Kommunalaufsicht: Grundstücksverkäufe sollen nicht zu beanstanden sein?!

Nach gut 3-monatiger Bedenkzeit gelang es der Kommunalaufsicht, eine Beschwerde von Komm,A bezüglich der gemeindlichen Grundstücksverkäufe zu beantworten.

Nachfolgend ein ausführlicher Kommentar dazu von Helmut Erzgräber-Lamm:

  • Kommunalaufsicht beanstandet nicht den Verkauf von Grundstücken durch die Gemeinde!
  • Gemeinde veräußert Grundstücke weit unter Marktpreis!
  • Marktpreis liegt laut Gemeinde bei 360 Euro/m²!
  • Gemeinde verschleudert 500.000 Euro!
  • Gemeinde erstellte keine Wertgutachten und führte kein Angebotsverfahren durch!
  • Was sollen sozialpolitische Gründe für den niedrigen Verkaufspreis gewesen sein???

 

Um es vorweg zu sagen, das Schreiben der Kommunalaufsicht ist nicht zu verstehen. Die Kommunalaufsicht erklärt den Verkauf zu einem Preis von 300 Euro/m² für zulässig und nachvollziehbar. Jeder in Bickenbach weiß, wo die Preise für Grundstücke liegen. Auch die Gemeinde. Bereits vor 14 Jahren hat die Gemeinde Grundstücke in weitaus schlechteren Lagen und geringeren baulichen Ausnutzungsziffern für 365 Euro/m² veräußert. In der Waldkolonie hat die Gemeinde für den Verkauf von Grundstücken vor über 5 Jahren schon bis zu 500 Euro/m² erzielt, auch bei viel geringeren baulich zulässigen Ausnutzungen. In der Zwischenzeit sind die Grundstückspreise weiter gestiegen.

Auch die Kommunalaufsicht müsste diese Daten haben oder hätte diese beim Gutachterausschuss erfragen können. Der Gutachterausschuss des Kreises für die Ermittlung der Bodenrichtwerte kommt selbst zu dem Ergebnis, dass in Bickenbach der Wert bei 360 Euro/m² liegt. Das bei einem Stand zum 1.01.2016 (!). Das ist auch noch ein Durchschnittswert über alle Verkäufe und hat als Grundlage eine bauliche Ausnutzung von 0,5 der Grundstückgröße. Die veräußerten, in bester Lage in der Ortsmitte befindlichen Grundstücke lassen nach dem Bebauungsplan eine bauliche Ausnutzung von 0,8 und 3,0 zu. Jeder weiß, dass ein Grundstück im Wert steigt, je mehr Fläche auf einem Grundstück errichtet werden darf. Nichts dazu in dem Schreiben der Kommunalaufsicht.

Stattdessen wird erklärt, dass Verkehrswerte nicht einfach zu ermitteln seien. Das ist Unsinn. Nicht umsonst ermitteln Gutachter laufend die Bodenrichtwerte als Grundlagen für Wertermittlungen. Es gibt einschlägige Richtlinien und Verfahren zur Ermittlung des Wertes von Grundstücken und Gebäuden. Eine solche Ermittlung wurde von der Gemeinde aber gerade nicht durchgeführt.

Die Kommunalaufsicht hat das nicht beanstandet. Es ist merkwürdig, denn die Hessische Gemeindeordnung schreibt einen Verkauf zum am Markt erzielbaren Preis grundsätzlich vor. Abweichungen sind möglich, aber auch nur in engen Grenzen.

Eine solche Abweichung kann eine gesamtstädtebauliche Entwicklung sein, die einen Unterwertverkauf rechtfertigt. Es könnte eine Erklärung sein. Jedoch ist das auch keine willkürlich oder intuitive Entscheidung einer Gemeinde, sondern muss erkennbar und nachvollziehbar von einer Gemeinde dargelegt werden. Die Kommunalaufsicht erklärt in ihrem Schreiben jedoch nicht, welche gesamtstädtebaulichen Gründe von der Gemeinde vorgetragen wurden, die bei der Kommunalaufsicht zu dem Ergebnis führten, dass der Verkaufspreis der Gemeindegrundstücke zulässig war. Nicht unbeachtlich bei einem solchen Aspekt ist dazu die Herleitung des Minderpreises aus städtebaulichen Gesichtspunkten.

Auf die städtebaulichen Gesichtspunkte, die den Minderpreis (geschätzt 500.000 Euro !) erklären und dem Investor zugute kommen, dürfen wir gespannt sein. Welch eine Subvention eines Bauträgers.

Die Gemeinde verkauft nicht nur ohne Wertgutachten, sie verkauft auch ohne ein Angebotsverfahren direkt an einen Investor. Auch das wird von der Kommunalaufsicht nicht beanstandet. Dazu gibt es nichts in dem Schreiben der Kommunalaufsicht. Auch hier sind wir gespannt auf die Erklärung, dass andere keinen höheren Preis entrichtet hätten.

Wir haben es nun schwarz auf weiß, wie Gemeinde gerechnet hat. Es wurde der Wert des Gutachterausschusses, Stand 1.01.2016 angesetzt und dieser Wert um die Abbruchkosten abgezogen. Das ist eine falsche Betrachtung zur Ermittlung eines Wertes und führt demzufolge zu einem falschen Preis. Es zeigt aber auch, dass die Begründung des Städtebaus für die Minderung nun nachgeschoben wurde. Die Begründung spielte zum Zeitpunkt der Beschlussfassung keine Rolle. Die Betrachtung war damals eine andere und diese ist falsch und nicht zulässig. Warum die Kommunalaufsicht nicht darauf eingeht, ist nicht zu verstehen. In jedem Fall hätte sie erkennen müssen, dass Ermittlung völlig falsch und auf nicht zulässiger Basis erfolgte.

In dem Schreiben von KOMM,A wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Bodenrichtwert des Gutachterausschuss um einen Wert vom 1.01.2016 handelt mit einer baulichen Ausnutzungsziffer von 0,5. Der Kommunalaufsicht lag auch die Ermittlung des von der Bürgerinitative eingeschalteten Sachverständigen für die Grundstücks- und Immobilienbewertung vor, der nach der Richtlinie für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken zu Werten von 819 Euro/m² für das Teilgrundstück an der Darmstädter Straße gelangte und zu 521 Euro/m² für das Teilgrundstück Steingasse 4, Stand zum 1.01.2016. Die Preissteigerung für Grundstücke auf den Stand 2018 ist dabei noch nicht enthalten. Die Richtlinie ist eine Verwaltungsvorschrift, erlassen vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit.

Weiterer schwerwiegender Fehler in der Ermittlung des Verkaufspreise durch die Gemeinde ist die Annahme, dass die Kosten des Abbruchs den Wert eines Gebäudes darstellen. Wenn dem so wäre, würden sich viele Eigentümer wundern. Es muss schon ein wahnsinnig schlechter Zustand eines Gebäudes gegeben sein, dass ein Minuswert als Restwert entsteht. Es ist völlig unbegreiflich, wieso die Kommunalaufsicht die Ermittlung nicht bemängelte. Es wurde stattdessen lediglich erklärt, dass die Abbruchkosten nicht zu beanstanden seien. Um die ermittelten Kosten für den Abbruch ging es KOMM,A in der Anfrage nicht. Es fehlt eine Ermittlung des Restwertes des Gebäudes „Zur Rose“. Wie bei Grundstücken werden Gebäudewerte nach einschlägigen Methoden und Richtlinien nach einem Sach- oder Ertragswertverfahren ermittelt. Das unterblieb! Eine erste überschlägige Ermittlung des Restwertes des Gebäudes „Zur Rose“ zeigte bereits, dass sich ein Restwert ergibt und kein Minusbetrag, der vom Bodenwert abgezogen werden kann, wie das die Gemeinde vornahm!

In dem Schreiben der Kommunalaufsicht werden auch sozialpolitische Gründe angeführt, die eine Minderung eines Verkaufspreises eines Grundstücks einer Gemeinde rechtfertigen. Welche sollen das gewesen sein? Von der Kommunalaufsicht wird die Gemeinde kritisiert, sie habe die Gründe nicht schriftlich in der Beschlussvorlage zum Verkauf erwähnt. Die Kommunalaufsicht hätte leicht feststellen können, dass es zumindest keine sozialpolitischen Aspekte gegeben hat, die eine Reduktion des Preises rechtfertigen. Wir können feststellen und deshalb gibt es auch dazu nichts in der Beschlussvorlage, dass es keine sozialpolitischen Komponenten in dem Bebauungsplan für die von der Gemeinde veräußerten Grundstücke gibt und es ist auch der Öffentlichkeit nichts bekannt, dass mit dem Investor als sozialpolitisch zu bezeichnende Auflagen vertraglich vereinbart wurden.

Wir sind darauf gespannt von der Gemeinde zu hören, was sie an der von dem Investor Schlossallee geplanten Bebauung für soziale Komponenten enthalten sein sollen.

Die Vorgehensweise der Gemeinde beim Grundstücksverkauf Rose/Burger ist erschreckend fehlerhaft und rechtlich nicht zulässig.

Die Kommunalaufsicht des Kreises nickt die Veräußerung ab!

Es wird wohl darauf hinauslaufen, dass ein Deutsches Gericht feststellen muss, ob Grundstücksverkäufe der Gemeinde rechtens waren.

 

Die Stellungnahme der Kommunalaufsicht:

Rückmeldung KA

Rückmeldung KA_1

Gemeinde hat Grundstücke unter Wert verkauft!

Wir hatten bereits berichtet, dass es Ansatzpunkte gibt, dass die Gemeinde deren Grundstücke weit unter Wert an die Schlossallee Bickenbach GmbH & Co. KG verkauft hat. Es gibt Grund anzunehmen, dass dies wissentlich geschehen ist.

In Deutschland sind die Kommunen verpflichtet, Grundstücke zu deren vollen Wert (Marktwert) zu verkaufen. Dies nicht zu tun, stellt ein Verbot dar! Die Gemeinden müssen, sofern sie die Grundstücke nicht im Bieterverfahren veräußern, den Marktwert (im Vorfeld) durch einen neutralen Gutachter ermitteln lassen. Das ist im oben genannten Fall nicht geschehen.

Der Verkauf dieser Grundstücke wurde im September 2016 durch die Gemeindevertretung beschlossen. Trotz Hinweise, dass hier ggf. nicht rechtmäßig gehandelt wurde, trotz eines laufenden Verfahrens bei der Kommunalaufsicht sowie trotz Antrag der Komm,A Fraktion, den Verkaufsbeschluss aufzuheben, wurde der der Verkauf der Grundstücke Ende Februar protokollarisch vollzogen.

Seitens der BI haben wir einen Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken hinzugezogen um den Marktwert der betreffenden Grundstücke nach den entsprechenden Vorgaben und geltenden Richtlinien ermitteln zu lassen. Das Ergebnis bestätigt unsere Vermutung!

Stand 01.01.2016 errechnet sich ein Grundstückswert von ca. 681.800 Euro. Rechnet man die seit 2016 erfolgte Wertzunahme von 7% im Jahr 2016 sowie 5% im Jahr 2017 hinzu, errechnet sich ein Marktwert von ca. 766.000 EUR.

Die Gemeinde hat somit einen Verlust von bis zu 466.000 EUR in Kauf genommen!

Die Ermittlung der Werte bezieht sich auf den Ausgangswert von 360,-€ vom 1. 1. 2016. Die Berechnung berücksichtigt getrennt für 2 Teilstücke die Ausnutzungen und die zulässige Fläche der Nichtvollgeschosse (Staffelgeschosse) gemäß Wertermittlungsverordnung.

Die Berechnung sieht wie folgt aus:

Wertermittlung

Ungeachtet der angespannten Haushaltslage der Gemeinde und einem somit zu erwartendem Eigeninteresse, Grundstücke zum vollen Marktwert zu veräußern, scheint hier rechtswidrig gehandelt worden zu sein, trotz zahlreicher Hinweise!

Wir behalten uns entsprechend vor, Rechtsmittel gegen den Verkauf als solches sowie gegen die verantwortlichen Akteure einzulegen.

 

 

 

 

Infostand der BI

Am Samstag den 3.3.2018 stehen wir wieder von 10-12 Uhr für interessierte Bürger*innen am Rathaus für Gespräche zur Verfügung. Wir informieren gerne über den aktuellen Projektstand, unser weiteres Vorgehen und sprechen gerne mit Ihnen über unseren Normenkontrollantrag.

Bitte unterstützen Sie uns!

 

 

Normenkontrollantrag beauftragt! Spendenaufruf!

Am 15. Februar 2018 haben wir die Fachanwälte für Verwaltungsrecht szk aus Wiesbaden beauftragt, einen Normenkontrollantrag bezüglich des von der Gemeindevertretung Bickenbach am 25. Januar 2018 beschlossenen Bebauungsplans „Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung“ vorzubereiten.

Wir hatten dies der Gemeinde Bickenbach angekündigt und bis zuletzt versucht, diesen Schritt zu vermeiden und mit Sachargumenten sowie einem entsprechenden Dialog die Gemeinde zum Einlenken, zumindest jedoch zum Nachdenken zu bewegen.

Über 800 Unterschriften wurden schlicht ignoriert, der Bebauungsplan trotz bestehender Mängel und Unklarheiten beschlossen, ohne dahinterliegendes Ortsentwicklungskonzept. Dem Investor wurde nunmehr freie Hand gegeben, sein Renditeobjekt zu verwirklichen. Anstatt sich mit Kritikpunkten an der bisherigen Planung zu befassen, hat die Gemeindevertretung sich darauf konzentriert, das alternative Planungskonzept der BI so schnell wie möglich vom Tisch zu wischen!

Nun gehen wir wie angekündigt den nächsten Schritt!

Die Kosten für ein solches Normenkontrollverfahren belaufen sich im fünfstelligen Bereich. Die BI hat die Klage bereits vorfinanziert, aus privaten Mittel von aktiven BI-Mitgliedern. Um deren finanzielle Belastung zu reduzieren, bitten wir Sie hiermit um Spenden! Jeder Euro zählt, auch kleine Spenden sind willkommen.

Bitte beachten Sie:

  • Da wir nicht als gemeinnützig anerkannt sind, dürfen wir keine Spendenquittungen ausstellen. Einen Rechenschaftsbericht werden wir selbstverständlich veröffentlichen!
  • Einzahlungsmöglichkeiten bestehen über PAYPAL, per online Überweisung auf unser Bankkonto oder ganz klassisch als Überweisung am Schalter der Stadt- und Kreissparkasse Darmstadt.
  • Bitte geben Sie als Verwendungszweck bei einer Überweisung Normenkontrolle an.
  • Sämtliche Spender bleiben 100% anonym – außer eine Veröffentlichung wird explizit gewünscht.

Was passiert mit den Spenden?

Wir haben ein zweckgebundenes Konto hier in Bickenbach bei der Stadt- und Kreissparkasse Darmstadt. Die eingehenden Spenden werden ausschließlich dazu verwendet, um das Normenkontrollverfahren mitzufinanzieren.

Sollten Mittel aus Spendeneingängen übrig bleiben, werden wir diese in Projekte in Bickenbach investieren. Zum jetzigen Zeitpunkt können wir Ihnen noch nicht mitteilen, welchen Projekten genau wir diese Mittel zuführen würden. Jedoch werden wir dies vor einer Investition bekannt machen. In jedem Fall würde diese Investition gemeinnützig sein und Bickenbach zu Gute kommen!

 

Spendenmöglichkeiten:

Wenn Sie ein PAYPAL Konto haben, können Sie bequem und einfach damit spenden:

PayPal Logo

 Jetzt einfach, schnell und sicher online spenden – mit PayPal.

 

Kontodaten:

Stadt- und Kreissparkasse Darmstadt

IBAN: DE 96 5085 0150 0025 0083 16

Verwendungszweck: Normenkontrolle

Dankeschön & wie es weitergeht!

Zunächst einmal ein herzliches DANKESCHÖN an alle aktiven BI-ler, Unterstützer und vor allem all denjenigen Menschen, die unseren Appell mitgetragen haben! Es hat bei all der Arbeit auch sehr viel Spaß gemacht, mit so vielen Menschen ins Gespräch zu kommen und zu diskutieren. Um die Worte der FDP aufzugreifen: Wir haben zumindest wieder ein bisschen Politik nach Bickenbach gebracht!

Wir haben nach dem 25. Januar 2018 erst einmal eine kurze Pause benötigt, um neue Energie zu schöpfen und die Ereignisse der letzten Wochen und Monate setzen zu lassen.

Nun, der Ausgang der Gemeindevertretersitzung ist bekannt. Der Appell wurde zur Kenntnis genommen und der B-Plan unbeeindruckt davon beschlossen. Die über 800 Unterschriften, was einen sehr großen Teil der Bickenbacher Bevölkerung repräsentiert, konnten keinen Einfluss auf unsere gewählten Vertreter nehmen.

Um die Worte der CDU aufzugreifen: Der Appell wäre nicht mit Wählerstimmen gleichzusetzen! (Anm.: Im Kontext der Referenzierung der Anzahl der Appell-Unterschriften bezogen auf die Stimmen der letzten Kommunalwahl). Bleibt zu hoffen, dass die nächste Kommunalwahl diese Aussage nicht vergessen wird.

Wir hatten die Appelle in nur knapp 2 Monaten gesammelt. Genau gesagt vom 25. November 2017 bis zum 25. Januar 2018.

An dieser Stelle ein Auszug von der Komm,A Webseite:

Die letzte, nicht ausschließlich personenbezogene Wahl zu Themen unserer Gemeinde war die Kommunalwahl 2016.

An dieser Wahl beteiligten sich 2.318 Bürger*innen. [Dies entsprach einer Wahlbeteiligung von 51,3 %]

Dabei erhielten

CDU 37,1 %

SPD 36,2 % der abgegebenen Stimmen.

Übertragen auf die Zahl der Unterstützer*innen des Appells hätte eine Partei mit 752 Stimmen 32,4 % der Stimmen erhalten. Eine solche Partei befände sich auf dem Level der ’Volksparteien‘ CDU und SPD.

Bei einem anderen Vergleich mit absoluten Zahlenwerten böte sich das Bundestagswahlergebnis 2017 in Bickenbach an. Bei dieser Wahl hatten 830 Bürger*innen die SPD gewählt.

Der entscheidende Referenzwert ist aber das notwendige Quorum für die Einleitung eines förmlichen Bürgerbegehrens: Stand Oktober 2017 (Bürgermeister-Stichwahl) wären dafür 459 Unterschriftenerforderlich gewesen. Dieser Schwellenwert wurde um mehr als das 1,5-fache überschritten!

[Anmerkung: Ein Bürgerbegehren war nicht möglich, weil der Landesgesetzgeber im Jahr 2011 im Zuge verschiedener Beschleunigungsmaßnahmen für Bauvorhaben B-Plan-Satzungsbeschlüsse ausdrücklich vor Bürgerbegehren ’geschützt‘ hat…]

Das Lesen der ausführlichen Zusammenfassung der letzten PLU und GVG Sitzung auf der Komm,A Seite lohnt sich.

Wie geht es jetzt mit der BI weiter?

Wir machen natürlich weiter, das Projekt geht ja gerade erst los. In jedem Fall werden wir das Projekt verfolgen, kritisch beobachten und hier auf unserer Webseite regelmäßig berichten. Man darf uns jederzeit Hinweise und Fotos schicken, gerne bieten wir dafür eine Plattform in Form eines „Bau-Blogs“ – sofern gebaut wird.

Wie bereits angekündigt, bereiten wir momentan den Klageweg vor. Ein sehr renommierter Anwalt ist seit längerem mandatiert und prüft, nachdem jetzt der Beschluss der Gemeindevertretung da ist, die entsprechenden Möglichkeiten für ein Normenkontrollverfahren beim VGH. Auch darüber werden wir berichten.

Wir wurden immer wieder gefragt, wie man uns unterstützen könne. Wir finanzieren das Normenkontrollverfahren (Kosten im fünfstelligen Bereich) momentan privat aus eigener Tasche. Entsprechend freuen wir uns über kleine Spenden, die uns entlasten. Wir werden dazu separat nochmals informieren. Kontodaten finden Sie aber schon jetzt hier: Über uns!

Nicht zuletzt heißen wir ja „BI Ortsmitte Bickenbach“ und nicht „BI Neue Mitte“. Uns wird auch für die Zeit danach etwas einfallen, wie wir diese Gruppe nutzen können. Sei es kommunalpolitisch oder durch Nutzung unserer Organisationstalente für ein schönes Fest im alten & schönen Teil der Ortsmitte 😉