den Bürgermeister, woraus entnommen und nachvollzogen werden kann, worauf er sich stützt, korrekt ermittelt und gehandelt zu haben.

Es ist auch keine Regelung mit dem Käufer bekannt, die zu einer Kaufpreisanpassung führen würde oder einer Regelung über einen Ausgleich für die Bodenwertsteigerung für die zum Zeitpunkt der Veräußerung noch nicht rechtswirksam beschlossenen baulichen Ausnutzungen des Bebauungsplans. Eine solche Regelung wäre möglich gewesen, um der Rechtsunsicherheit zu begegnen, wurde jedoch auch nicht getroffen.

Die Kommunalaufsicht spielt in dem Verfahren, wie schon erwähnt,eine unrühmliche Rolle. Anders kann es nicht bezeichnet werden, solange die Schreiben der Gemeinde an die Kommunalaufsicht nicht zugänglich werden. Verwunderlich ist, dass der Bürgermeister die Schriftstücke zurückhält, obwohl er doch felsenfest davon überzeugt ist, richtig gehandelt zu haben. Es grenzt an einen Skandal, wie die Kommunalaufsicht, die, wie der Name schon sagt, das Tun hinsichtlich der Vorschriften und Gesetze als helfende Hand einer Kommune zu überwachen hat, die Veräußerung nicht offiziell beanstandet hat und dafür sorgte, dass der Kaufvertrag rückabgewickelt wurde. Rechtlich betrachtet bleibt die Rolle der Kommunalaufsicht obskur. Das betont auch der von der Bürgerinitiative zur rechtlichen Bewertung des Vorgangs beigezogene Fachanwalt.

In der Auseinandersetzung um den Abbruch des Anbaus in der Steingasse 2 verwies der Fraktionsvorsitzende der SPD darauf, dass der Denkmalschutz im Kreis Darmstadt-Dieburg einem Dezernenten der Partei DIE GRÜNEN unterstehe und nicht dem SPD-Landrat. Daraus lässt sich sehr schön erkennen, dass die direkten Drähte unter Parteikollegen sehr wohl zumindest nicht unbekannt sind als Mittel zum Zweck. Die Kommunalaufsicht untersteht einem SPD-Landrat.

Rechtlich ist die Sachlage eindeutig. Wir wissen wie der Preis ermittelt wurde. Es wurde der Richtwert von 360€/m² um 60€/m² gemindert und daraus der Kaufpreis von 300€/m² zum Ansatz gebracht. Losgelöst von der Frage, ob die Minderung um 60€/m² gerechtfertigt war für den Abbruch des Gasthauses ZUR ROSE, 60.000 € ist völlig überzogen, ist der verbleibende Preis für das Grundstück, wie oben ausführlich beschrieben, falsch angesetzt. Der Richtwert basiert auf der viel geringeren baulichen Ausnutzung von 0,5. Hinzu kommt, dass mit dem veralteten Richtwert von 2016 operiert wurde. Am 1.1.2018, dem Jahr der Veräußerung war der Bodenrichtwert (bei 0,5) schon auf 430€ gestiegen.

Bodenrichtwert Stand 1.1.2018

Das wurde nicht beachtet. Der Bodenwert beträgt nach Richtwert 2016 nicht 300€/m², sondern 818€ und 521€/m², nach der Ermittlung des Sachverständigen. Aktualisiert auf das Jahr 2018 sind es sogar 977€ und 622€/m² für die jeweiligen Teilflächen nach dem Bebauungsplan. Zu der Berechnung des Sachverständigen ist dem Bürgermeister bis heute nur eingefallen, dass die Bürgerinitiative den Namen des Sachverständigen nicht preis gegeben habe. Das ist richtig. Die Bürgerinitiative verantwortet die Aussagen und gibt keine Namen von beauftragten Rechtsanwälten, Architekten, Sachverständigen, Unterstützern und Sympathisanten zu deren Schutz heraus. Man muss sich aber mal die Haltung des Bürgermeisters auf der Zunge zergehen lassen. Da werden Bürger*innen aktiv und weisen den Bürgermeister auf eine fehlerhafte Preisberechnung hin und ihm fällt nichts inhaltlich dazu ein, außer der Kritik, dass der Verfasser der Berechnung nicht namentlich genannt sei. Gleichzeitig hält er aber alle Dokumente, die belegen sollen, dass die Veräußerung zulässig gewesen sein soll, zurück.

Ein Bürgermeister ist ein vom Volk gewählter Amtsträger und dem Volk verpflichtet. Es scheint verloren gegangen zu sein, wer wem zu dienen hat.

Die Ermittlung ist falsch angestellt worden. Der Bürgermeister hat trotz frühzeitiger Hinweise auf die Fehlerhaftigkeit der Ermittlung die Veräußerung durchführen lassen. Er hat seine Pflichten nicht erfüllt. Der Gemeinde ist ein Schaden entstanden.

Leider gehört es zu einem Webfehler der Gesetzeslage, das einzelne Bürger*innen nicht gegen eine solche Veräußerung vorgehen können.

Die Vorgehensweise ist in einem weiteren Punkt kritisch zu bewerten und zu beanstanden. Mit dem Verkauf der Flächen wurde nicht nur leichtfertig eine Partizipation an der Wertentwicklung der Grundstücke durch die städtebauliche Entwicklung des Gebiets aus der Hand gegeben -die Gemeinde hat ein weitreichendes Planungsbestimmungsrecht und hätte damit sogar de facto den Grundstückspreis nach oben treiben können- sie hätte sich vor allem aber größere Spielräume eröffnen können für notwendige anstehende Ortsentwicklungsmaßnahmen. So beklagte der Bürgermeister nach dem Verkauf der Grundstücke, dass die Gemeinde über keine Flächen mehr verfüge für die Errichtung eines Kindergartens. Da kann man nur sagen, unprofessionell und nicht vorausschauend gehandelt. Es wäre zu vermeiden gewesen, wenn man nicht leichtfertig und ohne Not Grundstücke hergibt und das auch noch zu so vergünstigtem Preis.

Die gesamte Angelegenheit bleibt unverständlich, nicht nachvollziehbar und ominös. Der Bürgermeister erklärt der Preis sei ortsüblich, wohlwissend, was zum Beispiel für die daneben belegenen Grundstücke von dem Investor bezahlt wurden. Auch in Kenntnis der deutlich höheren Preise, die schon lange vor 2018 im Baugebiet Gärtnerweg für Grundstücke von Einfamilienhäuschen bezahlt wurden sowie den hohen Preisen beim Verkauf von gemeindeeigenen Grundstücken im Baugebiet Waldkolonie (bereits vor 10 Jahren), alle mit deutlich geringerer Ausnutzung als in Ortsmitte. Auch den alles wissenden und richtig analysierenden Gemeindevertretern von SPD, CDU und FDP sind höhere Grundstücksverkaufspreise bekannt. Sie können sich daher nicht von dem Vorwurf freisprechen, es nicht gewusst zu haben oder, dass sie sich auf die Expertise der Gemeindeverwaltung mit dem Bürgermeister hätten verlassen können dürfen. Das ist leider eine allzu bekannte und viel zu einfache Ausrede und untauglich von der eigenen Verantwortung abzulenken, wenn etwas schief gegangen ist.

Im Sommer 2020 hat die Gemeinde in dem neu vorgelegten Bebauungsplan aus bis heute unerfindlichen Gründen die baulichen Ausnutzungsziffern sogar noch einmal deutlich erhöht. Das wird nun wieder zurück genommen. Auch da könnte man zu der Annahme gelangen, dass etwas dahinter steckte, da nie auch nur irgendjemand auf der Gemeindeseite oder von SPD, CDU und FDP, die das im Sommer 2020 absegneten, eine inhaltliche Begründung abgaben. Die Gemeindevertreter haben es vielleicht gar nicht bemerkt. Das würde allerdings zeigen, wie oberflächlich, um nicht zu sagen fahrlässig, sie den Bebauungsplan geprüft haben.

Wer sich intensiver mit der Thematik auseinandersetzen möchte, kann dies auch nochmals auf der alten Webseite von KOMM,A tun. Dort ist der komplette Vorgang aus parlamentarischer Sicht zusammengefasst.

Das veraltete und falsche Konzept für die Ortsmitte

SPD, CDU und FDP und ihre Widersprüche

Im Darmstädter Echo wurde am 6.3 2021 der Artikel „Grüner Salon“ auf dem Messplatz“ zu der geplanten Bebauung veröffentlicht. Errichtet wird ein Quartier durch einen Investor, entschieden nach einem Gutachterverfahren zwischen mehreren Architekturbüros, bei dem man bestimmt nicht annehmen muss, dass er die Maßnahme nicht profitorientiert umzusetzen gedenkt. Der Unterschied zu der Vorgehensweise der Gemeinde Bickenbach bei der Planung der Ortsmitte besteht jedoch darin, dass die Stadt Darmstadt Vorgaben gemacht hat und nicht dem Entwickler die absolute Bestimmung der Maßnahme nicht überlassen hat.

Es ist ein Konzept in einer Großstadt. Erwartungsgemäß treten in Städten gesellschaftliche Probleme früher und deutlicher zu Tage. Es wird dort aber oft auch früher auf Entwicklungen reagiert und es werden Antworten gefunden.

Bei dem baulichen Konzept wird auf eine gute Durchmischung des Mieterbesatzes geachtet, auf Maßnahmen zum Klimaschutz und der Durchspülung mit Kaltluft, sowie dem Erhalt von Bäumen. Der Anschluss an den öffentlichen Nachverkehr ist wichtig. Das Grundstück wird durch keine Tiefgarage unnötig versiegelt. Es gibt eine Parkgarage. Fußgänger und Radfahrer haben den Vortritt. Plätze und öffentliche Räume werden geschaffen für die Bewohner und die Öffentlichkeit.

Auf nichts Diesbezügliches achten SPD, CDU, FDP und der Bürgermeister bei der Planung in der Ortsmitte in Bickenbach.

Nichts zum Klimaschutz. Alles Grün wird vernichtet. Es soll eine riesige Tiefgarage errichtet werden, auf der nie Bäume vernünftig wachsen werden. Die Bebauung ist so eng, dicht und hoch, dass die Freiflächen nie oder nur wenig Sonne haben werden. Öffentliche Räume, die eine Qualität haben, dass sich die Menschen da nie gerne aufhalten werden. Was sollen Räume, die nahezu immer verschattet sind, oder lediglich die behördliche Forderung erfüllen, wie der Spielplatz, der zur „Neuen Mitte“ hochstilisiert wird, oder zur Einhaltung von geforderten Abstandsflächen, aber nicht öffentlich sind?

Das Konzept hat nur Fehler und ist rückständig und nicht in die Zukunft gerichtet.

SPD, CDU und FDP schreiben in ihren Flyern zur Kommunalwahl viel zu Klima- und Umweltschutz, der notwendigen Bewältigung des Autoverkehrs, der Stärkung des öffentlichen Nahverkehrs, von notwendigen Modernisierungen und Gemeinsinn. Diese dargestellte Fortschrittlichkeit ist absolut unglaubwürdig. Die Aussagen sind reine Worthülsen. Die Planung, die SPD, CDU, FDP und der Bürgermeister in der Ortsmitte verfolgen, steht im krassen Widerspruch zu den Aussagen in deren Wahlprogrammen.

Der Bürgermeister, der sich schon jetzt darauf beruft, dass er an die Entscheidungen der Gemeindevertretung gebunden ist, versucht bereits jetzt vorzubauen, sollte das Bauvorhaben, so wie geplant, nicht gelingen. Er kommt da nicht aus der Verantwortung, denn er befördert das Bauvorhaben maßgeblich, zumal er als Bürgermeister auf der Liste der SPD an vorderster Stelle kandidiert, zwar zulässig nach Kommunalrecht. Es wird jedoch von vielen Menschen kritisch beäugt, da ein Bürgermeister bei einer Wahl das Mandat voraussichtlich nicht annehmen wird und er ist als gewählter Amtsträger zur Neutralität verpflichtet und hat sich deshalb parteipolitisch zurückzuhalten, wozu auch eine Kandidatur bei einer Kommunalwahl gehört.

Pressemitteilung

Stellungnahme der Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach zu dem Artikel im Darmstädter Echo „Ortsmitte erneut im Parlament“ vom 23.2.2021 und zu der Sitzung der Gemeindevertretung am 25. 2. 2021.

Schon seit fast 7 Jahren wird über die Bebauung der Ortsmitte in Bickenbach in gemeindlichen Gremien debattiert, ohne ernsthafte Einbindung der Bevölkerung oder gar Beteiligung. Es gab keine Debatte über die Planung der Ortsmitte mit der Bevölkerung oder den Versuch unter breiter Beteiligung der Bevölkerung gemeinsam nach guten Lösungen für die Gemeinde zu suchen.

Zunächst wurde die erste Konzeption des Investors als das Non plus Ultra von SPD, CDU und FDP bezeichnet. Mittlerweile gibt es eine neue Konzeption ohne Arkaden, weniger Geschäften, einer noch größeren Tiefgarage, noch mehr Wohneinheiten. Eine gepriesene stadtvillenähnliche Struktur ist nun erst recht nicht mehr erkennbar. Die Wohnblocks und der Gebäuderiegel an der Darmstädter Straße fügen sich nicht ein und sind Fremdkörper. Eine Verzahnung mit der Umgebung kann so nie eintreten.

Wie eine für den Ort angemessene Einfügung sein könnte, ist auf dem nachfolgenden Bild, das von sehr qualifizierten Architekten entwickelt wurde, zu sehen.

Die Offenlage des Bebauungsplans wurde nicht nur wegen früherer Verfahrensfehler notwendig, sondern auch wegen inhaltlicher Mängel und erneuten Änderungen des Investors. Nun wird der Bebauungsplan zum 4. Mal ausgelegt. Eine Reduktion der geplanten Bebauungsdichte, wie von Bürgermeister Hennemann in dem Artikel angegeben, wurde nicht vorgenommen, sondern nur das Maß der baulichen Dichte wieder auf das Maß zurückgenommen, das der Investor für sein Baukonzept benötigt. An den zulässigen baulichen Höhen wurde merkwürdigerweise nichts geändert, obwohl die Planung des Investors etwas niedriger sein soll.

Über 100 Bürgerinnen und Bürger haben sich die Mühe gemacht, schriftliche Einwendungen zu dem Bebauungsplan zu formulieren. Von Seiten des Bürgermeisters, den Parteien CDU, SPD und FDP gab es keinerlei Zugeständnisse oder Kompromissvorschläge zu den mehr als 300 Einwendungen. In den Sitzungen des Planungsausschusses und der Gemeindevertretung am 16.2.2021 und 25.2.2021 fanden keine Diskussionen zu den Einwendungen statt. Die Einwendungen wurden nahezu alle abgelehnt. Die Vorschläge des Investors, formuliert durch „sein“ Planungsbüro, wurden als Stellungnahme der Gemeinde abgenickt. Die angebliche Mehrheit der Bürger/innen, die laut der SPD hinter der Investorenplanung stünde, ist nicht erkennbar. Die Bürgerinitiative sieht eher, dass bei der Mehrheit der Bürger/innen noch viel Diskussionsbedarf besteht.

Wenig überzeugend ist die Aussage des SPD-Fraktionsvorsitzenden, dass die über 400 Seiten Dokumente und der sehr komplexe Bebauungsplanentwurf in 12 Tagen von den Gemeindevertretern durchgearbeitet werden konnten.

Nach den Plänen des Investors entsteht durch den über 90 m langen Gebäuderiegel eine schluchtenähnliche Situation in der Darmstädter Straße. Auch das gegenüber gelegene schöne Jagdschloss wird in Mitleidenschaft gezogen. Entgegen der Darstellung des Investors entsteht kein breiter Boulevard, der zum Flanieren einlädt, sondern eine enge schwerwiegend verkehrsbelastete Situation, die keine Verbesserung für Fußgänger/innen und Radfahrer/innen ergibt. Über Staus bei Müllabfuhr, Anlieferung von Waren, Umzügen, Ein- und Ausfahrten aus der Tiefgarage ganz zu schweigen, ebenso über zu erwartende hohe zusätzliche Lärm- und Schadstoffbelastungen der künftigen Bewohner/innen und Anwohner/innen.

Wie die eng an die Darmstädter Straße herangerückte Baumasse sich tatsächlich darstellt, ist in der nachfolgenden Fotomontage zu sehen, die auf einer am Vormittag des 20.6.2020 gemachten Fotoaufnahme beruht und von versierten Architekten auf Grundlage der Maße aus dem Bebauungsplan erstellt wurde.

Aus Sicht der Bürgerinitiative ist die Niederschlagsentwässerung nicht gelöst. Durch die riesige Tiefgarage kann Regenwasser nicht natürlich versickern. Mit aufwändigen Konstruktionen sollen Stauräume bei Starkregen auf dem Gelände geschaffen werden. Zu befürchten sind voll laufende Keller und Überschwemmungen in der Umgebung oder hohe Betonmauern und Schwellen an Zugängen , die in den Darstellungen des Investors nicht zu finden sind. Eine Instandhaltung der Entwässerungseinrichtungen ist durch die hochdichte Bebauung kaum möglich.

Als äußerst bedenklich und gefährlich sieht die Bürgerinitiative die Situation im Brand- und Gefahrenfall. Die Feuerwehrzufahrt soll an der Stelle sein, an der die geplante Außengastronomie ihren Platz finden soll. Es wird auch bezweifelt, dass große Fahrzeuge (z.B. Feuerwehrfahrzeuge) durch die geplanten Gebäudestützen hindurch passen.
Parkplätze für Behinderte, Parkplätze entlang der B3, die sogar die Polizei als sicherheitsgefährdend ansieht, Bäume, die auf einer Tiefgarage gepflanzt werden sollen, sind weitere ungelöste Punkte.

Die Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach plädiert für eine angemessene und an das ortstypische Aussehen angepasste Planung. Eine solche Möglichkeit wurde von den Parteien SPD, CDU, FDP und dem Bürgermeister nie in Erwägung gezogen. Obwohl die Planungshoheit bei der Gemeinde liegt, bestimmt der Investor ein so wichtiges, ortsbildprägendes Bauprojekt. Eine umweltverträgliche, nachhaltige auf breiter Basis gefundene, sich in die Ortsmitte einfügende Lösung wäre ein großer Gewinn für Bickenbach.

Bickenbach, den 28.2.2021

Ein riesiges Loch … und viel Beton

Ein Gastbeitrag


Die Tiefgarage unter den Gebäuden der geplanten Ortsmitte wird eine Grundfläche von ca. 5.000 m² haben und damit fast die gesamte Fläche des Projekts einnehmen. Darin sind auch die – recht kleinen – Kellerräume der Wohnungen eingerechnet. In der Tiefgarage sind Stellplätze für ca. 170 PKWs vorgesehen samt 9 Ladestationen für Elektroautos. Auch einige Fahrräder können dort abgestellt werden.

Nun birgt so eine Tiefgarage viele Probleme. Hier seien nur einige genannt:

  • Auf der Tiefgarage sind die geplanten Häuser und Zuwege vorgesehen. Als Alibi für die Tiefgarage sind auch ein Spielplatz und einige Grünflächen geplant – aber das können nur kleine Büsche und Stauden sein, denn für Bäume braucht es mehr Erde als über der Betondecke möglich ist.
  • Die Abgase der Autos müssen irgendwo aus der Tiefgarage heraus – sie sollen mit Ventilatoren heraus gepustet werden. Das „freut“ die Nachbarn, besonders wenn im Berufsverkehr viele Autos ein- bzw. ausfahren.
  • Eine solche Ansammlung von PKWs stellt eine erhebliche Brandgefahr dar. Und die Feuerwehr kann im Ernstfall nicht mit ihren großen Fahrzeugen einfahren – alle Schläuche und Feuerlöscher müssen von Hand in die Tiefgarage getragen werden.
  • Elektroautos, die Autos der Zukunft, bergen zusätzliche Gefahren: Wenn es brennt, gehen von den Batterien giftige Dämpfe aus, und brennende Batterien sind kaum zu löschen. Das Löschwasser enthält giftige Rückstände und müsste getrennt entsorgt werden. Manche Betreiber von Tiefgaragen verbannen deshalb E-Autos aus der Garage.
  • Gasbetriebene Autos dürfen Tiefgaragen überhaupt nicht benutzen.

Für die geplante Tiefgarage der Ortsmitte werden viele tausend m³ Beton gebraucht und damit mehrere tausend Tonnen CO2 produziert! (Die Produktion von 1 m³ Beton erzeugt 590 kg CO2).

Für den Verkehr der Zukunft werden nun deutlich weniger PKWs und dafür mehr Fahrräder und öffentlicher Nahverkehr gebraucht – und dennoch soll eine riesige Tiefgarage erstellt werden. In 20 bis 30 Jahren ist sie voraussichtlich nutzlos und kann höchstens als Lagerraum genutzt werden – ein Umbau ist nicht möglich, denn die Tiefgarage ist gleichzeitig das Fundament der Wohnhäuser, die darauf geplant sind.

In Frankfurt hält die Umweltdezernentin Rosemarie Heilig Tiefgaragen grundsätzlich für problematisch. Sie sagt: „Tiefgaragen sind des Teufels“ (siehe „Frankfurter Rundschau“ vom 4.2.2021). Aber in Bickenbach glaubt die Gemeinde klüger zu sein und zu wissen, dass Autos auch in ferner Zukunft immer gebraucht werden und damit auch Tiefgaragen.


Anmerkung: Das Interview der FR mit Rosemarie Heilig sowie dem Stadtplaner Torsten Becker finden Sie hier.

Der FDP Sandhase

Die FDP fährt schweres Geschütz auf in ihrer Wahlkampfpostille DER FDP-SANDHASE, die die Tage in den Briefkästen zu finden war.

  • Kritiker der „Neuen Mitte“ hätten Bestechungsvorwürfe gegenüber Mitgliedern der Gemeindevertretung erhoben.
  • Es gäbe unbewiesene Behauptungen, es habe vorsätzlich unrechtmäßige Handlungen zum Schaden der Gemeinde gegeben.
  • Es wird in dem Beitrag von „hasserfüllter“ auf „Alternativen Fakten“ beruhender Debatte gesprochen.
  • Ein Vertreter der Bürgerinitiative sei respektlos gegenüber einem Mitglied der FDP aufgetreten.

Die Bürgerinitiative verwahrt sich gegen diese pauschalen Angriffe.

Es wird in der FDP-Postille nicht erklärt, worauf die FDP ihre Angriffe stützt. So setzt die FDP Behauptungen in die Welt. Wahlkampf hin oder her, das ist unangebracht, gerade in einer solch kritisch anzusehenden Angelegenheit, wie der Bebauung der Ortsmitte. Es ist reine Stimmungsmache. Es ist unseriös und bezeichnend für die Strategie der FDP, mit diffamierenden Mitteln die Kritik an der Ortsmitte einzudämmen.

Anfang 2017 hat eine Bürgerin aus Ärger über die Vorgänge bei der Neuen Mitte schriftlich geäußert, „dass fast der Verdacht aufkommen könne, es seien Gelder zur Unterstützung der Meinungsbildung geflossen“. Zu diesem Zeitpunkt gab es noch keine Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach.

Die Äußerung der Bürgerin bezog sich auf das schon damals intransparente und überhastete Vorgehen zur Neuen Mitte. Es war eine freie Meinungsäußerung, mit der die liberale FDP wohl bis heute ein Problem hat. In Konsequenz zu dieser Äußerung wurde die Bürgerin damals unter Druck gesetzt und mit einer Anzeige gedroht. Die Bürgerin hatte sich auf diesen Druck hin förmlich entschuldigt und die Auseinandersetzung wurde im Ältestenrat der Gemeinde Bickenbach offiziell beigelegt und abgeschlossen.

Diesen Vorgang jetzt wieder auszugraben und alle Kritiker der Neuen Mitte pauschal damit in Verbindung zu bringen, ist mehr als fragwürdig. Offensichtlich ist die FDP schlicht nicht in der Lage, über die Neue Mitte inhaltlich zu sprechen. Oder sie hat die Beilegung des Streits vor über 4 Jahren schlicht verschlafen.

Es gibt allerdings im Zusammenhang mit der Veräußerung von gemeindeeignen Grundstücken in der Ortsmitte einen Vorgang, der zu einem enormen finanziellen Schaden für die Gemeinde geführt hat. Der Wert dieser Grundstücke wurde falsch ermittelt, das Verkaufsverfahren war falsch. Trotz warnenden Hinweisen wurde die Protokollierung des Verkaufs vom Bürgermeister veranlasst. Festgestellt werden musste dabei leider, dass die Bürger*innen Bickenbachs dagegen rechtlich nicht direkt vorgehen können, auch wenn eine von der Bürgerinitiative durchgeführte rechtliche Prüfung bestätigt, dass hier unzulässig gehandelt wurde. Deshalb bleiben wir bei unserer Aussage, dass die Ermittlung des Preises falsch und so nicht zulässig war. Ob eine Pflichtverletzung des Bürgermeisters bei dem Vorgang vorliegen könnte, bleibt im Raum. Die Bürgerinitiative bleibt in jedem Fall auch bei der Aussage, dass der Bürgermeister nicht richtig gehandelt hat.

Die BI argumentiert bestimmt und nennt im Zweifel Ross & Reiter – das passt vielen Gemeindevertreter*innen und dem Bürgermeister nicht. Hasserfüllt ist unsere Kommunikation keineswegs. Wir untermauern unsere Aussagen immer mit Fakten, denen in den seltensten Fällen mit Fakten entgegengetreten wird. Wir nehmen uns das Recht, scharf und pointiert zu formulieren. Wer keine Fakten liefert und die Bürger*innen nicht ausreichend informiert oder für eine ausreichende und umfassende Information sorgt, sollte nicht mit Begriffen wie „Alternativen Fakten“ um sich schlagen. Es dürfte auch der FDP bekannt sein, dass nur über eine öffentlich und fair geführte Debatte die Basis für eine sachliche Auseinandersetzung geschaffen werden kann und „Alternative Fakten“ keine Chance haben.

Neu ist für die Bürgerinitiative die Aussage in der FDP-Postille, dass die Gemeindevertretung den Bauantrag des Investors gewissenhaft geprüft habe. Das können wir uns nicht vorstellen und halten das für eine Fehlinformation. Die Öffentlichkeit weiß jedenfalls nichts von der Behandlung eines Bauantrags des Investors in der Gemeindevertretung und auch nichts von angeblich erwirkten erheblichen Änderungen. Auch das hält die Bürgerinitiative – vorsichtig ausgedrückt – für eine gewagte Aussage. Tatsächlich hat der Investor seine Planungen geändert und für sich optimiert.

Wir kennen an „Änderungen“ nur das jetzt vorgesehene Mikrowohnen, den Entfall der Arkaden und das Heranrücken der Erdgeschossflächen an die Darmstädter Straße sowie eine flächenmäßig noch größere Tiefgarage. Die Bürgerinitiative stellt fest, dass die dichte Bebauung nicht zurückgenommen wurde, Mikrowohnen nicht zielführend ist, es bis heute kein funktionierendes Entwässerungskonzept gibt, die Feuerwehr nicht so ohne weiteres anfahren kann, ein Spielplatz – der keiner ist – die „Neue Mitte“ sein soll. Die Stellplätze an der Straße führen zu Verkehrschaos, etwa bei der Abholung des Mülls, für den es viel zu wenig Aufstellfläche an der Straße gibt.

An Menschen mit Behinderung wurde wohl wenig gedacht, so schmal und gedrängt wie alles ist. Zugänglichkeit für Rollstuhl, Rollator, Blindenstock Drei- oder Lastenrad? Parken sollen Menschen mit Behinderung bitteschön auf der anderen Straßenseite am Jagdschloss. E-Ladestationen im städtebaulichen Vertrag zu vereinbaren ist keine Errungenschaft. Ladestationen sind gesetzliche Vorschrift! Der Gesamtkomplex aus Wohnblocks ist ein Fremdkörper und wird sich nie mit der Umgebung verzahnen. Das gesamte Grundstück wird verbaut. Die FDP sollte sich mal mit der Besonnung der Wohnungen und der Außenbereiche beschäftigen. Die FDP will das wahre Problem – genau wie SPD und CDU – nicht erkennen. Das wahre Problem ist die Baumasse auf dieser Fläche in Kombination mit den gegebenen Randbedingungen.

Es wird neuerdings versucht, einen Gegensatz aufzubauen zwischen Innenverdichtung und Neubebauung auf der grünen Wiese. Wer das Projekt nicht unterstütze würde Flächenfraß in den Außenbereichen fordern. Darum geht es nicht. Es geht um den Umfang der Baumasse und deren Einfügung in die vorhandene Umgebung in der Ortsmitte Bickenbach. Der liberale Ansatz der Stärkung eines Einzelhandelsgewerbes wird so nicht gelingen. Funktionierender Einzelhandel lebt von Frequenz und vor allem von Attraktivität seiner Umgebung. Das ist hier nicht gegeben. Das ist Scheitern mit Ansage.

Auch die Aussage der FDP zu dem vom höchsten Hessischen Verwaltungsgericht für unwirksam erklärten Bebauungsplan, es seien ausschließlich Verfahrensfehler festgestellt worden und keine zu dem Projekt, geht nicht nur an der Sache vorbei, es ist auch der durchsichtige Versuch, damit sagen zu wollen, dass höchste Hessische Verwaltungsgericht befürworte gar das Projekt. Aufgabe des Gerichts war die Prüfung der Klagepunkte gegen den Bebauungsplan und nicht die Prüfung des gesamten Bebauungsplanes oder gar die Prüfung der Investorenplanung.

Im Dezember 2020 hat die FDP einen Antrag im Parlament zur Durchführung einer quasi-Bürgerversammlung in digitaler Form beantragt. Bürger*innen sollten auf dieser Veranstaltung kein Rederecht bekommen. Marc-Andre Lyachenko von der Bürgerinitiative hat daraufhin das direkte Gespräch mit Herrn Dr. Krug gesucht und ihn angerufen, um zu verstehen, welchen Sinn eine solche Veranstaltung haben könnte. Das Gespräch fand am 7. Dezember 2020 um 8:30 Uhr statt und dauerte 20 Minuten. Herr Dr. Krug hatte in diesem Telefonat bestätigt, dass

  • es wie im Antrag formuliert kein Rederecht für Bürger*innen geben solle,
  • hauptsächlich die Investorenplanung vorgestellt werden solle,
  • und dass es keine Änderung am Prozess (Aussetzen der Entscheidungen, Bürgerbeteiligung usw.) geben solle.

Auf Basis dieser Aussagen wurde die von der FDP beantragte Veranstaltung von der Bürgerinitiative als wenig sinnhaft und pro-forma eingestuft und abgelehnt.

Die Bürgerinitiative ergriff die Initiative und suchte das Gespräch, um deutlich zu machen, dass eine Versammlung nur etwas bringen kann, wenn die Bürger*innen mitreden können. Als despektierlich kann nur die Haltung der FDP bezeichnet werden, dass die Bürgerschaft zwar anwesend sein sollte, aber nichts hätte sagen dürfen. Was für ein Weltbild, das eine liberale Partei, die sich regelmäßig auf die Freiheits- und Bürgerrechte beruft und für sich in Anspruch nimmt, für diese gekämpft zu haben.

Im Übrigen wurde der Vorschlag einer digitalen quasi-Bürgerversammlung in der Sitzung der Gemeindevertretung vom 25. Februar 2021 zurückgewiesen, da eine Veranstaltung in dieser Form (als gemeindliches Organ) nicht konform mit der Hessischen Gemeindeordnung (HGO) wäre.

Eine Gemeinde hat weitgehende hoheitliche Rechte in der Bauleitplanung. Das hat nichts, aber auch gar nichts mit Wünschen und Belangen eines Grundstückseigentümers oder eines Investors zu tun. Es wäre paradox, wenn jeder Eigentümer machen könnte, was er will, weil die Gemeinde nicht Eigentümer des Grundstückes ist. Sich als Gemeinde hinzustellen und zu behaupten, man könne nicht selbst planen, da einem das Grundstück nicht gehöre, ist schlicht falsch.

Die Gemeinde bestimmt und hat weitgehende Bestimmungsrechte. Herr Schuldes von der FDP hat dies in seiner Rede anlässlich der Sitzung der Gemeindevertretung am 25. Februar 2021 nochmals selbst episch ausgeführt, negiert seine Aussage aber gleichzeitig mit den Aussagen in der Wahlkampfpostille. Das bisherige Vorgehen zeugt nicht nur von einer unglaublich schlechten Planungsleistung, die die Steuerzahler in der Gemeinde letztendlich bezahlen, sondern auch davon, dass aktuell in der Bauleitplanung in Bickenbach Eigentumsinteressen vor gemeindlichen Interessen stehen.

Seit nunmehr fast 7 Jahren versucht auch die FDP der Bürgerschaft das Planungskonzept eines Investors für die Bebauung in der Ortsmitte schmackhaft zu machen. Worum geht es? Es geht nicht darum, festzustellen, ob der nächste Bebauungsplan rechtssicher ist, sondern es geht darum, festzustellen, was das richtige Konzept für die Bebauung der Ortsmitte ist. Ein Konzept, welches funktioniert, die gewünschten Effekte erzielt und nachhaltig und zukunftsfähig ist für unsere Gemeinde. Ein Konzept, welches den Ortsmittelpunkt schafft, den sich alle in Bickenbach wünschen.

Ein Bild sagt mehr als tausend Worte

Die nachfolgende Abbildung stammt aus der öffentlichen Begründung zum Bebauungsplan „Neue Mitte“. Es ist der Versuch, darzustellen, wie wunderbar sich die Investorenplanung in unser Ortszentrum einfügt. Schöne, heile neue Welt. Eine Art Wimmelbild. Je länger man schaut, umso mehr gibt es zu entdecken.

Quelle: Begründung B-Plan „Neue Mitte“, Gemeinde Bickenbach


Selbst Bau-Laien sollten aber ein paar Punkte auffallen, die man hinterfragen muss. Zumindest dann, wenn man die Begründung liest und sich mit einigen Punkten, auch aus den Einwendungen befasst.

So wird auf Seite 29 von einer zusammenhängenden Grünfläche nebst Kinderspielplatz gesprochen. Gefolgt von der Aussage, dass 60% der nicht überbauten Fläche Grünfläche sein soll, davon 25% mit Gehölzen und Sträuchern bepflanzt. Dazu kommen 40 Einzelbäume.

Gleichzeitig sind aber fast nur befestigte Wege zu sehen. Die Gebäude sind angeblich für Rettungskräfte zu erreichen, auch wenn Autoverkehr nicht erlaubt sein wird.

Man sieht auf dem Bild sehr deutlich, wie gedrungen alles ist. Die Zuwegung zu den Gebäuden steht da im klaren Konflikt zu den beworbenen Grünflächen. Man darf gespannt sein, wie man 40 Bäume in das Areal – gepflanzt auf einer Tiefgarage – reinpacken will. Ein Freiflächenkonzept, welches immer wieder erwähnt wird, haben zumindest wir noch nicht gesehen.

Die Häuser stehen so dicht, dass man sich von den Balkonen teilweise die Hand reichen kann. Der zu erhaltende Nussbaum wächst gar in einen der Balkone rein. Natur pur!

Eine Schattensimulation, die das sonnendurchflutete Areal nebst Umgebung „beleuchtet“, ist nicht bekannt. Lediglich in der Abwägung der Einwendungen wurden 2 kleine Bildchen gezeigt. Im Juni und im „Winter“ jeweils mittags um 12 Uhr werden Schatten in der Darmstädter Straße gezeigt. Südseite. Grandios! Zum Glück verschattet das Rathaus die Neue Mitte nicht. Man hätte es sonst wohl abreißen müssen.

Im westlichen und nordwestlichen Bereich des Areals (rechte Bildhälfte) sind Bäume auf den Rigolen dargestellt. Wenn das mal nicht schief geht. Immerhin haben diese Bäume vermutlich kein Problem mit Trockenheit. Können Sie sich vorstellen, wie in diesen Bereich schweres Gerät für die Wartung und notwendige Sanierung der 5m tiefen Rigolen kommen soll? Laut Aussage des Bauwilligen ist das machbar. Wie, sagt er nicht. Wird auch nicht weiter nachgefragt.

Nordöstlich (links unten im Bild) sehen wir einen dichten „Wald“, den es nicht gibt. Dieser „Wald“ steht auch nicht auf dem Areal der Neuen Mitte, sondern wird auf den Grundstücken der dortigen Anlieger dargestellt. Schön, dass der Investor auch gleich die Bepflanzung der Nachbargrundstücke plant.

Ist Ihnen aufgefallen, wie schmal der Durchgang von der Straße ist und wie klein der Platz neben dem Spielplatz ist? Das ist in etwa da, wo Sie 9 Bäume auf einem Fleck finden. Das ist auch die Zufahrt und Aufstellfläche für Feuerwehr und Rettungskräfte. Ein Feuerwehrfahrzeug wird da vielleicht gerade so reinkommen, wenn die Stützen des Gebäudes nicht im Weg sind. Oder Tische. Oder Pflanzkübel. Sofern ja, wird es spannend, wie es wieder raus kommt. Man kann nur hoffen, dass die Feuerwehr in der richtigen Reihenfolge anfahren wird.

Das sind nur wenige Punkte. Sie zeigen aber deutlich, wie wenig man sich mit der Sache befasst und wie hörig man dem Investor blind hinterherläuft. Fast schon wie die Lemminge…

Dicht, dichter, nicht mehr ganz dicht!

Bis heute dürften die wenigsten Bürger*innen aber auch Gemeindevertreter*innen realisiert haben, was da mit der Neuen Mitte auf uns zu kommt. Man dichtet sich die Planung schön oder schweigt gänzlich.

Von Anbeginn haben wir als Bürgerinitiative das hohe Maß der baulichen Verdichtung kritisiert, das fernab von jeglicher Verträglichkeit für einen Ort wie Bickenbach liegt.
Geplant sind 74 Wohneinheiten auf 0,6 Hektar. Das ergibt eine wahnsinnige Dichte von 123 Wohneinheiten pro Hektar. Der Regionalplan Südhessen gibt als Orientierungswert 60 Wohneinheiten pro Hektar als Obergrenze für Bickenbach.


Kunstgriffe

Die Gemeinde ist sich dessen bewusst auch wenn niemand explizit aussprechen will oder vermag, dass das genau so sein soll. Das er oder sie 74 Wohneinheiten explizit wollen.
Von Anfang hat man sich des Kunstgriffes bedient, das Plangebiet so groß zu gestalten, dass man die Dichte herunterrechnen kann. Bereits bebaute Gebiete wurden mit in das Plangebiet genommen. Man hat die Fläche des Bebauungsplanes von 0,6 Hektar auf 1,1 Hektar somit fast verdoppelt. Begründet wurde dies maßgeblich damit, dass man verhindern wolle, dass sich dort (in der Bachgasse) nochmals Landwirtschaft ansiedelt… Sie glauben das nicht? Lesen sie es in der Begründung schwarz auf weiß nach.


Schönmalerei und Ausreden

Im Sommer 2020 hat die Gemeinde beim Regierungspräsidium angefragt, ob man neuerlich 74 Wohneinheiten bauen könne und ob ein Zielabweichungsverfahren durchgeführt werden müsste. Die Antwort wurde im Original nicht veröffentlicht. Es wurde lediglich darauf verwiesen, dass laut Aussage des Regierungspräsidiums kein Verstoß gegen die Ziele des Regionalplans vorläge und auch kein Zielabweichungsverfahren notwendig sei. Man verkauft die Antwort des Regierungspräsidiums als Freifahrtschein, verschweigt aber die wesentlichen Punkte. Um das zu verstehen, muss man tiefer einsteigen. Man muss das Urteil des VGH lesen und verstehen.

Wir versuchen, es einfach zu erklären.

  • Der Verwaltungsgerichtshof hat das Ziel für eine Obergrenze der Bebauungsdichte für Vorhaben der Innenentwicklung als rechtswidrig beurteilt.
  • Paradoxerweise deshalb, um zu hohe Bebauungsdichten zu vermeiden, da sich Investoren auf eine Obergrenze beziehen könnten. Es bestünde ein Konflikt mit der Abwägungspflicht der Gemeinden, die Aufgrund des Anpassungsgebots an die Umgebungsbebauung auch niedrigere Dichten festlegen können müssen.
  • Deshalb existiert dieses Ziel (Obergrenze) formalrechtlich nicht mehr.
  • Deshalb kann dagegen nicht verstoßen werden.
  • Deshalb auch kein Zielabweichungsverfahren.
  • Deshalb ist das Regierungspräsidium hier in dieser konkreten Sache schlicht nicht (mehr) zuständig.

Die Gemeinde alleinig muss abwägen, ob die Bebauungsdichte passt oder nicht.

Was macht unsere Gemeinde? Sie nutzt diese Lücke aus, um für den Investor das Meiste herauszuholen. Eine Dichte von 123 Wohneinheiten pro Hektar!


Umgebungsbebauung

Auch die Gemeinde hat verstanden, dass die hohe Dichte problematisch ist. Zumindest der Chef der Verwaltung und sein Anwalt. Anstatt die Dichte zu reduzieren, wird getrickst.

Was tun in der Not, wenn die Umgebungsbebauung eine eher geringe Bebauungsdichte von schätzungsweise 25 Wohneinheiten pro Hektar aufweist und somit eine Abwägung schwierig würde?

Man rechnet die Dichte der Umgebungsbebauung einfach hoch. Was nicht passt wird passend gemacht. So geschehen, das ist die Art und Weise, wie die Gemeinde abwägt. Zugunsten des Investors, zum Schaden der Gemeinde.

Was wurde konkret getan? Die Umgebung der Neuen Mitte ist nahezu vollständig bebaut. Dort leben Menschen, zumeist Familien. Man hat nun geschätzt, wie viele Wohneinheiten rein theoretisch im Plangebiet möglich wären, ungeachtet der bestehenden Bebauung, ungeachtet der dort lebenden Menschen. Das ergab eine Zahl, die hoch genug war, um die hohe Verdichtung der Neuen Mitte zu rechtfertigen! D.h. in der Begründung steht, dass die hohe Dichte der Neuen Mitte der Umgebungsbebauung angepasst ist.

Sie glauben das nicht? Lesen Sie es in der öffentlichen Begründung nach. Da steht es schwarz auf weiß.

Man verkauft den Bürger*innen falsche Tatsachen! Das Vorgehen finden die Gemeindevertreter*innen offensichtlich völlig in Ordnung. Mit Ausnahme der Fraktion KOMM,A, die diese Thematik in der PLU Sitzung am 16. Februar 2021 nochmals hervorgehoben hat.

Das Vorgehen wurde in den Einwendungen bemängelt und aufgezeigt. Alle PLU Mitglieder haben es gelesen, keiner hat etwas gesagt, alle haben dem zugestimmt. Es ist anzunehmen, dass auch die Gemeindevertreter*innen das wieder so abstimmen werden am kommenden Donnerstag.


Die Neue Mitte wird in eine weitere Offenlage gehen. Gerne erklären wir in den dann wieder fälligen Einwendungen nochmals, was hier passiert und warum das mindestens moralisch verwerflich ist.