Die Schlucht

  • Die Mogeleien des Investors
  • Die fehlende Hinterfragung der geplanten Bebauung durch Bürgermeister, SPD, CDU und FDP

Die Bürgerinitiative fragt sich, wieso Bürgermeister, SPD, CDU und FDP die Darstellungen des Investors unkommentiert hinnehmen und nicht in Frage stellen, obwohl diese beschönigend sind und nicht zutreffen.

Die Bürgerinitiative hat deshalb eine weitere Fotomontage herstellen lassen, um deutlich zu machen, wie das Gebäudevolumen tatsächlich ist und wie das Straßenprofil aussehen würde. Für das erst vor kurzem erstellte Foto wurde die vordere Gebäudeecke vor Ort genau eingemessen und eine 5m lange Messlatte eines Vermessers genutzt, die an der eingemessenen Gebäudeecke platziert wurde. Die Stelle für die gemessene Gebäudeecke stammt aus dem Bebauungsplanentwurf. Das Foto wurde mit einem Normalobjektiv mit einer Brennweite von 50mm gemacht.

Damit wurde eine objektive Grundlage geschaffen für die Abbildung des geplanten bzw. zulässigen Bauvolumens des entlang an der Straße vorgesehenen Baukörpers.

Mit den zulässigen Höhen und dem am Ende des Grundstücks vorhandenen Versatz, wie er nach dem Bebauungsplanentwurf zulässig wäre, konnten die Konturen des Baukörpers in das Foto montiert werden.

Erneut zeigte sich, dass in der Simulation des Investors Höhen nicht stimmen und der Eindruck einer breiten Darmstädter Straße mit der Realität wenig zu tun hat. Auf dem Foto ist klar und deutlich zu erkennen, wie eng die Situation tatsächlich sein würde und dass durchaus von einer schluchtenähnlichen Straßensituation durch die geplante hohe Bebauung direkt an der Darmstädter Straße gesprochen werden kann.

Das Foto kann und darf als objektiv und wahr bezeichnet werden, da alle Maße auf gemessene Eckpunkte und aus der exakt an der Ecke aufgestellten 5m hohen Messlatte proportionsgenau in das Foto übertragen wurden.

Es gehört nicht zur Aufgabe der Bürgerinitiative den Entscheidern im Gemeindevorstand und der Gemeindevertretung aufzuzeigen, wie sich die Bebauung tatsächlich darstellen würde. Es wäre vielmehr Aufgabe der Gemeindevertretung und des Bürgermeisters, dafür zu sorgen, dass nicht nur schöne Bildchen vom Investor beigebracht werden, sondern ein maßstabgerechtes Massenmodell der geplanten Bebauung und Umgebung, damit insgesamt die Baumassen nachvollzogen werden können.

Die von der Bürgerinitiative  erstellten Fotomontagen stellen die geplante und zulässige Bebauung dar. Keiner der Entscheidungsträger in der Gemeinde kann sich spätestens nach dieser Darstellung zukünftig herausreden und behaupten, er habe nicht einschätzen können, was da errichtet werden soll bzw. kann. Um die Verantwortung für eine derart voluminöse, viel zu dicht an der Darmstädter Straße angeordnete hohe Bebauung kommt kein Entscheidungsträger herum, sollte die Bebauung tatsächlich realisiert werden.

Was nach derzeitigem Planungsstand gebaut werden kann, beruht auf Haltungen von Bürgermeister, SPD, CDU und FDP.  

Zahnloser PLU-Tiger

Kurzer Kommentar zur PLU Sitzung vom 30.6.2020

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Es gab bei der PLU Ausschusssitzung am 30.6.2020 keine Überraschungen. Ohne nennenswerte Debatte der Ausschussmitglieder wurde die Offenlage an die Gemeindevertretung überwiesen, die diese heute voraussichtlich beschließen wird.

Die Offenlage wird im Rahmen eines „ergänzenden Verfahrens“ kommen. Entsprechend war man sehr bemüht darzustellen, dass sich eigentlich nichts geändert hat. Sicherheitshalber war der Rechtsanwalt der Gemeinde mit im Podium, der dieses mal das komplette Verfahren begleitet.

Dabei gab und gibt es einige Themen gegeben, die der PLU Ausschuss hätte debattieren können und dem Städteplaner als Arbeitsaufgabe mitgeben können. Bis auf sehr wenige Fragen, beispielsweise zu Mülltonnen und Fahrradstellplätzen, kam vom PLU jedoch nichts.

Leider war auch nicht zu erkennen, dass dies wertvollen Gastbeiträge wirklich zur Kenntnis genommen wurden, geschweige denn mitgeschrieben wurden. Man hat die Fragen zwar so weit es möglich war beantwortet, wirklich zu interessieren schien es aber niemanden.

Fragen zu Dachaufbauten wurden beantwortet, nicht aber in den B-Plan aufgenommen. Der Bauherr kann alles erzählen, was er will. Daran halten muss er sich nur, wenn es im B-Plan steht. Wenn der Generalunternehmer beim Bau einige Tausend EUR sparen kann, wird er ganz schnell die Dinge anders machen. Könnte man, müsste man festsetzen. Nicht geschehen.

Warum man die Geschossflächenzahl auf 2,0 setzt, obwohl diese nicht benötigt wird, war interessant. Der Investor könnte somit das Grundstück besser teilen (Anm. BI: und verkaufen). Solch ein Bau steht für viele Jahrzehnte. Man kann und muss die GFZ festsetzen, sonst ist Wildwuchs vorprogrammiert. Entweder der Investor will die GFZ von 2,0, weil er konkret etwas vorhat bzw. sich die Möglichkeit offen halten will, oder eben gemäß Aussage nicht. In letzterem Fall kann sie runtergesetzt werden, um Kurswechsel während der Planung und des Baus zu vereiden. Die Gemeindevertretung sollte dem vorausschauend einen Riegel vorschieben und das Thema zur Klärung an den PLU zurücküberweisen.

Der Ingenieur von BGS tat sich deutlich schwer, die geplante Versickerung glaubhaft zu vermitteln. Interessant war, dass Vorgaben der DIN 1986-100 hinsichtlich der Bemessung solcher Anlagen auf ein 100-jähriges Ereignis offensichtlich nicht bekannt sind, Gründach hin oder her. Auf Details wie gewählte Dauerstufen usw. wollen wir nicht mal eingehen. Es wurde aber klar, dass man hier nur den günstigsten Fall angenommen hat (Rigole leer, einmal regnen). Das ist fachlich falsch und nicht im Sinne der Regelwerke. Die Frage was passiert, wenn es zum Überstau kommt, war einfach beantwortet: „Dann steht es halt“. Falsch, es wird fließen. Eine Ableitung auf öffentliche Fläche oder Nachbargrundstücke ist jedoch unzulässig.

Das sind Themen, die der PLU Ausschuss klären sollte. Weniger die Mülltonnen. Die Aussagen der Fraktionen und allem voran des Bürgermeisters, schallen noch in den Ohren. Ohne geklärte Entwässerung stimmen wir dem Projekt nicht zu.

Andererseits ist das Thema Müll doch ganz spannend. Dezentral, d.h. jede Wohnung für sich. 76 Wohnungen, das sind ggf. jede Menge Mülltonnen. Die müssen dann alle schön zur Darmstädter Straße vorgebracht werden.

Sehr spannend war die Frage der SPD, ob man die Mieten der mietpreisgebundenen Wohnungen erhöhen kann im Tausch gegen eine längere Laufzeit. Richtig gehört, kam wirklich von der SPD. Könne man natürlich nicht, so der Investor, da man als Investor jetzt schon so gelitten hat und – Achtung – solche Dinge normalerweise dann geregelt werden, wenn Gemeinden Grundstücke z.B. vergünstigt an Investoren verkaufen. Ja ja, vergünstigt hat er gekauft, nur die Regelung fehlt…

Mehrfach hat man sich investorseitig über die Visualisierung der BI echauffiert und eiligst ein Bild ausgegraben (welches zuvor nicht gezeigt wurde) um Rücksprünge in der Fassade zu zeigen. Wir visualisieren aber nicht die Planung des Investors sondern den B-Plan der Gemeinde. Ein Update dazu kommt, mit Rücksprüngen. Ändert rein garnichts an der Masse.

Schön zu sehen, bzw. nicht schön zu sehen, war der Umstand, dass wieder alle Pläne und auch Schnitte ohne Umgebungsbebauung dargestellt wurde. Es fehlt absolut jede Bezugsgröße um einschätzen zu können, was das für ein Brummer ist. Warum in aller Welt kommt der PLU nicht auf die Idee, dies zu hinterfragen? Wenn der Investor, wie er gestern behauptet hat, bereits ein 3D-Modell hat, soll er es heute der Gemeindevertretung zeigen. Mit Umgebung!

Auch heute erwarten wir keine Überraschungen oder gar eine kritische Debatte bei der Gemeindevertretungssitzung. Dennoch werden wir wieder teilnehmen und zuhören sowie unseren Unmut über das Projekt und das Vorgehen der Gemeinde zum Ausdruck bringen.

2.7.2020, 30. Sitzung der Gemeindevertretung, 19:30 Uhr im Bürgerhaus

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Wie arbeiten Investoren und Projektentwickler?

Die Firma Schoofs plant und baut unter anderem auch das Alsbacher Äquivalent zur Bickenbacher Neuen Mitte. Da könnte es interessant sein, zu erfahren, was theoretisch auch in Bickenbach passieren könnte.

Der Kontent des folgenden Links bedarf zwar einer Registrierung, die Überschrift und Einführung sind aber inhaltlich schon interessant.

Zum Konzept „Planen und Bauen“ gehört eben für ordentliche Rendite auch „Verkaufen“.
Es ist nicht Unrecht, aber in diesem Geschäft geht es rein ums Geld und die Rendite. Es geht nicht um ortsangepasste Bebauung oder gar Ortsentwicklung.

Die Gemeinde begibt sich auf ein Terrain, was sie nicht beherrscht.

https://www.immobilien-zeitung.de/1000071787/schoofs-verkauft-drei-nahversorger-per-forward-deal

Schoofs

Was ist Bürgerbeteiligung in einer Demokratie?

  • Zum Demokratieverständnis des Bürgermeisters Markus Hennemann
  • Die Planung des Investors wird von dem Bürgermeister Markus Hennemann geheim gehalten.
  • Gab es Zusagen zur zukünftigen Bebaubarkeit der Ortsmitte an die Grundstückserwerber?

 

In der Zeitung DER BERGSTRÄSSER vom 26. Februar 2020 (Artikel am Ende des Beitrages) erklärte Bürgermeister Markus Hennemann, die Bürgerinitiative Ortsmitte, die ja nur eine Interessensgemeinschaft sei, habe ein „anderes Verständnis unserer repräsentativen Demokratie und unserer freiheitlichen Grundordnung insgesamt“. Losgelöst davon, dass der Bürgermeister neuerlich und untauglich versucht den Eindruck zu vermitteln, dass nur wenige die geplante Bebauung ablehnen, versucht er unverhohlen den Eindruck zu erzeugen, die Bürgerinitiative würde nicht auf der freiheitlich demokratischen Grundordnung stehen oder Vorbehalte gegen eine repräsentative Demokratie haben. Das Gegenteil ist der Fall!

Die Bürgerinitiative fordert die Einbeziehung der Bevölkerung in die Festlegungen zur Entwicklung der Ortsmitte. Das ist Demokratie. Diese erschöpft sich nämlich nicht in einem Wahlgang alle paar Jahre. Es scheint sich zum Bürgermeister Markus Hennemann noch nicht herum gesprochen zu haben, dass es bei wesentlichen Entscheidungen in einer Kommune, wie der Entwicklung ihrer Ortsmitte, darauf ankommt, die Bürgerschaft zu beteiligen. Der Bürgermeister versucht den Beteiligungsprozess der Bürger auf das Bebauungsplanverfahren zu reduzieren.

Darum geht es aber nicht. Es geht um die Beteiligung der Bevölkerung bei der Festlegung, was in der Ortsmitte gebaut werden soll. In einem Bebauungsplan sind die Grundzüge bereits festgelegt und es ist nahezu ausgeschlossen, dass grundsätzliche Dinge dann noch geändert werden können. Gerade das bereits durchgeführte Bebauungsplanverfahren für die Ortsmitte zeigte, dass nahezu jede Kritik an der Planung abgeschmettert wurde und alles darangesetzt wurde, der Planung des Investors die gesetzliche Legitimation zu verschaffen. So macht man auf kommunaler Ebene in solch einer wichtigen Sache keine Politik.

Es geht also darum, dass der Bürgermeister die ihm vorliegende Planung des Investors der Öffentlichkeit vorenthält und nicht zur Diskussion stellt. Das kritisieren wir und halten es auch für undemokratisch. Es spricht Bände, was der Bürgermeister von Bürgerbeteiligung hält und wie er die Bürgerschaft wertschätzt. Wenn doch die Planung des Investors, die dem Bürgermeister vorliegt, so toll sein soll und die Absichten der Gemeinde und seiner Bürger widerspiegeln soll, wieso lässt der Bürgermeister nur wenigen Gemeindevertretern die Planung vorstellen und zur Geheimhaltung verpflichten? Der Bürgermeister versucht damit dem Ganzen einen demokratischen Anschein zu verleihen. Es ersetzt aber nicht die Information der Gemeindevertretung und es ist offensichtlich, dass die Gemeindevertretung bzw. deren Sitzungen umgangen werden sollen, da dort Öffentlichkeit hergestellt werden würde. Der Bürgermeister hat darüber hinaus keine Legitimation der Gemeindevertretung eingeholt, auf Basis der Planung des Investors einen neuen Bebauungsplan aufstellen zu lassen. Es sind schon merkwürdige Zustände, dass nicht einmal allen Gemeindevertretern die Planung zugänglich gemacht und zur Diskussion gestellt wurde.

In Deutschland werden Bauvorhaben, die von besonderer Bedeutung sind, öffentlich vorgestellt und diskutiert. Das hat sich bewährt. Es führt oft zu Lösungen, in welchen sich die verschiedenen Interessen wiederfinden. Es führt auch zu hoher Identifikation mit gefundenen Lösungen. GEMEINSAM ANPACKEN kann nicht nur als Slogan herhalten, sondern es muss heute ganz besonders eine Verpflichtung der Politik sein, um ein Abwenden von breiten Schichten der Bevölkerung von unserer repräsentativen Demokratie zu verhindern. Die Politik muss sich deshalb der Öffentlichkeit bei so einer wichtigen zukunftsgerichteten Maßnahme, wie der Neubebauung der Ortsmitte der Bevölkerung stellen und mit ihr diskutieren, wie eine funktionierende Ortsmitte aussehen sollte und wie Gebäude, Außenräume, Straßen etc. beschaffen sein müssten, damit eine attraktive und bessere Ortsmitte entsteht.

Der Bürgermeister Markus Hennemann erklärte weiterhin, dass Bickenbach ein Angebot machen müsse für die Beseitigung der Wohnungsnot. Es bestünde ein Bedarf von 230.000 Wohnungen in der Region. Das Argument überzeugt uns nicht. Wenn es ihm ein ernstes Anliegen wäre, müsste er noch viel mehr Wohnungen fordern. Es ist eine reine Rechtfertigung der Planung des Investors. Mit der Erhöhung der Anzahl der Wohnungen verfolgt der Investor ausschließlich den Zweck, höhere Mieten zu erzielen und sein Vermietungsrisiko zu minimieren. Der Bürgermeister hat nicht verstanden, was die Konzentration so vieler Wohnungen und die Schaffung einer Monostruktur bedeutet.

Mit der Ausweisung von 10 geförderten Wohnungen verfolgt der Bürgermeister das Ziel, den nachweislich rechtlich unzulässigen Unterwertverkauf von gemeindeeigenen Grundstücken in der Ortsmitte nachträglich eine Legitimation zu verschaffen.

Abschließend noch eine Anmerkung und wichtige Schlussfolgerung zu den Aussagen des Investors. Die Grundstücke in der Ortsmitte wurden vor der Erstellung des Bebauungsplan Darmstädter Straße, 1. Änderung, erworben. Der ursprüngliche Bebauungsplan enthielt wesentlich geringere bauliche Ausnutzungsziffern. Das lässt den Schluss zu, das gegenüber dem Investor Zusagen zur baulichen Verdichtung gemacht wurden, wovon die Gemeinde nicht mehr weg kommt ohne Schadenersatzforderungen befürchten zu müssen.

Herr Petersmann irrt gewaltig, wenn er die Höhe von Giebeln, die im Planungsentwurf der BI zur Darmstädter Straße stehen, gleichsetzt als eine durchlaufende Attika von einem eng an der Straße stehenden, 4-geschossig hohen und 90m langen Gebäuderiegel. Er hat nicht verstanden, dass in dem Konzept der Bürgerinitiative die Gebäude an der Straße 6-7m zurückversetzt waren. Der Investor trägt selbst eine SCHLOSSALLEE im Namen. Wir fragen uns, wo ist die Allee? Sein aktuelles Konzept lässt nicht einmal den Platz für ein paar wenige Bäume an der Straße. Nicht einmal hier stimmt es.

 

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Die Neue Mitte – Artikel im ECHO und BERGSTRÄSSER

Über die aktuelle Presseberichterstattung erfährt die Bevölkerung erstmals ansatzweise Details, wie die Neue Mitte „geheilt“ werden soll. Der ganz große Wurf scheint es nicht zu sein. Im Gegenteil! Bürgermeister Markus Hennemann und die in dieser Sache paktierenden Fraktionen von SPD, CDU und FDP haben es weiterhin nicht verstanden und setzen der alten Planung noch einen oben drauf.

Noch vor wenigen Monaten war die „alte“ Planung der Neuen Mitte der Weisheit letzter Schluss und genau das, was Bickenbach gemäß der Einschätzung der Gemeindevertretung braucht. Hätte die BI die Sache nicht gerichtlich gestoppt, es wäre wohl so gebaut worden. Es sei an dieser Stelle angemerkt, dass es – anders als im BERGSTRÄSSER dargestellt – weder Komm,A noch die BI freut, dass es soweit kommen musste und es an keiner Stelle darum ging, dem Vorhaben Sand ins Getriebe zu streuen. Es ging und geht weiterhin darum, Schaden von der Gemeinde abzuwenden.

Wir erinnern uns: Die Gemeinde wollte 55 Luxuswohnungen, eine 2-stöckige Tiefgarage und Gewerbe inklusive Büros im Gebäuderiegel entlang der Darmstädter Straße. Das wollten BM Markus Hennemann, SPD, CDU und FDP genau in dieser Form! Sie haben es so mit ihrem ausdrücklichen Willen und Kraft ihrer Planungshoheit beschlossen und hatten sich zuvor eingehend mit der Sache auseinandergesetzt.

Jetzt, wenige Monate später, muss es anders sein, da der Markt es anders braucht. Was denn nun? Was braucht Bickenbach und wer entscheidet das? Wie kann man den Gemeindevertretern in dieser Sache noch glauben? Wie kann man BM Markus Hennemann in dieser Sache noch glauben? Deren Meinungen verhalten sich offensichtlich wie ein Fähnchen im Wind. Was wäre jetzt deren Meinung, wenn gemäß der alten Planung gebaut worden wäre?

Es wird behauptet, dass die „neue“ Planung mit den Fraktionen abgestimmt sei und weitestgehend Zustimmung der Vorsitzenden erfolgt ist. Gemeint ist vermutlich mehrheitlich. Die Frage ist hier, inwieweit die Vorsitzenden bzw. deren Fraktionen noch den Willen der Bevölkerung repräsentieren? Zumindest in Sachen Neue Mitte! Warum wird die Bevölkerung nicht eingebunden? Wer entscheidet über das Schicksal Bickenbachs und auf welcher Basis?

Wir wissen, dass mit der Komm,A Fraktion keine Abstimmung erfolgte. Auf Hinweis von BM Markus Hennemann im Rahmen der Bürgerversammlung wurde der Investor angeschrieben mit der Bitte um Darlegung der verfügbaren Planungsdetails für entsprechende Beratung. Dies wurde vom Investor abgelehnt. Haben die anderen Fraktionen etwa Informationen bekommen? Auf welcher Basis haben die Fraktionen und deren Vorsitzenden Ihre Zustimmung signalisiert?

Laut Investor möchte man sich Zeit nehmen und weitere Klagen vermeiden. Man gestalte die Abläufe mit allen Prozessbeteiligten. Gleichzeitig wird ausgesagt, dass die Pläne bereits fertig sind. An keiner Stelle wurde die Bürgerschaft beteiligt. Die Bürgerschaft ist also kein Prozessbeteiligter bei der Gestaltung und Bebauung der Ortsmitte.

Zurück zur „neuen“ Planung. Waren 55 Wohneinheiten schon nicht genug, sollen es jetzt 76 Wohneinheiten werden. Eine unglaubliche Bebauungsdichte von über 120 Wohneinheiten pro Hektar. Das ist schlicht absurd für eine Ortsmitte einer kleinen Gemeinde wie Bickenbach, ungeachtet der Wohnungsgrößen!

Die noch vor wenigen Monaten dringend benötigten und von der Gemeindevertretung beschlossenen Gewerbeflächen (Büros, Praxen etc.) entfallen. Ein Bionahversorger, ein Café bzw. Bistro sowie ein Bäcker sollen kommen. Wo ist denn der Metzger geblieben? War das bisher nicht das Verkaufsargument des Investors und der Gemeinde schlechthin? Ein Nahversorger ist gut und war auch Überlegung der Planung der BI. Ein Bionahversorger könnte aber mit so wichtigen Läden wie dem Sonnenhof und dem Bauernladen der Familie Bitsch konkurrieren. Wurde das in Betracht gezogen? Wird der gute Bäcker Liebig in die Neue Mitte ziehen oder soll ein zweiter Bäcker kommen?

Fast hätten man es übersehen, das Thema bezahlbarer Wohnraum. Es sollen 10 mietpreisgebundene Wohnungen zu unter 10€/m² kommen. Das ist gut, wenngleich selbst 10€/m² nicht sehr günstig sind. Man könnte diese Aussage auch als Indiz nehmen, dass die nicht mietpreisgebundenen Wohnungen deutlich teurer werden. Tim Schmöker (SPD) hatte seinerzeit als Reaktion auf unsere Warnung vor sehr hohen Mietpreisen ausgesagt, dass sich die Mietpreise bei der „alten“ Planung (mit Luxuswohnungen) um die 11-12 €/m² bewegen werden. Dies würde im Umkehrschluss bedeuten, dass die jetzt geplanten „normalen“ Wohnung deutlich darunter liegen müssten oder er in seiner damaligen Einschätzung falsch lag.

Die Forderung nach bezahlbarem Wohnraum wurde schon früh auch und gerade von Komm,A gestellt und sowohl in der Gemeindevertretung als auch damals in den Bürgerversammlungen debattiert. Erinnert sich wer? „Ist auf keinen Fall machbar“, so der Investor. Nicht rentabel, das Projekt wäre so nicht machbar. Gerade die SPD hatte das damals ohne mit der Wimper zu zucken akzeptiert! Jetzt ist es doch machbar? Wenn es nicht rentabel ist, ist es nicht rentabel. Es wird erst dann rentabel, wenn an anderer Stelle Kosten eingespart werden. Es wäre interessant zu erfahren, welche Zugeständnisse dem Investor dafür seitens der Gemeinde gemacht wurden.

Schließen wir unseren Kommentar zur Presseberichterstattung mit der Tiefgarage ab. Die „alte“ Planung sah eine doppelstöckige Tiefgarage vor. Das war notwendig geworden, um die Anzahl der 167 Stellplätze „unter Tage“ zu gewährleisten. Es ging technisch wohl nicht anders. Diese „alte“ Tiefgarage hatte in etwa 4.500m² versiegelte Fläche. Nun sollen 190 Stellplätze auf diese Fläche in eine einstöckige Tiefgarage passen. Oder etwa auf eine deutlich größere Fläche? D.h. die bisher geplanten unversiegelten Flächen werden nun auch versiegelt und die Tiefgarage wird aufgrund von Geländegefällen teils weit über einen Meter aus dem Boden ragen? Oder kommen nun doch Doppelparker?

Es gab noch ein Begleitthema zur Versiegelung. Das Thema Regenwasser und Entwässerung des Geländes, welches schon in der alten Planung aus unserer Sicht bis zum Schluss ungelöst war. Mehr Versiegelung bedeutet mehr Wasser, bedeutet größeres Rückhaltevolumen und mehr benötigter Platz. Wohin damit, wenn die Tiefgarage größer werden muss? Muss der historische Schuppen in der Steingasse 2 gar wegen der Tiefgarage und deren Begleiterscheinungen „vorausschauend“ weichen?

Fragen über Fragen und keine Antworten! Die Gemeindevertreter – Ihre Gemeindevertreter – können diese Fragen aber sicherlich beantworten. Sie haben sich eingehend damit befasst und ja bereits Zustimmung signalisiert. Sprechen Sie sie an.

 

 

Neues vom Investor

Gerne würden wir über inhaltliche Dinge berichten, was die Planung der Ortsmitte Bickenbach angeht. Die Gemeinde hält sich jedoch bedeckt und arbeitet im Hintergrund. Die Öffentlichkeit wird nicht beteiligt und nicht informiert. Es wird auf den Bauherrn verwiesen der wiederum keine Informationen preisgeben möchte.

Zuletzt in der Bürgerversammlung wurde angestrengt darüber berichtet – auf Nachfrage der BI – dass es Tätigkeiten seit Sommer 2019 gibt. Jedoch keine Details, keine Infos, nichts.

Investorenseitig hat man sich neu aufgestellt, so war es in der Presse zu lesen. Was genau das heißt, blieb jedoch ein Geheimnis. Es wäre aber sehr wohl von Interesse zu erfahren, wer unsere Ortsmitte Bickenbach bebauen will. Immerhin geht es nicht um ein einfaches Immobilienprojekt, sondern um eine für den Ort lebenswichtige und zukunftsprägende Ortsmitte. Wie hieß das damalige Motto doch sogleich? Leben für Jung & Alt.

Im Internet ist bereits seit einiger Zeit die FAM Real Gesellschaft für private Immobilienwerte mbH in Verbindung mit der Schlossallee Bickenbach zu finden. Genau gesagt ist deren Geschäftsführer Tobias Kurz auch als Geschäftsführer der Schlossallee Bickenbach GmbH & Co. KG auf deren Seite benannt. Die FAM ist als Schwesterunternehmen wiederum verbunden mit der Albrings & Müller AG.

Wir können diese Information nicht verifizieren und auch die Rollenverteilungen nicht beurteilen – sofern es eine gibt. Wir zeigen lediglich die für jedermann ersichtlichen Informationen auf und dokumentieren diese.

Inwieweit sich diese Neuaufstellung auf die Planung auswirken wird, bleibt abzuwarten. Immerhin hat die Albrings & Müller AG in Gottenheim schon Erfahrungen in Sachen Bürgerbeteiligungsprozess sammeln dürfen.

Es wäre wünschenswert, wenn der neu aufgestellte Investor auf die Bürgerschaft zukommen würde, um das bisherige aufzuarbeiten und neuerliche Konflikte soweit es geht zu vermeiden. Immerhin schneidert die Gemeinde den B-Plan um die Investorenplanung herum und hier ließe sich ansetzen.

Weder der Investor noch die Bickenbacher brauchen eine Negativreferenz in Sachen Immobilienentwicklung.

 

 

 

Bürgerversammlung am 27.11.2019

In der Gemeindevertretung, die am 31.10.2019 stattfand, wurde der Antrag der Fraktion Komm,A zur Durchführung einer Bürgerversammlung zur Ortsmitte von SPD, CDU und FDP zurückgewiesen und der Antrag angelehnt. Kein Hinweis darauf, dass bereits eine Bürgerversammlung geplant ist.

Wenige Tage nach der Gemeindevertretung wurde die Bürgerschaft zu einer Bürgerversammlung am 27.11.2019 eingeladen – ohne einen Tagesordnungspunkt zur Ortsmitte.

Da uns die Weiterentwicklung der Planung zur Ortsmitte alle angeht und wir wünschen, dass unter Einbeziehung der Bevölkerung die Ziele für die neue Ortsmitte festgelegt werden, wurden 6 Fragen an den Gemeindevorstand gesandt.

Das sind die Fragen:

1. Im Namen und Auftrag der Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach stelle ich die Frage, ob die Gemeinde mit dem Investor und Grundstückseigentümer der Darmstädter Straße 6-12 seit dem Urteil des Hess. Verwaltungsgerichtes zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans Gespräche zur Planung der Ortsmitte geführt hat? Wenn ja, seit wann?

 

2. Ich stelle die weitere Frage, ob der Gemeinde eine neue oder fortgeschriebene Planung oder ein Konzeptentwurf für die Ortsmitte (Darmstädter Straße 6-12) von dem Investor und Eigentümer der dort befindlichen Grundstücke vorgelegt wurde? Wenn ja, wann wurde der Gemeinde die Planung vorgelegt?

 

3. Bürgerfrage: Vorausgesetzt der Gemeinde liegt eine geänderte Planung des Investors vor, warum wurde diese Planung der Bürgerschaft noch nicht vorgestellt und die Bürgerschaft informiert, zum Beispiel in der heutigen Bürgerversammlung?

 

4. Als Bürger frage ich weiterhin, ob die Gemeinde einen Zeitplan für die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans für die Ortsmitte hat und wie dieser Zeitplan aussieht, insbesondere auch bis wann der Baubeginn geplant ist?

 

5. Als Bürger frage ich, wie sich die Gemeinde die Bürgerbeteiligung für die Planung der Ortsmitte vorstellt?

 

6. Als Bürger stelle ich schließlich die Frage, ob der Gemeinde Informationen darüber vorliegen, ob der Investor einen Projektentwickler beauftragt oder in seine Gesellschaft integriert hat. Im Ort kursiert das Gerücht der Investor habe sich mit einem professionellen Projektentwickler verstärkt. Können Sie etwas dazu sagen?

 

Würden uns freuen, wenn viele zu der Bürgerversammlung kommen.

Politik im Hinterzimmer ist nicht mehr zeitgemäß

Am Dienstag den 22.10.2019 tagte der PLU Ausschuss. Eigentlich eine gute Gelegenheit, innerhalb des Ausschusses und somit auch öffentlich über die Sachlage zur Neuen Mitte zu informieren.

Schließlich kann man fest davon ausgehen, dass seit der Zäsur durch das Urteil des Verwaltungsgerichtshofs vor immerhin einem halben Jahr Abstimmungen mit dem Investor zur weiteren Planung oder zumindest zum Verfahren bereits laufen. Aber Fehlanzeige, auch auf Nachfrage von Komm,A. Betretenes Schweigen. Anscheinend haben weder der Bürgermeister noch die Parlamentarier der meisten Fraktionen ein Interesse daran, Bürgerinnen und Bürger zu diesem wichtigen Vorhaben zu informieren.

Es ist völlig unverständlich, wieso der zweite Anlauf des Bebauungsplan-Verfahrens nicht dazu genutzt wird, Fehler aus der Vergangenheit zu korrigieren. Es war nicht zuletzt das Verhalten des ehemaligen Bürgermeisters Martini, dass den Eindruck erweckte, hier wird etwas im Hinterzimmer ausgehandelt und dann als „alternativlos“ präsentiert.

Dabei ist es offensichtlich: Politik im Hinterzimmer ist nicht mehr zeitgemäß! Vor allem die etablierten Parteien haben dafür in den vergangenen Wahlen auf allen Ebenen die Rechnung vom Wähler präsentiert bekommen. Es ist also an der Zeit, endlich ein transparentes Verfahren zu organisieren, was alle Interessierten und Betroffenen für so ein wichtiges Vorhaben einbindet.

Man kann auf Basis eines Presseartikels davon ausgehen, dass man sich investorenseitig neu aufgestellt hat. Vermutlich hat man sich professionelle Hilfe durch einen Projektentwickler geholt. Gibt es auf dieser Basis Veränderungen der Planung? Wie geht man mit den noch offenen Fragen zum Beispiel zur Entwässerung oder zur Tiefgarage um? Ist angedacht, die Ortsmitte vielleicht doch als Lebensraum für alle Bürgerinnen und Bürger und nicht nur für die Anwohner zu gestalten? Alles dies sind Punkte, die man jetzt an einem runden Tisch klären könnte, bevor man sich wieder in einem neuen Verfahren festrennt.

Sicherlich sind in der Vergangenheit auf allen Seiten Fehler gemacht worden, aber es besteht im neuen Anlauf die Möglichkeit, vieles besser zu machen. Herr Bürgermeister Hennemann hat dazu alle Möglichkeiten! Wichtig ist dazu aber ein offenes und transparentes Verfahren von Anfang an.

Die Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach unterstreicht hier nochmals ganz klar, dass wir ein Bauvorhaben auf dem Gelände der Neuen Mitte unterstützen. Allerdings setzen wir uns weiter für ein machbares und maßvolles Vorhaben ein, von dem der ganze Ort – und nicht nur ein einzelner Investor – am Ende wirklich profitiert. Wir sind als BI bereit zu neuen Gesprächen und der Suche nach einem Kompromiss. Dieser würde am Ende vielleicht nicht jedem Einzelnen, aber doch einer großen Mehrheit gerecht. Die Einbindung der Bürgerschaft und ein Kompromisswille auch seitens der Gemeinde und letztendlich des Investors kann nur zu einem positiven Ergebnis führen und erspart allen Seiten weitere Streitigkeiten. Es spart vor allem Zeit und kann zu einer schnellen Realisierung führen. Es wird dazu führen, dass wir alle in Zukunft wirklich gemeinsam anpacken und Bickenbach zusammen entwickeln, entgegen dem immer stärker werdendem Politikverdruss.

Auch wenn die aktuelle Sitzung des PLU Ausschusses diesbezüglich keine Zuversicht verströmt, ist es für die handelnden Akteure noch nicht zu spät, ihrerseits den Willen zu einem gemeinsamen Kompromiss durch Informationen und Taten zum Ausdruck zu bringen. „Nichts sagen“, sich wegducken und die Sache schnell vom Tisch bekommen zu wollen ist sicherlich nicht das richtige Vorgehen!

 

 

 

Änderung Gesellschafterstruktur Schlossallee Bickenbach Verwaltungs GmbH

Bereits am 6. April wurde im ECHO recht unscheinbar eine Änderung der Gesellschafterstruktur der Schlossallee Bickenbach Verwaltungs GmbH veröffentlicht. Demnach sind zwei der bisher vier Gesellschafter aus der Geschäftsführung ausgeschieden. Ausgeschieden sind Herr Andreas Reinhard Walter Gunkel (Bauunternehmer BHV) sowie Herr Franz Herbert Guck (Immobilienmakler).

Die Gründe dieser Änderung sind uns nicht bekannt.

Die Gesellschafterstruktur hatten wir an dieser Stelle vorgestellt.

Nachfolgend die entsprechenden Auszüge aus dem Teil Unternehmensnachrichten der ECHO-Ausgabe vom 6. April 2019.

Die Zerstörung eines Dorfes – Teil 3

Von der neuen Ortsmitte in Bickenbach und dem Schlossallee-Projekt

Teil 3

Von Helmut Erzgräber-Lamm

  • Das bessere Konzept für die Ortsmitte
  • Die bessere Architektur für die Ortsmitte
  • Hohe Mieten und niedrige Grundstückspreise in der Ortsmitte

Vom Geschmack und guter Architektur 

Was unterscheidet gute von schlechter Architektur. Laien meinen, dass das lediglich eine Frage des Geschmacks sei. Gute Architektur ist aber mehr. Sie macht sich an vielen Kriterien fest. Die Elbphilhamonie in Hamburg, in kurzer Zeit zur Ikone avanciert und von den Hamburgern und weit darüber hinaus geliebt, war keine Geschmacksfrage, sondern von Fachleuten, der Stadt und Bürgern nach knallharten Kriterien durch sehr gute Architekten entworfen.

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Anders in Bickenbach. Das Projekt der Schlossallee gefalle besser und passe besser in das Ortsbild, wurde behauptet. Die Architektur sei zeitgemäßer, die der Bürgerinitiative überkommen. Jede Zeit habe Ihre architektonische Epoche.

Gemeint war wohl, dass die Architektur der Schlossallee der Epoche entspricht. Eine Diskussion über diese Thesen fand nicht statt.

 

Die Architektur der Schlossallee GmbH ist belanglos, nichtsagend und beliebig, städtisch, zu voluminös und passt weder in die Ortsmitte, noch überhaupt nach Bickenbach. Sie ist auch nicht zeitgemäß. Die wahllose Aneinanderreihung, die Baukörper, die Flachdächer, die Arkade mit den Kugelleuchten, keine zum Verweilen einladende Aufenthaltsorte, zeigen nicht nur eine schlechte Architektur, es ist Architektur der 70er Jahre und keine moderne.

Ganz abgesehen von den Ungereimtheiten und der typischen Investorenarchitektur mit hoher Verdichtung und hoher Verschattung. Scheinbar begrünte Innenbereiche, aber wo sind die Zuwegungen zu den Häusern, die Feuerwehrangriffswege, Anliefermöglichkeiten und wie wird der Müll entsorgt? Davor, fast verschämt und als Alibi angeordnet Kurzzeitparkplätze, die nicht ausreichend sind um die notwendige Frequenz für den geplanten Einzelhandels zu schaffen, noch sind sie so angeordnet wurden, dass Staus vermieden werden. Das geschieht alles nur, um keinen Quadratmeter vermietbare oder veräußerbare Fläche zu verliere. Die etablierten Parteien und deren Führungen übergehen das alles. Gespannt dürfen wir sein, wie die Ladengalerie funktionieren wird. Der Einzelhandel lehnt Arkaden ab. Wird es so, wie in Jugenheim enden?

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Jugenheim, Alte Bergstraße

Interessieren würde auch, ob die gleichzeitige Nutzung von Tiefgarage, Aufzügen und Treppenhäusern durch Kunden und Wohnungseigentümern nicht zu Kollisionen führt.

Nichts gegen den Kollegen Oezen, dem Entwurfsplaner der Schlossallee, aber leider hat er keine ausgezeichneten Architekturprojekte vorzuweisen, nur kleine Maßnahmen und hauptsächlich Innenausbauten mit wenig besonders hervorzuhebender Architektur.

 

Die am Konzept der Bürgerinitiative beteiligten Architekten arbeiten alle in renommierten Architekturbüros und können namenhafte große Projekte und Wettbewerbserfolge in konkurrierenden Verfahren im Städte- und dem Wohnungsbau vorweisen.

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Der Fraktionsvorsitzende der CDU, Herr Wesp erklärte die Konzeption für nicht zeitgemäß. Herr Schröder (SPD) erklärte, dass Bickenbach kein geschlossenes Ortsbild aufweise und lehnt daher die Gestaltung der Bürgerinitiative ab.

Die entscheidende Frage ist nicht, ob es noch ein geschlossenes Ortsbild gibt – das geht an der Sache vorbei – sondern, ob es richtig ist die prägende Struktur mit giebelständigen Häusern aufzugreifen.

 

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Satteldächer sind auch nicht unzeitgemäß. Die neuste Ausgabe des Verbandsorgans der Deutschen Architekten beschäftigt sich mit dem öffentlichen Raum. Und was ist auf der Titelseite zu sehen? Ein Satteldach! Das Deutsche Architektenblatt hat in dem sehr empfehlenswerten Artikel herausragende Beispiele für die Gestaltung des öffentlichen Raumes publiziert. Fast alle Beispiele haben geneigte Dächer.

Soviel zu den Vorwürfen von Herrn Wesp (CDU) und Herrn Schröder (SPD).

 

Aber vielleicht meinte die etablierte Politik als Maßstab und Ausgangspunkt für die Architektur der Schlossallee GmbH das vorhandene Döner-Restaurant. In dem Bericht zum Bebauungsplan wurde das Gebäude sogar als mediterran anmutendes Schnellrestaurant bezeichnet. Damit diese Beschönigung richtig mit Leben erfüllt wird, sollte aber noch einiges passieren.

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(Bild Bürgerinitiative)

Auch die Farben, Begrünungen unter dem Tischgebäude, die Außenbewirtung, die gleichzeitig die einzige Zufahrt zum Blockinneren ist, daneben die Tiefgaragenausfahrt, die Schiebeläden usw. sind konzeptionell fragwürdig und schaffen keine angemessene architektonische Qualität für den Ort. Der Hohn ist, dass die Gemeinde die gestalterischen Anforderungen nur auf Südfassaden beschränkte. Das kann was werden. Man muss wissen, dass die außerhalb des Baufeldes der Schlossallee GmbH gelegenen Baufelder engste Vorschriften zur Gestaltung von Fassaden und Dächern von der Gemeinde bekommen haben, bis hin zur Festlegung von Fensterproportionen und Sprossenteilungen. Nichts dergleichen für die Grundstücke des Investors.

Und ist der Kindergarten Am Hintergraben als Geschmackssache entstanden? Unansehnlich und eingeklemmt zwischen Schule, Bürgerhaus und Straße. Eine architektonische Katastrophe. Es geht auch anders.

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Ein neuer kindgerechter Kindergarten mit aufsehenerregender Architektur. Überall Satteldächer und das nicht auf dem Dorf, sondern mitten in der Großstadt Kopenhagen. Gerade gebaut.

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Grundstückspreise fallen in Bickenbach

In einem verzweifelten Versuch eines Mandatsträgers von Komm,A die Beschlussfassung zum Bebauungsplan für die Ortsmitte zu verhindern, wurde vom Fraktionsvorsitzenden der SPD Herrn Schmöker Münchner Durchschnittsmieten herangezogen die niedriger waren als die von dem Mandatsträger benannten Mietansätze für das Schlossallee-Projekt. Der von Herrn Schmöker herangezogene Durchschnittswert für die Stadt München ist unangebracht. Vergleichbare Mieten liegen bei weit über 20€ pro Quadratmeter.

Nicht erwähnt hat der Fraktionsvorsitzende der SPD Herr Schmöker, dass die Bodenpreise in München sich in den letzten 10 Jahren verdreifachten und in Bickenbach in der Ortsmitte die Grundstücke sich verbilligten. Die Gemeinde verkaufte Grundstücke in der Ortsmitte für 300€/qm. Bereits vor 14 Jahren erzielte die Gemeinde für Grundstücke in wesentlich schlechterer Lage, bei geringerer baulicher Ausnutzung 365€/qm.

 

Zu dem ganzheitlichen Bebauungskonzept der Bürgerinitiative

  • Besser
  • Nachhaltiger
  • Tragfähiger
  • Angemessener
  • Intelligenter

 

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(Zeichnung Bürgerinitiative)

 

Das Bild ist kein Fake (Fälschung). So könnte es in der Darmstädter Straße tatsächlich werden. Eine breite Straße mit ausreichend Kurzzeitparkplätzen, Bäumen und Freiräumen zum Verweilen. Kleine Plätze, die gerne aufgesucht werden, da der fließende Verkehr reduziert ist durch eine stärkere Umlenkung des überörtlichen Verkehrs. Treffpunkte für jung und alt. Ein schlüssiges Ganzes, dass die die notwendige Frequenz erzeugt, damit Einzelhandel und Gastronomie sich ansiedeln.

Mit ausdrucksstarker und eindeutiger sich auf Bickenbach beziehender Architektur, identätsstiftend und maßstäblich, die sich wunderbar eingefügt in den Ort. Individuell gestaltbar und keine Aneinanderreihung sich wiederholender Baukörper.

Wohnhäuser, Reihen- und Einzelhäuser unterschiedlicher Größe, gezielt platziert auf einzelnen Parzellen, so dass verschiedene Eigentümer bauen können, auch mit unterschiedlicher Architektur und private und öffentliche Räume entstehen, die zum Aufenthalt der Nachbarn und von Bürgern einladen, aber insbesondere für eine optimale Besonnung sorgen. Nicht dicht und verschattet, wie die Wohnkomplexe der Schlossallee. Ergänzt wird es um schmale Durchwegungen, um zu den Aufenthaltsorten zu gelangen. Durchgrünt, und das funktioniert, da die Baugrundstücke weitgehend nicht unterbaut werden. Es wird damit Platz geschaffen für die Versickerung von Regenwasser und keine aufwändige Rückhaltekonstruktion notwendig -bei der Schlossallee 37m lang, Durchmesser 1,80m-, es aber ermöglicht wird Zisternen zum Auffangen von Regenwasser und dessen Nutzung zu errichten.

Parzellierungen sind vorgesehen, die sicherstellen, dass das gesamte Areal dauerhaft durch ihre Eigentümer gepflegt wird, wie das schon die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke in vorbildlicher Weise tun. Bei der Schlossallee wird eine solche mit viel Liebe und der Tatkraft erbrachte Pflege der Eigentümer nie der Fall sein und es ist nicht abwegig anzunehmen, dass die Anlage zunehmend verkommen wird.

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(Bild Bürgerinitiative)

Die denkmalgeschützte Scheune in der Steingasse könnte Ort des Zusammentreffens werden, etwa für Senioren, schön saniert, als eines von wenigen historischen Zeugnissen an die landwirtschaftlich geprägte Zeit des Ortes. In der Steingasse könnte außerdem geförderte Wohnraum entstehen. Eine grobe Berechnung zeigt bereits, dass sich eine solche Investition rechnet und die Gemeindekasse nicht belasten würde. Wieso es von der Gemeinde nicht angepackt wird, ist unverständlich.

Die Verkehre werden geordnet und ausreichend Kurzzeitparkplätze für die Geschäfte und das sonstige Gewerbe an der Darmstädter Straße geschaffen. Es gibt kein Umherirren auf der Suche nach einem Parkplatz um das Rathaus, das Schlossgelände und umliegende Straßen. Die Störungen werden in diesen Bereichen für Bewohner und Nutzer reduziert. Das Parken auf der Straße, verbunden mit Rückstaus, Gedrängel und Verärgerungen hört auf. Alle Einzelhäuser und die Reihenhäuser haben mindestens einen Stellplatz. Bei einer in wenigen Minuten von einem der Architekten der Bürgerinitiative vorgenommenen Ergänzung der Konzeption konnten 12 weitere oberirdische Stellplätze geschaffen werden, ohne dass damit signifikant der Anteil der begrünten, nicht unterbauten Flächen beeinträchtigt wurden.

Für Anlieferverkehre und auch kurze Halte, auch für Bewohner, dienen die Kurzzeitparkplätze, die abends exklusiv den Anwohnern zur Verfügung stehen. Geparkt werden kann außerdem auf einem Parkdeck, das im Übrigen dazu herangezogen werden soll, die Parksituation zu optimieren. Da ein wesentlicher Teil der Kurzparker verlagert werden, verringert sich die Belastung der Anwohner ganz erheblich und bei einer mittelfristig vorstellbaren Reduktion des PKW-Verkehrs kann darauf durch Abbau oder Verkleinerung eines Parkdecks reagiert werden. Das ist bei der Tiefgarage der Schlossallee nicht möglich. Der ausgewählte Ort für das Parkdeck schreit im Übrigen nach einer baulichen und architektonischen Aufwertung und Verbesserung. Es grenzt an Rathaus und Jagdschloss.

 

Das Konzept der Bürgerinitiative

Es entsteht eine lebendige Ortsmitte für alle Bürger, Bewohner, Geschäftsinhaber und Anlieger. Die Bürgerschaft wird die Ortsmitte mit Leben erfüllen und stolz auf Ihre neue Ortsmitte sein, ihren Ort als lebenswert schätzen und sich vermehrt mit Bickenbach identifizieren und sich engagieren.

Keine untaugliche Konzeption, sondern nachhaltig, zukunftsweisend und intelligent und mehrheitsfähig in der Gemeinde, nicht das Projekt der Schlossallee, wie die etablierten Parteien es behaupten.

Ich bleibe bei meiner Aussage in der 2. Bürgerversammlung, dass sich Bickenbach zum Gespött einer ganzen Region macht, sollte das Projekt der Schlossallee GmbH realisiert werden.

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Den dritten und letzten Teil der Reihe finden Sie hier als PDF zum Herunterladen.