Die Zerstörung eines Dorfes – Teil 2

Von der neuen Ortsmitte in Bickenbach und dem Schlossallee-Projekt

Teil 2

Von Helmut Erzgräber-Lamm

  • Vom planlosen Planen der Gemeinde
  • Der Verkehr erstickt ein Leben in der Ortsmitte

Von der Selbstblockade der Gemeinde und vom planlosen Planen

Der Bürgerinitiative wurde vorgeworfen, dass sie bei ihrem Konzept Eigentumsverhältnisse nicht beachtet habe. Das ist genau das Übel in Bickenbach, dass Gemeinde und wohl auch SPD, CDU und FDP meinen, zunächst müssen die notwendigen Grundstücke beschafft werden, dann könne geplant werden. Damit wird klar, warum seit über 20 Jahren in der Ortsmitte nichts passierte. Die Gemeinde entwickelte kein eigenes Konzept für die Ortsmitte und wartete darauf, dass ein Investor die Grundstücke in der Ortsmitte zusammen bekommt und entwickelt. Eigentumsverhältnisse sind nicht der Ausgangspunkt und der Nabel für eine dörfliche Entwicklung. Wenn dem so wäre, würden kaum Neubaugebiete entstehen, keine Quartiere sich entwickeln lassen, keine Zentren in Städten und Gemeinden.

Es erklärt den jahrelangen Stillstand und auch das planlose Vorgehen in Bickenbach. Es wunderten schon immer die grundstücksbezogenen Bebauungspläne, wie auch die nicht nachvollziehbaren baulichen Festlegungen Senioren in der Nähe der vielbefahrenen Bahnlinie unterzubringen, in der Ortsmitte keine Flächen für einen Discounter auszuweisen, es keinen gemeinschaftlichen Aufenthaltsort für Ältere gibt, eine Wohnbebauung direkt in Bahnnähe, eine Umgehung realisiert wurde, die den überörtlichen Verkehr nicht aus dem Ort hält und wahllos Parkflächen mit merkwürdigen Erschließungen im Ortskern realisiert wurden, nicht aber ausreichend Kurzzeitparkplätze an der Darmstädter Straße zur Stärkung des Einzelhandels. Erinnert sei an das glücklicherweise gescheiterte Hochregallager, dass die Gemeinde sichtbar für alle am Ortseingang platzieren wollte.

Ein Konzept zur nachhaltigen Entwicklung des Ortes hat die Gemeinde jedenfalls nicht. Und so wird agiert, wie es kommt. Schlossallee, Bürgerhaussanierung ohne Betrachtung zu einer benötigten Sporthalle. Wohin damit? Der falsche Standort scheint vorprogrammiert. Üblicherweise entwickeln Kommunen Konzepte für das Wohnen, Gewerbe, den kommunalen Bedarf, zum Verkehr und der Landschaft, lassen sich dabei professionell beraten und beteiligen die Bürger an dem Prozess offen und mit Empathie. Nicht in Bickenbach. Erledigt wurde das in der Vergangenheit weit über 20 Jahre von Herrn Martini unter Einbindung von SPD, CDU und FDP. Die Ergebnisse sind bekannt. Man lobt sich untereinander für die dörfliche Fortentwicklung, die aber katastrophal ist, unüberlegt, nachteilig, heute schon Probleme erzeugt und weitere in der Zukunft abzusehen sind.

 

Vom Verkehr und dem Parken

Die Schlossallee GmbH plant eine 2-geschossige Tiefgarage mit über 160 Stellplätzen. Eine Planung wurde erstmals im PLU-Ausschuss am 16.01.2018 kurz vorgestellt. Der Investor erklärte, dass ein erfahrener Planer die Tiefgarage geplant habe. Nachfragen zu der Planung der Tiefgarage wurden von dem Bürgermeister Herrn Hennemann nach wenigen Minuten abgeblockt. Herr Hennemann erklärte die Tiefgaragenplanung sei nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens.

Nicht so bei dem Konzept der Bürgerinitiative. Da wurden von Herrn Hennemann die oberirdischen Stellplätze nachgezählt, die Übereinstimmung mit der Stellplatzsatzung wurde in Zweifel gezogen, Schrägparkplätze an der Straße als unzulässig kritisiert, der Vorschlag eines Parkdecks als eine Verlagerung von Lasten bezeichnet. Von dem Fraktionsvorsitzenden der SPD, Herrn Schmöker wurde das Konzept der Bürgerinitiative zur Verkehrsberuhigung sogar als „daneben“ bezeichnet. Auch hier zeigt sich wieder eine völlig ungleichgewichtige Behandlung und Unsachlichkeit. Die Planung des Investors wird unkritisch hingenommen. Die Gesamtkonzeption der Bürgerinitiative kritisiert und wissentlich die Qualitäten der Ideen, Ansätze und Überlegungen von Bürgern und deren Architekten massiv in Abrede gestellt.

Die vorgestellte Planung zur Tiefgarage der Schlossallee GmbH ist sehr sonderbar. Die Decken und die Bodenplatte sind viel zu dünn. Stützen gibt es keine. Wie das konstruktiv funktionieren soll, bleibt ein Rätsel. Das zu erkennen, erfordert nicht sonderlich großen Sachverstand. Angesprochen wurde das aber nicht, obwohl mit Sicherheit der Gemeindeverwaltung und den befürwortenden Parteien oder deren Protagonisten diese Planung bekannt war.

Größere Decken- und Bodenplattenstärken führen zu stärkeren Eingriffen in den Boden und berühren möglicherweise das Grundwasser. Das ist ein sehr bedeutsamer Aspekt für eine Gemeinde. Nicht so in Bickenbach. Es war aber keine Frage wert bei SPD, CDU und FDP.

Ein Blick auf die Homepage des als professionellen Tiefgaragenplaner vorgestellten Büros, zeigt, dass dieser über keine Referenzen ausgeführter Tiefgaragen verfügt. Es grenzt an Fahrlässigkeit so einem Investor und Bauträger zu glauben und zu vertrauen. Nichts ist geklärt, weder zum Betrieb, dem Aufkommen an Zu- und Ausfahrten aus der Tiefgarage, wie die Begrünung auf einer Tiefgarage mit großen Bäumen, wie Rückstaus vermeiden werden sollen in der Darmstädter Straße und wo die schmutzige Tiefgaragenabluft hin soll. Fest steht lediglich, dass ein Ausfahren nur nach rechts zulässig ist. Was das alles an Belastungen durch Staus, erhöhtem Verkehr, der Verlagerung von Verkehren in umliegende Straßen, verbunden mit stärkerem Lärm und erhöhten Schadstoffkonzentrationen, insbesondere in der Darmstädter Straße bedeutet, gerade auch durch die schluchtartige Enge, wurde nicht einmal im Ansatz thematisiert.

„Daneben“ ist die unzureichend hergestellte Ortsumfahrt, da sie nicht in ausreichendem Mass Verkehr aus dem Ort heraushält. Bis zu 10.000 Fahrzeuge müssen die Bewohner an einem Tag in der Darmstädter Straße ertragen. Der Fraktionsvorsitzende der SPD, Herr Schmöker erklärte, er habe noch nie einen Stau in der Darmstädter Straße erlebt. Er möge doch mal die vom vielen Verkehr, dem Lärm und dem Gestank betroffenen Bürger befragen, welche Belastung sie tagtäglich durch den Verkehr zu ertragen haben und was sie von der Ortsumfahrung halten.

 

Verkehr in der Ortsmitte reduzieren durch Verkehrsumlenkung

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(Zeichnung der Bürgerinitiative)

Es wird sich ein Mikrokosmos geschaffen und ausgeblendet, was nicht zu dem eigenen Verständnis passt. Was man nicht gebrauchen kann, gibt es nicht. Genau so wird dann auch selektiv argumentiert, mal so und mal so. Das bleibt der Bürgerschaft glücklicherweise nicht verborgen und führt geradewegs zu dem zerrüttenden Verhältnis zu den etablierten Parteien und den Gemeindegremien.

Ein Bauwunsch wurde einer Familie, zum Beispiel mit fehlenden Kindergartenplätzen, abgelehnt. In der Ortsmitte dürfen nun viele Wohnungen errichtet werden. Was stimmt denn nun? Gibt es genug Kindergartenplätze oder nicht? Möglicherweise weise ich auf eines dieser zukünftigen Probleme hin. Oder zielt die etablierte Politik auf eine kaufkräftige Klientel ohne Kinder für die Wohnungen in der Ortsmitte?

Wichtig waren 2,70m breite Stellplätze, die dazu führen, dass die Tiefgarage noch größer ausfallen wird. Das ist absurd und völlig weltfremd. In Deutschland ging 2017 der Verkauf von Neuwagen um immerhin 5 % zurück. Als ob es in Bickenbach in Zeiten des Klimawandels nicht auch wichtig wäre, so viel wie möglich an Grünzonen und nicht versiegelter Fläche zu erhalten. Stattdessen wird das Baugrundstück des Investors großflächig mit einer 2-geschossigen Tiefgarage versiegelt.

Bickenbach soll laut dem Willen von CDU städtischer werden. In Städten etablieren sich Carsharing-Modelle, wird der öffentliche Nahverkehr massiv ausgebaut und andere Mobilitätskonzepte verfolgt, wie Radwege, E-Bikes usw., die alle darauf abzielen den PKW-Verkehr und damit den benötigten Parkraum zu reduzieren. Das passt aber nicht in den beschriebenen Mikrokosmos und so sind es keine Perspektiven für Bickenbach. Widersprüche über Widersprüche und ohne ein schlüssiges Gesamtkonzept wird von SPD, CDU und FDP planlos die Zukunft der Gemeinde aufs Spiel gesetzt.

Die verkehrliche Belastung in der Darmstädter Straße ist heute schon unhaltbar. Von der SPD und CDU wurde erklärt, dass auch die Kunden der Geschäfte die Tiefgarage nutzen dürfen. SPD und CDU sollten sich die Berechnung des Verkehrsplaners mal anschauen zu den kalkulierten Frequenzen der  Kunden- und Besucherverkehre. Entweder ist die Nutzung durch Kunden Wunschdenken von SPD und CDU und nicht das Konzept des Investors oder die Berechnung des Verkehrsplaners stimmt nicht. Auch hier wieder scheinbar blindes Vertrauen in den Investor. Haben SPD und CDU noch nie etwas von völlig problembehafteten Projekten von Bauträgern und Entwicklern vernommen?

Von der SPD hörten wir außerdem, dass Kunden von der Tiefgarage über Aufzüge direkt in die Geschäfte gelangen können, wie bei einem Shopping Center. Ob zufällig oder gewollt, die geschlossene, nicht nur belanglose Aneinanderreihung gleichförmiger Baukörper entlang der Darmstädter Straße erinnert tatsächlich eher an ein Shopping Center.

 

Teil 2 der Artikelreihe können Sie als PDF hier auf unserer Webseite herunterladen.

Die Zerstörung eines Dorfes – Teil 1

Von der neuen Ortsmitte in Bickenbach und dem Schlossallee-Projekt

Teil 1

Von Helmut Erzgräber-Lamm

  • Wo ist die Allee?
  • Via Mala in Bickenbach?
  • Vom Schiefgehen einer neuen Ortsmitte und dem Gewinn eines Investors
  • Vom tragfähigen und zukunftsweisenden Konzept der Bürgerinitiative

 

Am 25.1.2018 wurde der Bebauungsplan zur Ortsmitte durch die Mehrheit von SPD, CDU und FDP verabschiedet.

 

Die neue Ortsmitte

Von den Vertretern der SPD, CDU wird die Planung der Schlossallee GmbH, auch nachfolgend Investor genannt, als zukunftsweisend, kaufkraftfördernd und als Bereicherung der Ortsmitte bezeichnet. Es wurde behauptet, dass eine intensive Auseinandersetzung mit der Bebauung stattgefunden habe und es gelungen sei, eine Vielzahl von Zugeständnissen von dem Investor erwirkt zu haben. Es habe die Bebauung reduziert werden können. Tatsächlich ist die Bebauung hoch verdichtet und sie war offenbar vom Investor sogar noch dichter vorgesehen. Die Reduktion wird von den etablierten Parteien als Erfolg gepriesen. Allerdings gibt es bis heute keinerlei Belege über die behauptete Reduktion der Bebauung. Weder in den Bürgerversammlungen, noch zu einem späteren Zeitpunkt wurden von der Gemeinde die ursprünglichen Pläne des Investors veröffentlicht. Das schon mal zur Informationsqualität und einer transparenten Darlegung der Planung. Vom Fraktionsvorsitzenden der SPD, Herrn Schmöker, wurde damit die Information der Bürgerschaft als ausreichend angesehen.
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(Bilder Schlossallee GmbH)

Vergleicht man die farbige Darstellung des Investors mit den späteren sehr einfachen Baumassendarstellungen, fällt sofort auf, dass das merkwürdige ursprünglich auf 4 Stützen stehende und wie ein Tisch wirkende Eckgebäude mit dem Baukörper entlang der Darmstädter Straße zusammengewachsen ist. Nun tauchen in den einfachen Baumassendarstellungen schlanke runde Stützen entlang der sogenannten Arkade auf. Vorher waren es eckig verkleidete Stützen. Die Unterschiede in den Planungen des Investors führten zu keinem Hinterfragen durch die etablierten, die Planung des Investors befürwortenden Parteien und schon überhaupt nicht zu einer breiten Information der Bürgerschaft. Auch wäre es wert gewesen den Investor zu befragen, wie denn die runden schlanken Stützen mit den Gestaltungsvorgaben im Bebauungsplan in Einklang zu bringen sein sollen. Losgelöst von der interessanten Frage zeigt sich schon hier eine der Schwächen des Bebauungsplans. Nicht einmal die wenigen, wenn auch nur kosmetischen Vorgaben im Bebauungsplan, werden von dem Investor beachtlich sein, denn die Anforderungen gelten nur für Südfassaden. Aber was ist Süden bei einer runden Stütze? Man darf gespannt sein, was da kommen wird.

 

Via Mala in Bickenbach?

Via Mala heißt „schlechter Weg“ und beschreibt eine enge Schlucht in den Alpen.

3Viel Verkehr und schmale Bürgersteige machen es schon heute reichlich unattraktiv die Darmstädter Straße entlang zu gehen. Durch die Neubebauung entsteht eine Straßenschlucht in der Ortsmitte, die es nicht attraktiver werden lässt. Die geplante Arkade kann nicht darüber hinwegtäuschen. Die Darmstädter Straße wird zukünftig in Höhe des Rathauses nur eine Breite von 15m aufweisen, bei auf beiden Seiten stehenden Gebäuden, die ca. 14.00m bis ca. 15.00m hoch sind. Die Straßenflucht verjüngt sich im Verlauf der neuen Bebauung dann auf erst recht nur noch 10.00m. Das ist einer Schlucht nicht unähnlich. Der gesamte Verkehr muss sich durchquälen. Die Verkehrssituation wird sich weiter verschlechtern, denn durch die vorgesehenen, auch noch in Längsrichtung angeordneten Kurzparker, wird es vermehrt zu Staus kommen. Ebenso durch den Verkehr aus der vorgesehenen Tiefgarage, die nach den vorliegenden Informationen auch von der Kundschaft der Läden genutzt werden soll. Das werden viele Hundert Ein- und Ausfahrten sein pro Tag. Durch den Verkehr, die Staus, den höheren Lärm und die Schadstoffe wird ein Aufenthalt äußerst unattraktiv. Es wird eine Via Mala (schlechter Weg) entstehen.

Von Herrn Schröder (SPD) wurde kritisiert, die Firste der Häuser in dem Konzept der Bürgerinitiative seien höher als die Gebäude der Schlossallee GmbH. Herr Schröder (SPD) hat nicht verstanden, dass es einen Unterschied macht, ob man mit einer durchlaufenden ca. 90m langen Attika entlang der Darmstädter Straße mit 13,50m Höhe die Straße zubaut, oder bei giebelständigen Häusern Firste vereinzelt etwas höher sind als 13,50m sind.

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(Zeichnung Bürgerinitiative)

Ich bin gespannt, was Herr Schröder (SPD) dazu sagen wird, wenn bei der Bebauung der Schlossallee entlang der Straße, dann Treppenhäuser oder Aufzugsüberfahrten oder sonstige Nebenanlagen die Attikahöhe um 1,00 – 2,00m überragen. Das ist viel gravierender und außerdem ganz schlechte aber typische Investorenarchitektur. Er hat mit seiner Zustimmung zum Bebauungsplan es sanktioniert und zu verantworten.

Es stellt einen bedeutenden Unterschied dar, ob die Gebäude sich eng gegenüber stehen, wie das bei der Schlossallee GmbH der Fall ist oder die Darmstädter Straße sich breit öffnet, wie das im Konzept der Bürgerinitiative der Fall ist. Da gibt es Platz zum Aufenthalt und auch für Bäume. Da macht es nichts wenn Giebel etwas höher sind als 13,50m.

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(Zeichnung Bürgerinitiative)

Und wo sind denn die Bäume die zu einer Allee gehören? Nicht einmal das wurde gefragt. Es gibt keine, und kann keine geben, denn bei der Planung der Schlossallee GmbH gibt es hierfür überhaupt keinen Platz.

 

Messen mit zweierlei Maß!

Bleiben wir noch bei der Planung der Schlossallee-GmbH und der Rolle der Parteien, welche die Planung der Schlossallee GmbH sorgfältig geprüft haben wollen und diese Planung als gelungen, modern und zielführend erachten für die Neugestaltung der Ortsmitte.

Die Treppenhäuser sind nach Süden ausgerichtet und sollen aus Glas hergestellt werden, so dass es für die Bewohner ein Genuss sein wird, diese im Sommer zu nutzen.

Herr Schröder (SPD) erklärte, dass in dem Konzept der Bürgerinitiative die Durchfahrt zu niedrig sei für die Feuerwehr. Er hat nicht verstanden, dass bei dem Konzept der Bürgerinitiative eine Feuerwehrzufahrt nicht notwendig ist. Für Herrn Schröder (SPD) der Hinweis, dass zur Sicherstellung eines 2. Rettungsweges Feuerwehrleitern erfunden wurden oder Fluchttreppenhäuser nach der Bauordnung gebaut werden können. Das Konzept der Bürgerinitiative nutzt diese Möglichkeiten.

Und wie sieht die Entfluchtung und die Feuerwehrzufahrt bei dem Projekt der Schlossallee GmbH aus? Es wurde weder in den Bürgerversammlungen etwas dazu erläutert, noch wurde von SPD, CDU und FDP die Frage an den Investor gerichtet im Ausschuss für Planung, Landwirtschaft und Umwelt (PLU). Es wird mit zweierlei Maß gemessen. Bei dem Konzept der Bürgerinitiative wurde die Höhe der Firste nachgemessen und die Höhe der Durchfahrt. Bei dem Konzept der Schlossallee wurde nichts, aber auch garnichts hinterfragt oder als kritisch angesehen.
Bei dem von der Bürgerinitiative gebauten Modell der geplanten Bebauung der Schlossallee, das auch die umgebende, vorhandene Bebauung berücksichtigt, wurde verzweifelt nach Fehlern geforscht. Nicht so bei den wenigen der Öffentlichkeit zugänglichen Unterlagen der Schlossallee GmbH. Das zeigt den einzig verfolgten Zweck die Planung der Schlossallee mit allen Mitteln durchzusetzen. Es erfolgte keine kritische Auseinandersetzung mit der Investorenplanung. Auch gab es nie eine Forderung an den Investor ein maßstabgerechtes Modell mit der Umgebung zu liefern. Modelle sind bewährt und üblich um Baumassen, entstehende Freiräume, Belichtung, Proportion und Bezüge zwischen Gebäuden zu verstehen, sowie die Einfügung von Neubauten in den Bestand.

Die Feuerwehrzufahrt, die Höhe von Firsten, das Mäkeln am Modell der Bürgerinitiative sind gute Beispiele, die zeigen wie die Strategie von SPD, CDU und FDP war, nämlich keine sachbezogene und vergleichende Betrachtung und Diskussion zuzulassen, was das bessere Konzept für die Ortsmitte ist.

Außerdem bleibt der Verdacht, dass Gemeindeverwaltung, der Bürgermeister, SPD, CDU und FDP Pläne der Schlossallee GmbH vorliegen haben, die der Öffentlichkeit vorenthalten wurden.

 

Ein Riss geht durch die Gemeinde.

Die Befürworter von SPD, CDU und FDP brauchen sich daher nicht zu wundern, was da auf sie zukommt an beliebiger und schlechter Investorenarchitektur und bei Bürgern Zweifel aufkommen, ob es immer mit rechten Dingen zuging bei der Entwicklung der Ortsmitte. Das Misstrauen gegenüber Bürgermeister Martini, Mandatsträgern und den befürwortenden Parteien des Projektes der Schlossallee haben sie selbst zu verantworten.

Herr Hennemann stellte eine „Radikalisierung“ in der Gemeinde fest. Es ist nicht bekannt, worauf er sich konkret bezieht. Andere aus den etablierten Parteien beklagen Vorwürfe der Bestechlichkeit von Mandatsträgern. Der Fraktionsvorsitzende der SPD, Herr Schmöker beklagt „Attacken“ gegen die SPD-Fraktion. Schon das Wort „Protagonisten“ wurde von den Mitgliedern der SPD-Fraktion als Beleidigung aufgefasst.
SPD, CDU und FDP übersehen, dass sie durch Ihre Vorgehensweisen es geradezu provozieren und selbst dafür verantwortlich sind, dass Bürger sich abwenden, ihre Schlüsse ziehen und zum Beispiel von Kungelei sprechen. Den Riss in der Gemeinde und die tiefe Spaltung der Bürgergesellschaft haben SPD, CDU und FDP zu verantworten!

 

Von der Meinungsfreiheit und der Bürgerbeteiligung.

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Bild der Schlossallee GmbH

Der Fraktionsvorsitzende der SPD, Herr Schmöker erklärte, dass zwei Bürgerversammlungen zur Bebauung der Ortsmitte ausreichend gewesen seien. Es waren äußerst einseitige Veranstaltungen. Es wurden Pläne des Investors vorgestellt, die viel zu hohe vorhandene Gebäude in der Umgebung zeigten. Das wurde zugelassen. Oder sind das „Alternative Fakten“, die es seit Trump gibt?
Eine tatsächliche Einbeziehung der Bürgerschaft fand nicht statt. Es waren reine Alibiveranstaltungen. Es war alles entschieden und abgemacht.

Die Planung der Schlossallee GmbH wurde als alternativlos von dem Bürgermeister Martini, SPD und CDU hingestellt. Die Aussagen machen deutlich, was von den Bürgern erwartet wird. Kritikern der Planung der Ortsmitte wurde vorgehalten die Mehrheitsverhältnisse doch bitte zu beachten. Als ob es für die Gewählten einen Freifahrtschein gäbe über die gesamte Wahlperiode tun und lassen zu können, wie es ihnen beliebt.

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Vergessen wird, dass unser Grundgesetz vorschreibt, dass alle Staatsgewalt vom Volke ausgeht. Demokratie erschöpft sich eben nicht in der Stimmabgabe bei Kommunalwahlen, sondern gerade in einer Einbeziehung der Bürgerschaft, hoher Transparenz und sachgerechter Behandlung. Nicht so in Bickenbach.

 

 

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Trotz mehr als 750 Unterschriften unter dem Appell für eine Denkpause zu einer breiten Erörterung der Planung in der Ortsmitte mit der Bürgerschaft, wurde das Angebot der Bürgerinitiative zum Dialog nicht aufgegriffen. Eine Bürgerbeteiligung sieht anders aus.
Noch im Bürgermeisterwahlkampf versuchten SPD und CDU das Thema Ortsmitte aus dem Wahlkampf herauszuhalten. In den Broschüren wurde nicht das Schlossallee-Projekt als erfolgreiche Politik hervorgehoben, nein, ganz im Gegenteil Bilder, die zeigen, was den Ort ausmacht und für viele Heimat bedeutet.

In einer sachbezogenen Diskussion mit der Bürgerschaft, durchaus auch kontrovers geführt, hätte es sich ergeben, dass das Konzept der Bürgerinitiative, das von Bürgern mit hochqualifizierten Architekten entwickelt wurde, das Bessere und Tauglichere für die Ortsmitte ist.  Mehr dazu im Teil 2 und 3.

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(Bild Bürgerinitiative)

 

Dieser Beitrag ist bereits am 26. März vorab als PDF-Download erschienen und hiermit wie angekündigt nun als Volltext veröffentlicht.

Download des Artikels auf unserer Webseite.

 

Die Zerstörung eines Dorfes – Teil 1

Von Helmut Erzgräber-Lamm

Eine Bewertung und Kommentierung der Entwicklung Bickenbachs durch die Kommunalpolitik im Zusammenhang mit dem Projekt „Neue Mitte“.

Teil 1 finden Sie hier zum Download als PDF-Dokument.

Der Link für zum PDF-Dokument auf der Webseite von Komm,A (ca. 20 MB). Wir werden in Kürze den Artikel auf unsere eigene Webseite hochladen und den Link aktualisieren.

Den Volltext werden wir in Kürze hier ebenfalls als Artikel posten.

Abriss – Mal eben samstags Eternitplatten entsorgt…

Die Gemeinde vertraut voll und ganz auf einen Investor! Wie vertrauenswürdig das ist hat mal wieder eine kleines aber feines Detail am heutigen Tag gezeigt!

Ihnen sagt Eternit etwas? Asbest? Sie legen wert darauf, dass mit Gefahrenstoffen sorgsam umgegangen wird? Das vernünftig gearbeitet wird?

Heute, Samstag den 2.12.2017, konnten sehr viele Leute beobachten und dokumentieren, wie die Abrissarbeiten für die Neue Mitte von Statten gehen. Wohlgemerkt Arbeiten, vergeben von einem Investor, der das vollste Vertrauen des alten und neuen Bürgermeisters samt Großteil der Gemeindevertretung hat.

Gegen 10 Uhr konnte beobachtet werden, wie private PKW mit rumänischen Kennzeichen vor dem mittlerweile geschlossenen Dönerladen hielten. Der Infostand der BI befand sich ja gerade einmal 5m entfernt!

Kurz darauf konnten Abrissarbeiten am Hinterhaus beobachtet und dokumentiert werden. Personen, völlig ohne Arbeitsschutz und ungesichert, standen auf einem Dach und haben freihändig Eternitplatten aus 5m Höhe auf das Grundstück geworfen! Ganz großes Kino!

Darauf angesprochen wurde verlautet, dass dies vorbereitende Maßnahmen für den Abrissbagger seien, der ab kommenden Montag dort tätig wird. Einen Wimpernschlag später waren alle „Arbeiter“ weg!

Nun, es gibt gesetzliche Vorschriften, wie mit Eternit und Gefahrenstoffen grundsätzlich umzugehen ist. Es gibt Vorschriften, wie Abrissarbeiten grundsätzlich von Statten zu gehen haben. Es gibt Vorschriften des Arbeitsschutzes. Sicher ist, dass mit Abrissarbeiten qualifizierte Unternehmen betraut werden müssen, die entsprechendes Fachpersonal anstellen.

Bauaufsicht ist bereits informiert. Ggf. werden wir auf Basis der von uns dokumentierten Kennzeichen und Arbeiten den Zoll einschalten und Anzeige erstatten!

Liebe Gemeindevertretung! Wacht endlich auf! Schaut hin und kümmert euch! Lieber Herr Hennemann, das ist jetzt Ihr Projekt!

 

 

 

 

 

 

 

Trau! schau! wem?

„Die Winde sprach zur Fliege:

 O komm zu mir ins Haus!

 Es ist bei mir gut wohnen,

 Komm, schlaf und ruh dich aus“

(August Heinrich Hoffmann von Fallersleben)

 

Die Überraschung war doch einigermaßen da, als vorgestern eine „Wichtige Bürgerinformation“ aus dem Bergsträßer Anzeiger herausfiel. Die „Neue Mitte Bickenbach“ mit „Wohnen und Leben für Alt und Jung“, klargestellt durch den Vorhabenträger. Ob diese Flyeraktion mit dem aktuell laufenden Bürgermeisterwahlkampf zu tun hat? Gar abgestimmt ist? Nun, spielt eigentlich keine Rolle…

Wir haben uns seitens der BI überlegt, ob wir das Thema überhaupt aufgreifen – immerhin haben wir den Flyer wirklich nur zufällig bemerkt. Da wir aber offensichtlich als BI mit dem Flyer auch angesprochen sind, wollen wir das tun. Eigentlich dreht sich die Debatte ja um den B-Plan der Gemeinde. Aber schauen wir uns den Flyer einmal an:

 

Titel

Den Titel „Wohnen und Leben für Alt und Jung“ haben wir schon länger nicht mehr gehört. So wurde das Projekt damals beworben und bei der Gemeinde vorgestellt. Momentan haben wir eher die Vermarktung von „Exklusiven Etagenwohnungen“ auf der Webseite des Maklers im Hinterkopf. Mit Verkaufspreisen ab 3.000 €/m² dürfte das für Alt und Jung zumindest nicht einfach werden, sowohl was Kauf und Miete angeht. Kommen ja immerhin auch noch TG-Stellplatz und Verwaltungskosten für Freiflächen, Fahrstühle usw. dazu.

Warum

Es ist ein leichtes zu behaupten, es gäbe Gerüchte, Fehlinformationen, Falschinterpretationen und keine neutrale Presse. Was genau ist damit gemeint? Gibt es Beispiele?

Es dürfte nachvollziehbar sein, dass interessierte Bürgerinnen und Bürger versuchen, das Projekt zu verstehen und zu hinterfragen. Viele der daraus entstandenen Fragen sind bis heute schlicht nicht beantwortet. Die BI hat es sich zur Aufgabe gemacht, auf wichtige, bisher nicht betrachtete Fragestellungen oder Probleme aufmerksam zu machen.

Gemeinde und Investoren haben es selbst in der Hand, für Klarheit zu Sorgen. Das geschieht aber nicht. Stattdessen wird versucht, das Projekt auf Biegen und Brechen durchzusetzen, ungeachtet der vielen damit verbundenen Problemen.

 

Runde 1

Die Idee zu dem Projekt ist spätestens seit dem Sommer 2014 bekannt. Es ist anzunehmen, dass zu diesem Zeitpunkt diese Idee auch an einen Teil der Gemeinde herangetragen wurde. Die jetzige Art und Weise der Planung ist im Juli 2015 in einer Präsentation einem Teil der Gemeinde vorgestellt worden. Wem genau, wissen wir nicht. Im Januar 2016 wurde nach unserem Kenntnisstand die Gemeindevertretung informiert. Im September 2016 fand die erste Bürgerversammlung statt. Der Rest ist bekannt.

Erste Ideen und Entwürfe wurden den Bürgerinnen und Bürgern also erst zu einem Zeitpunkt präsentiert, als das Konzept schon mehr oder weniger fast 2 Jahre stand. Trotz sehr vieler Fragen, Sorgen und Anregungen steht das Konzept im Prinzip in der damaligen Form da – unverändert. Schon in den Bürgerversammlungen hieß es von Investorenseite, auf die Massivität und hohe Dichte angesprochen, „die Planung sei wasserdicht“. Eine Bürgerbeteiligung sieht anders aus.

 

Runde 2

Runde 2_1

Der aktuelle B-Plan wird aufgestellt, um dem Vorhabenträger dessen Projekt zu ermöglichen. Dafür wird der aktuell rechtskräftige B-Plan in seinen Grundzügen geändert und den Wünschen des Vorhabenträger angepasst. Sämtliche für die umliegenden Gebiete gültigen Vorgaben werden komplett über den Haufen geworfen.

Nahezu alle Einwände, Beschwerden und Fragen seitens der Bürgerinnen und Bürger wurden mit teils fragwürdigen Begründungen beiseitegeschoben. Es stimmt, eine Mehrheit der Gemeindevertretung hat dem zugestimmt.

Die angesprochenen Gutachten hat der Vorhabenträger nicht freiwillig erstellt. In der ersten Begründung zum B-Plan wurden genau diese Gutachten als nicht notwendig erachtet. Einwände der Bürgerinnen und Bürger und letztendlich Hinweise der Träger öffentlicher Belange haben zu der Erstellung eines artenschutzrechtlichen Gutachtens sowie Untersuchungen zur Versickerung geführt. Das ist momentan ein noch laufender Prozess.

Das Verkehrsgutachten wurde bereits seinerzeit durch Einwände kritisiert. Interessanterweise kommt der Landesentwicklungsplan Darmstadt-Dieburg zu dem Schluss, dass die Verkehrsbelastung der B3 in Bickenbach genau an dieser Stelle unerträglich sei und Handlungsbedarf bestehe. Überraschend ist, dass das Planungsbüro, welches damals zu diesem Schluss kam, im Gutachten für den Investor keinerlei Probleme sieht.

Bezüglich der 3D-Bilder usw. verweisen wir auf frühere Beiträge auf unserer Webseite. Auf die Farce der Verschattungsdarstellung möchten wir an dieser Stelle nicht weiter eingehen.

Runde 3

Wir gehen davon aus, dass ein Vorhabenträger in jedem Fall hauptsächlich an die Rendite denkt. Er wäre sonst ein schlechter Investor.

Dubios sind weder die Gesellschaftsform noch sind es die handelnden Personen. Die BI hatte am 7. Juni bereits den Vorhabenträger beleuchtet und festgestellt, dass eine solche Konstellation an sich nicht Verwerflich ist. Wer genau hinhört und hinschaut erkennt auch, dass sich die Kritik nicht gegen einen Investor bezieht sondern gegen die Massivität und Art der derzeit geplanten Bebauung.

Runde 4

Den zweiten Satz der Überschrift könnte man tatsächlich so als Aussage stehen lassen.

Die Aussage, dass das Regierungspräsidium diese innerörtliche, allen Regeln entsprechende Planung lobt, ist mehr als grenzwertig, zieht sich aber bereits durch das gesamte Verfahren und wird vielen kritischen Fragen vorangestellt.

Das Regierungspräsidium ist weder für die Prüfung der Planung noch für Lob zuständig – schon gar nicht für die Planung eines Vorhabenträgers. Das Regierungspräsidium begrüßt den Bebauungsplan der Gemeinde im Sinne der Raumordnung, da dieser den Vorgaben entspricht, Innenentwicklung vor Außenentwicklung zu stellen. Jedoch ist die Gemeinde allein und vollumfänglich für die korrekte Aufstellung des B-Plans verantwortlich!

Es wird interessant zu sehen, wie das Regierungspräsidium dessen eigene Stellungnahme im Kontext dieses Flyers sieht.

Die Höhen der Architektur… Was auch immer das bedeuten soll, vermutlich sind die Gebäudehöhen gemeint! Maßgeblich für das Erscheinungsbild in diesem Fall sind die Traufhöhen bzw. Attiken. Also das, was an vertikaler Wand im Straßenraum wirkt. Durch die Flachdachbebauung sind die neuen Gebäude in dieser Hinsicht höher als die gegenüberliegenden Gebäude, deren Traufhöhe eben niedriger ist und deren Firste im Straßenraum nicht sichtbar sind. Die Aussage, dass die Gebäude niedriger als in der Nachbarschaft seien, finden wir etwas dreist. Die Nachbarschaft besteht nicht nur aus Rathaus und dem gegenüberliegenden Geschäftshaus, liebe Investoren.

Auch wenn es Rücksprünge geben wird, im Gesamtbild werden die Rücksprünge nicht auffallen. Es wird subjektiv eine durchgehende und sehr lange Wand geben.

Die Art und Weise der Bebauung passt aus unserer Sicht nicht in den Ortskern von Bickenbach. Das ist in der Überschrift schon sehr richtig dargestellt. Eine Bebauung des Areals sowie auch eine Nachverdichtung im Innenbereich können aber sehr wohl zu Bickenbach passen.

Das Thema Verstädterung ist nicht weit hergeholt sondern von Anfang an mit dem Projekt verbunden und gar vom Investor selbst mit geprägt. Wir dürfen hier auf früher Diskussionen und Vorstellung von „urbanen“ Quartieren usw. verweisen. Dem Planer selbst schwebt für dieses Projekt eine Bebauungsdichte vor, die für verstädterte Siedlungstypen mit S- und U-Bahn Anschluss vorgesehen sind. Die Planung geht sogar weit darüber hinaus und sieht sage und schreibe eine Dichte von über 90 Wohneinheiten pro Hektar für das Neubauprojekt vor. Das sind Werte, welche für Großstadtbereiche vorgesehen sind.

Runde 5

Es wäre erschreckend, wenn die Baustelle auch die nachbarschaftlichen Grundstücke / Häuser zur Abwicklung benötigen würde. Ebenso erschreckend wäre es, wenn Vorschriften wie z.B. zum Lärm nicht eingehalten würden. Sollen die Bürgerinnen und Bürger Bickenbachs dankbar dafür sein?

Temporäre Fahrbahnverengungen werden gering gehalten – das klingt gut. Baut man aber nun mal hohe Häuser mit Arkaden und neuen Parkplätzen dicht an eine vielbefahrene Straße, wird es diese Verengungen vermutlich über einen längeren Zeitraum geben müssen.

Die BI hat Beispiele aus der Region gezeigt, inklusive Bilder. Diese Bilder zeigen von der Größe und Art ähnliche Baustellen. Diese sind sachlich und entsprechen der Baurealität. Sicherlich werden hunderte Kubikmeter Beton nicht mit Elektroautos angefahren. Betonpumpen, Verbau, Stahl, LKWs, Baustellendreck, Lärm, Kompressoren, Wasserpumpen entspringen nicht der Fantasie sondern sind Realität.

Wir denken, dass man mit Zeitangaben für Bauvorhaben sehr vorsichtig sein sollte. 18-20 Monate für die Realisierung eines solchen Großprojektes halten wir – gelinde gesagt – für sehr ambitioniert. Wenn es eine solche Aussage gibt, steht dahinter vermutlich ein bereits vorhandener Bauzeitenplan mit entsprechenden Berechnungen, welcher dem PLU-Ausschuss in der nächsten Sitzung vorgestellt werden kann?

Reale Zahlen

Die realen Zahlen! Gibt es Zahlen, die nicht real sind oder worauf bezieht sich diese Aussage? Wenn schon Zahlen präsentiert werden, warum nicht alle Kennzahlen?

Die beworbenen 7.000m² an entstehender Wohn- und Gewerbefläche geben nicht das Bauvolumen und somit den „Fußabdruck“ dieses Projektes inmitten unseres Ortskerns wieder.

 

Im Eingangssatz des Flyers steht, dass es ein Anliegen des Investors ist, Informationen zum Projekt aus erster Hand zu Verfügung zu stellen. Welche Informationen zum Projekt wurden jetzt genau zu Verfügung gestellt?

Alles in allem kommen wir zu dem Schluss: „Wie das Projekt, so auch der Flyer!“

Abbrucharbeiten

Die Zeichen verdichten sich, dass in Kürze mit den Abbrucharbeiten begonnen werden soll! Entsprechende Anträge sind wohl seitens des Investors an die Genehmigungsbehörde gestellt!

Es scheint so, als wolle man hier Fakten schaffen und den Abbruch trotz Veränderungssperre beginnen, um noch rechtzeitig vor Ende November damit durch zu sein. Die Naturschutzbehörde hat hier entsprechende Auflagen erteilt und Abbrucharbeiten dürfen nur unter strengen Auflagen während der Monate Oktober und November erfolgen.

Man muss dazu sagen, dass das Planungsverfahren für die „Neue Mitte“ weder abgeschlossen noch beschlussreif ist sowie eine weitere Offenlegung ausstehend ist.

Wir sind gespannt, ob die entsprechenden Behörden eine Abbruchgenehmigung erteilen und gleichzeitig die Gemeinde trotz laufenden Verfahrens und Veränderungssperre im Einvernehmen mit der Behörde zustimmen wird.

Bisher ist uns nicht bekannt, dass die nun geplanten Abbrucharbeiten in den entsprechenden Gemeindegremien diskutiert wurden – geschweige denn bekannt sind…

Die Gemeinde sollte Bickenbach im Blick haben, nicht einen etwaigen Zeitdruck des Investors!

Exklusive Etagenwohnungen

Es ist etwas verwunderlich, dass sich der Bebauungsplan zum Projekt „Neue Mitte“ noch im Entwurf befindet, Gutachten im Hintergrund laufen und eine Beschlussfassung frühestens im Herbst erfolgen kann, gleichzeitig aber das Projekt vom Investor schon (wieder) beworben wird.

Immerhin mit dem Eingeständnis, dass es sich um EXKLUSIVE Eigentumswohnungen handeln wird, also nicht um Wohnungen für „Jung und Alt“.

Die Rendergrafik auf der werbenden Webseite ist weder bezüglich Perspektive, Abstände noch Höhe korrekt. Die Treppenhäuser und Fahrstühle zwischen den Häusern, welche die eigentlichen Gebäude ja auch in Höhe überragen werden, vermissen wir komplett.

Im Herbst 2016 wurde das Projekt schon einmal beworben. Damals mit Angabe von Verkaufspreisen ab 2.950.- EUR/m².

Wir fragen uns, ob die Gemeinde noch die Kontrolle über den Investor und das Projekt hat!

 

Kreative Projektberatung

Neben der Gemeinde Bickenbach und dem bereits vorgestellten Investor gibt es noch weitere Mitspieler im Hintergrund. Natürlich darf für ein so wichtiges Projekt ein Projektberater nicht fehlen! Ob sich dieser für die Interessen der Gemeinde oder des Investors einsetzt oder gar für beide und ob das einen Unterschied macht, wissen wir nicht so genau.

Die Ursprungsplanung für das Projekt aus dem Juli 2015 trägt auf jeden Fall die Signatur des Projektberaters. Zu dieser Zeit noch in Partnerschaft mit dem für den Investor tätigen Architekten. Aber sei es drum…

Interessant sind auf jeden Fall einige Kernaussagen auf der Webseite des Projektberaters. Wir möchten zitieren:

 

Durch meine früheren Tätigkeiten bestehen umfangreiche professionelle Kontakte zu Entscheidungsträgern in Verwaltung und Politik. Diese Ressourcen kann ich effizient, kreativ und nachhaltig in Ihrem Interesse einsetzen

 

Ich sorge für eine schnellstmögliche Aktivierung, Optimierung und rechtsverbindliche Sicherung der baulichen Nutzung von Grundstücken mit nicht ausgeschöpftem Entwicklungspotential:

  • Vorhaben mit sachlichen und oder genehmigungsrechtlichen Problemen
  • Vorhaben mit hohem Abstimmungs- und Koordinationsbedarf
  • Vorhaben ohne ausreichende Akzeptanz der Entscheidungsträger

 

Wie gesagt, in welchem Interesse diese Projektberatung Netzwerke kreativ nutzt, um die konkreten sachlich- und genehmigungsrechtliche Probleme mit eventuell wenig Akzeptanz bei Entscheidungsträgern zu aktivieren, bleibt uns noch unklar. Ob es die Interessen der Bürgerinnen und Bürger Bickenbachs sind, ist zumindest fraglich.

Es wäre wünschenswert gewesen, wenn ein gleiches Maß an Kreativität in die eigentliche Planung des Projektes eingeflossen wäre, anstatt diese wertvolle Energie zu nutzen, um ein Projekt durchzusetzen, welches, wie man es auch dreht und wendet, nicht in die Ortsmitte Bickenbachs passt. Zeit genug dafür wäre gewesen.

 

In·vẹs·tor

Vielen dürfte die Schlossallee aus dem Spiel Monopoly als teuerste Straße bekannt sein. Umso verwunderlicher ist es, dass ausgerechnet die Ortsmitte Bickenbach von einem Investorenteam mit diesem Namen entwickelt werden soll. Ein Schelm wer Böses dabei denkt…

Aber wer steckt hinter dem Investorenteam? Zunächst einmal die Firma Schlossallee Bickenbach Verwaltungs GmbH mit deren Geschäftsführern:

  • Franz Herbert Guck
  • Andreas Reinhard Walter Gunkel
  • Hartmut Petersmann
  • Dr. Heinz Schmitz

(Die Reihenfolge ist rein zufällig)

Diese Firma wurde bereits am 15.11.2015 gegründet, also lange vor der öffentlichen Diskussion über das Projekt. Das Stammkapital der Firma beträgt 25.050,- EUR, Sitz ist die Heidelberger Straße 42A in Bensheim. Informationen, die jedermann auch über das Handelsregister zugänglich sind.

Herr Guck aus Griesheim ist ein an der Bergstraße tätiger Immobilienfachmann, unter anderem mit der Herbert Guck Immobilien GmbH in Bensheim, Heidelberger Straße 42A. Herr Gunkel aus Rödermark ist Geschäftsführer der BHV Rhein-Main Immobilien GmbH und vermutlich gesetzter Bauträger für das Projekt. Herr Petersmann aus Alsbach-Hähnlein ist als ehemaliger Partner des Bankhauses Metzler in der Finanzbranche bekannt und mit mehreren Finanz- und Beratungsfirmen in Bensheim in der Heidelberger Straße 42A tätig. Dr. Schmitz aus Seeheim-Jugenheim ist durch Schmitz Cargobull bekannt.

Es gibt seit dem 26.1.2016 aber auch noch die Schlossallee Bickenbach GmbH & Co. KG. Der kleine aber feine Unterschied liegt darin, dass bei der GmbH & Co. KG. der persönlich und unbegrenzt haftende Gesellschafter (Komplementär) keine natürliche Person ist, sondern eine Gesellschaft mit eben beschränkter Haftung. Ziel dieser gesellschaftsrechtlichen Konstruktion ist es, Haftungsrisiken für die hinter der Gesellschaft stehenden Personen auszuschließen oder zu begrenzen. Heißt im Klartext: Geht etwas schief, haftet nur die GmbH in Höhe ihres Stammkapitals von 25.050,- EUR.

Hinweis: Ob die am 26.1.2017 gegründete Firma „Wohnprojekt Bickenbach GmbH“ mit den Geschäftsführern Herren Guck und Gunkel ebenfalls beteiligt ist, kann nicht nachvollzogen werden. Eventuell gibt es ja auch schon das nächste Projekt in Bickenbach, welches im Hintergrund vorbereitet wird.

An sich ist an einer solchen Investoren-Konstellation ja nichts Verwerfliches. Warum aber die Gemeinde Bickenbach die komplette Planung und somit die für Jahrzehnte gültige Entwicklung der für den Ort lebenswichtigen Ortsmitte im Gottvertrauen einem Gespann aus Immobilienmakler, Finanzberater und Bauunternehmer überlässt, darf hinterfragt werden.

Liegt es doch im Kern der Sache eines Investors, mit einem Projekt möglichst viel Geld zu verdienen, sprich Rendite zu erwirtschaften, und weniger als gemeinnütziger Ortsentwickler aufzutreten.

Wer sich selbst einmal einen Überblick über die Beteiligten machen möchte, kann das z.B. hier tun.