DIE WEIHNACHTSGESCHENKE DES BÜRGERMEISTERS

  • Der Bürgermeister hat die Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach
    € 22.416,29 gekostet
  • Der Bürgermeister hat bei dem Verkauf von Grundstücken in der Ortsmitte
    € 500.000 versemmelt
  • Der Bürgermeister verschweigt Infrastrukturkosten durch die geplante Ortsmitte

Ein Bürgermeister hat eine besondere Rolle in einer Kommune. Er hat die gesamte Bürgerschaft zu vertreten und darauf zu achten, dass die Interessen aller in einer Gemeinde gewahrt werden. Er muss auf die Einhaltung von Recht und Gesetz achten und darf nicht partikularen Interessen Einzelner und von Parteien folgen.

Das Normenkontrollverfahren hat die Bürgerinitiative € 22.416,29 gekostet. Die Kosten hat die Bürgerinitiative dem Bürgermeister zu verdanken. Die erheblichen Kosten verbleiben bei der Bürgerinitiative, obwohl das Verfahren gewonnen wurde. Nur ein Teil der Kosten in Höhe von € 4.745,96 mussten von der Gemeinde erstattet werden. Gute Fachanwälte arbeiten nicht zu den Sätzen einer Gebührenordnung für Rechtsanwälte, sondern nach höheren Stundensätzen. Diese höheren Sätze sind nicht erstattungsfähig, selbst in einem gewonnenen Verfahren.

Der Bürgermeister war nie bereit in einen Dialog einzutreten und nach einem Ausgleich für die Ortsmitte zu suchen. Das wäre und ist seine Aufgabe als Bürgermeister, die er nicht wahrnahm und auch heute nicht wahrnimmt. Insofern kann er sich nicht freisprechen und ist für die Kosten verantwortlich. Der Bürgerinitiative blieb keine andere Möglichkeit, um die geplante Bebauung zu verhindern. Die im Bürgermeisterwahlkampf benutzte Formel „GEMEINSAM ANPACKEN“ war nur eine Täuschung.

Viele Bürgerinnen und Bürger haben gespendet. Kleine und große Beträge. Angefangen bei Beträgen von € 5, über € 200, € 500, € 650, € 750, € 1.500 bis zu Beträgen über € 3.000. Auch gab es etliche Mehrfachspenden. Der große Zuspruch aus der Bevölkerung und das hohe Maß an finanzieller Unterstützung hat es der Bürgerinitiative ermöglicht, das Verfahren durchzuführen.

DEN VIELEN SPENDERN GILT UNSER GROßER DANK.

Ohne diese Hilfe wäre der unsägliche Bebauungsplan nicht zu verhindern gewesen. Es ist einer dieser Marksteine, die in der Erinnerung um die Auseinandersetzung um die Ortsmitte bleiben werden. Jede Spende war für die Bürgerinitiative Weihnachten.

DIE BÜRGERINITIATIVE BEDANKT SICH HERZLICH  BEI UND MIT GROßEM RESPEKT BEI ALLEN SPENDERN.

Da wir wissen, dass erneut und weiter hinter den Kulissen zwischen Investor und Bürgermeister zur Planung der Ortsmitte Gespräche stattfinden und zu befürchten ist, dass wieder die Bevölkerung vor vollendete Tatsachen gesetzt werden wird und in einem Bebauungsplanverfahren wieder alle Einsprüche von Bürgerinnen und Bürgern ausnahmslos abgelehnt werden, beginnt die Bürgerinitiative bereits mit einer neuen Spendensammlung. Weitere Rechtsberatungen und Klageverfahren gegen einen Bebauungsplan und gegen Baugenehmigungen scheinen derzeit unabwendbar.

Ein 2. Ereignis und schlechtes Weihnachtsgeschenk ist dem Bürgermeister vollumfänglich zum Nachteil der Bürgerschaft und der Steuerzahler zuzurechnen. Es sind die Grundstücksverkäufe in der Ortsmitte weit unter Wert. Dem Bürgermeister wurde die falsche Berechnung aufgezeigt und dennoch hat er die Verkäufe protokollieren lassen. Der Schaden beträgt € 500.000. Der Verkauf unter Wert war unzulässig und nicht rechtskonform. Er kann sich dabei auch nicht auf den Beschluss der Gemeindevertretung zur Veräußerung der Gemeindegrundstücke herausreden. Er hat den Verkauf zugelassen, wohlwissend, dass die Ermittlung falsch war und die Veräußerung gesetzwidrig. Bis heute hat der Bürgermeister auch nicht erklären können, was den sehr niedrigen Verkaufspreis von € 360/m² gegenüber dem Investor rechtfertigte, der auch noch unzulässigerweise um € 60/m² reduziert wurde als Minderung für das Gasthaus ZUR ROSE. Den Wert des Gasthauses wurde einfach mit den Abbruchkosten gleichgesetzt. Auch das entspricht in keiner Weise den einschlägigen Richtlinien und Verfahrensweisen. Ein Wert von € 360 gilt nach dem staatlich eingesetzten Gutachterausschuss nur bei niedrigen Grundstücksausnutzungsziffern (GFZ 0,5), nicht aber bei Ausnutzungen inklusive zulässiger Staffelgeschosse, die eine Bebaubarkeit bis fast dem 3-fachen der Grundstücksgröße zulassen. Bei solch hoher baulicher Ausnutzung, die der von der Gemeinde geplante Bebauungsplan vorsah, resultieren Werte von bis über € 800/m². Kenntnisse der richtigen Ermittlung von Grundstücks- und Immobilienwerten kann von einem Bürgermeister erwartet werden.

Die aus den Verkäufen gewonnenen € 500.000 hätten gut als Anschubfinanzierung für die Entwicklung des ehemaligen und seit Jahren leerstehenden Anwesens Burger in der Steingasse 4 dienen können. Es wäre ein Leichtes das ehemalige Anwesen Burger in der Steingasse 4 in eine bürgerschaftliche Entwicklungsmaßnahme überzuführen. Seit Jahren steht das Anwesen, das der Gemeinde gehört, leer und gammelt vor sich hin. Absicht? Vielleicht. Erinnerungen an das Gasthaus ZUR ROSE werden wach. Es ist nicht auszuschließen, dass auch hier eine Strategie, die zu einem Abbruch führen soll, verfolgt wird. Da sich die „Bauexperten“ in den die Planung des Investors tragenden Parteien mit dem Bürgermeister nicht vorstellen können, was mit dem „alten Gelump“ angestellt werden könnte. Nur weg damit. Wie bei dem Gasthaus ZUR ROSE, einem mindestens kulturhistorisch bedeutsamen Kleinod.

Die Bürgerinitiative hat ein Konzept für das Areal in der Steingasse 4. In der Scheune könnte eine bürgerschaftliche Nutzung, etwa ein Treffpunkt für Jung und Alt, eingerichtet werden. Zur Steingasse könnten zwei giebelständige Häuser errichtet werden mit sozialer Einrichtung im Erdgeschoss und 3-4 Wohnungen in den Obergeschossen, umgeben von nutzbaren Grün- und Freiflächen. Es könnte schon gebaut werden. Stattdessen vergammelt das Anwesen weiter. Ein Wert verfällt, hat keinen Nutzen und bringt keine Einnahmen. Die Baupreise steigen fortwährend. Zinsen sind niedrig. Der Bürgermeister verschläft die Zeit auf Kosten der Bürgerschaft und der Steuerzahler.

Und für ein drittes schlechtes Weihnachtsgeschenk ist der Bürgermeister verantwortlich. Der Bürgermeister verschweigt Kosten, die durch Infrastrukturmaßnahmen aus der geplanten Ortsmitte auf die Gemeinde und ihre Bürgerinnen und Bürger zukommen. Bis heute gibt es keine Auskunft was etwa an Kosten für Entwässerungssysteme und deren Aufbereitung aus der Ortsmitte entstehen, was aus verkehrlichen Maßnahmen und vor allem für Kindergärten und Schule. Nichts dazu. Zu dem Landesprogramm zur Schaffung von Wohnraum hat der Bürgermeister auf Infrastrukturkosten hingewiesen, die auf die Gemeinde zukämen. Es wird mal wieder mit zweierlei Maß gemessen und argumentiert, wie es gerade passt. Als ob die Schaffung von Wohnraum, der in der Ortsmitte hochkonzentriert erfolgen soll, keine Auswirkungen auf die Infrastruktur hat. Die Rechnung wird der Bürgermeister der Bürgerschaft und dem Steuerzahler noch präsentieren müssen.

Zu guter Letzt. Die Tage konnten wir der Presse die Ankündigung des Bürgermeisters entnehmen, dass Gemeindesteuern ein weiteres Mal in kurzer Zeit angehoben werden müssen, um den Gemeindehaushalt auszugleichen.

SCHÖNE BESCHERUNG UND (WEIHNACHTS-)AUSSICHTEN!

Berichterstattung im ECHO zum VGH Urteil

Nachfolgend der Artikel aus dem Darmstädter ECHO vom 14. Mai 2019 zum VGH Urteil bezüglich des Bebauungsplanes „Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung“.

 

 

Das Urteil ist – wie berichtet – bereits verkündet und wurde am 14. Mai 2019 als Tenor auch schriftlich übermittelt. Nachfolgend der entsprechende Auszug aus dem übersandten Protokoll des Gerichtes.

 

Im Namen des Volkes

 

Die schriftliche Begründung wird noch einige Wochen dauern.

Rechtskraft erlangt das Urteil nach Ablauf einer 1-monatigen Frist, in welcher die Gemeinde einen Antrag auf Zulassung einer Revision stellen könnte. Gemäß Urteil ist die Revision nicht zugelassen.

Für die Bauaufsichtsbehörde, die den Bauantrag der Schlossallee Bickenbach GmbH momentan prüft, ist der Bebauungsplan jedoch bereits jetzt als unwirksam zu betrachten.

 

VGH erklärt Bebauungsplan Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung, für unwirksam

Die mündliche Verhandlung fand, wie angekündigt, gestern, am 9. Mai 2019 um 11 Uhr vormittags beim VGH in Kassel statt.

Laut telefonischer Auskunft beim VGH vom 10. Mai 2019, wurde gestern bereits das Urteil verkündet, dass der Bebauungsplan „ Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung“ unwirksam ist.

Sobald die ausführliche Urteilsbegründung vorliegt, werden wir diese zur Verfügung stellen.

Mehr dazu in Kürze.

 

NICHTS NEUES VOM BÜRGERMEISTER!

  • Darmstädter Echo zum Normenkontrollverfahren und Grundstücksverkäufen
  • Haushaltskasse von Bickenbach bleibt leer
  • Bürgermeister lehnt Verantwortung für Unterwertverkauf ab!

Das Darmstädter Echo hat am 27.12.2018 über die Fortsetzung des Normenkontrollverfahrens und die Veräußerung von gemeindeeigenen Grundstücken in der Ortsmitte berichtet.

Hier der lesenswerte Artikel aus dem Darmstädter Echo vom 27. 12. 2018:

20181227de46

 

Quelle: Darmstädter Echo vom 27.12.2018

Nichts Neues von Herrn Hennemann.

Die Wertermittlung sei lt. Hennemann nicht „verifizierbar“, womit er die Überprüfung des Wahrheitsgehalts der Ermittlung der Grundstückspreise durch den von der Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach beauftragten Sachverständigen wohl meint. Seine Begründung: Der Autor sei nicht benannt worden. Als ob die Richtigkeit einer Berechnung von einer Nennung des Autors abhängig ist. Ziemlicher Unsinn. Mehr fällt dem Bürgermeister nicht ein. Statt dafür zu sorgen, dass der Kaufpreis nachgebessert wird, ersatzweise dem Käufer die Annullierung des Vertrages angedroht wird.

Die Verantwortung für den Unterwertverkauf – immerhin € 500.000 – schiebt er der Gemeindevertretung zu. Da macht Hennemann sich etwas vor. Schon die Kommunalaufsicht des Kreises hat ihm verdeutlicht, dass er als Bürgermeister für rechtmäßige und gesetzeskonforme Abwicklungen, wozu auch Grundstücksverkäufe gehören, zu sorgen hat. Auch hier wieder das schon mehrfach festzustellende Verhalten. Fehler werden nicht eingestanden und behoben, stattdessen Verlagerung von Verantwortung, Ignoranz von Fakten mit fast gebetsmühlenhaftem Wiederholen von nicht belegbaren Positionen.

Das gilt auch für dem Investor gewährte Unterbau- und Überbaurechte. Die Druckleitung auf gemeindlichen Grundstücken stelle keine Wertminderung dar, so Hennemann. Jedes Recht für Andere auf einem Grundstück stellt grundsätzlich eine Belastung dar, ist demnach wertmindernd. Dafür wird üblicherweise ein Ausgleich vereinbart. Nicht so bei Hennemann. Es wurde keine Gegenleistung vereinbart.

Und wieder erklärt der Bürgermeister, dass die Kosten für den Abriss der Gaststätte ZUR ROSE nicht zu beanstanden seien. Die Abbruchkosten waren für die Bürgerinitiative Ortsmitte nie ein Thema. Wir wenden uns gegen die Gleichsetzung von Abbruchkosten = Wert eines Gebäudes. Das kritisieren wir und bleiben dabei, dass der Restwert des Gebäudes ein Mehrfaches der Abbruchkosten betrug. Ob der eilige Abbruch des ortsgeschichtlich bedeutsamen Gebäudes rechtens war, bleibt offen und ein nicht wieder gut zu machender Fehler!

abbruch 2018

Abbruch 2018

 

Historische Aufnahme.jpg

Historische Aufnahme

SCHLECHTES THEATER IN DER GEMEINDEVERTRETUNG

Die SPD und ihr Bürgermeister

  Angriffe des Bürgermeisters gegen die Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach

In der Gemeindevertretung am 15.11.2018 reichte die SPD-Fraktion zwei Anfragen an den Gemeindevorstand ein zum Normenkontrollverfahren und zum Verkauf von Gemeindegrundstücken in der Ortsmitte. (Anfragen mit den Antworten sind unten angefügt). Und? Oh Wunder, der Bürgermeister antwortete sofort! Sonst erfolgte das regelmäßig nicht bei Anfragen zur Ortsmitte. Insbesondere zu den Anfragen der Fraktion KommA zu den Grundstücksverkäufen ließen die Antworten lange auf sich warten.

Der Bürgermeister war sehr erregt, wie Teilnehmer der Sitzung berichten. Worüber? Vielleicht spielten die fatalen Entscheidungen zur Bebauung der Ortsmitte eine Rolle. Vielleicht auch die Erkenntnis aus dem Ergebnis der Landtagswahl, dass es in Bickenbach ein großes Wählerpotenzial für eine umweltbewusste, nachhaltige, verträgliche und vernünftige Entwicklung des Ortes gibt.

Das geplante Monsterbauwerk in der Ortsmitte, müsste den Bürgermeister aufregen. Stattdessen greift er die Gegner der geplanten Ortsmitte massiv an und hält Fakten zurück, um die Gegner und die Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach in Misskredit zu bringen und die Gerüchteküche zu befeuern.

In der Ortsmitte passiert nichts!

Dafür sind allein die Politik und der Investor verantwortlich.

Die politisch Verantwortlichen haben über 20 Jahre die Entwicklung der Ortsmitte verschlafen und falsch angepackt. Der Investor hat erst vor kurzem einen Bauantrag eingereicht.

IMG_1708

Bürgermeister und die Fraktionen der SPD, CDU und FDP sind auch dafür verantwortlich, dass ein Normenkontrollverfahren angestrengt wurde. Die Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach hat mit Engelszungen auf den Bürgermeister eingeredet, um beiden Seiten viel Geld und Aufwand für Anwälte und Gerichtskosten zu ersparen. Erfolglos!

In seiner Antwort auf die aus den eigenen Reihen gestellte Anfrage verschweigt der Bürgermeister, dass ein Kläger zwölf Monate Zeit hat seine Klage zu begründen. Die Anwälte haben über 1000 Seiten Dokument geprüft. Die Bürgerinitiative hat das Ergebnis sorgfältig geprüft. Nach nur sechs Monaten wurde Begründung von den Anwälten fertig gestellt und bei dem höchsten hessischen Verwaltungsgericht eingereicht.

Anfrage und Antwort waren schlecht inszeniert und vorgeführt. Kein großes Kino und ein durchsichtiger Versuch von SPD und Bürgermeister den Stillstand in der Ortsmitte inhaltlich mit dem Normenkontrollverfahren zu verknüpfen.

Das Normenkontrollverfahren wird fortgesetzt.

Auch bei der zweiten Antwort zur Anfrage der SPD fällt dem Bürgermeister als Argument lediglich ein, der Autor des Verkehrswertgutachtens zu den Grundstückspreisen sei namentlich nicht genannt. Keine belastbaren Dokumente seien vorgelegt worden, mathematische Verfahren ungeeignet und die Gegner der Ortsmitte sprächen von „Taschenspielertricks“ und „Schattenhaushalten“.

Als ob der Name des Verfassers von sachlicher Bedeutung wäre. Mathematische Verfahren dagegen sind sehr wichtig. Sie sind verbindlich anzuwenden bei der Ermittlung von Grundstückswerten. Die von der Bürgerinitiative vorgelegte Berechnung ist belastbar und beruht auf einschlägigen Verfahren. Sie wurde von einem ausgewiesenen Fachmann erstellt. Der Rechenweg ist für jeden nachvollziehbar und transparent. Der Bürgermeister hingegen legt weder seine Berechnungen offen, noch zum Beispiel seine Stellungnahme an die Kommunalaufsicht, worin er den Preisabschlag inhaltlich begründet dargelegt haben will.

Die Bürgerinitiative wird nach wie vor keinen Namen veröffentlichen, um Freunde und Unterstützer vor Angriffen und Belästigungen zu schützen.

Auch der Bürgermeister nennt keine Namen. Ein Bürger hatte das Abstellen des Landbachs zutreffenderweise als illegal bezeichnet. Der Bürgermeister erklärte dazu in seinem Beitrag in Bickenbach Seitenweise, dass die Verwaltung den Vorwurf zurückweise. Der Bürgermeister benannte auch nicht namentlich die Person.

Wie der Bürgermeister zu einem Bodenpreis von 300€/m² kam bleibt verborgen. Ganz dünn die Aussage des Bürgermeisters. Er schiebt es auf die Gemeindevertretung. Die Gemeindevertreter werden sich, wenn es darauf ankommt darauf berufen, dass sie Laien sind und ehrenamtlich tätig. Wer ist denn nun verantwortlich? Jedenfalls war und ist die Ermittlung falsch. Der Bürgermeister hätte das erkennen und eingreifen müssen.

Der Bürgermeister widerspricht sich auch. Er beklagt fehlende belastbare Dokumente. Einen Satz weiter spricht er dann aber davon, dass „mathematische Verfahren“ nicht geeignet seien einen Verkehrswert zu ermitteln. Er hatte also zumindest Dokumente. Wieso die Berechnungen nicht belastbar sein sollen, müsste er erklären. Es ist und bleibt eine durch nichts belegte Behauptung des Bürgermeisters, dass die Ermittlungen des Sachverständigen nicht belastbar sein sollen. Eine Kommune ist verpflichtet Grundstücke nur zum Marktpreis zu veräußern. Es gibt begründete Ausnahmen. Diese finden aber keine Anwendung, denn der Bürgermeister hatte lange Zeit aufzuzeigen, wodurch eine Minderung gerechtfertigt war. Es gibt also keine Ausnahme. Es wäre dann auch nachgeschoben, denn wir wissen ja, wie der falsche, viel zu niedrige Grundstückspreis zu Stande kam. Bereits zum 1.1.2016 lag der Bodenrichtwert bei 360€/m². Das allerdings bei einer baulichen Ausnutzung der Grundstücksfläche von 0,5, also 50 % der Größe der Grundstücksfläche. Nach dem heutigen Bebauungsplan dürfen die Grundstücke jedoch unter Berücksichtigung von Nichtvollgeschossen zu dem 1,1 und 2,5-fachen der Grundstücksfläche überbaut werden. Das führt zu einer erheblichen Erhöhung des Bodenwerts. Der Bodenwert lag zum 1.1.2018 dann bei 430€/m², ebenso bei einer baulichen Ausnutzung von 0,5. Die Preise für Grundstücke haben sich also in zwei Jahren um 19,4 % erhöht. Damit liegt der Gesamtbodenwert für die beiden Grundstücke der Gemeinde bei 814.052 € und nicht bei 300.000 €. Ein Schaden von 514.052€.

Der Bürgermeister verschweigt auch deutlich höhere erzielte Grundstücksverkaufspreise von über 800€/m². Auch in viel schlechteren Lagen wurden deutlich höhere Preise als 300,-€ bei geringerer baulicher Ausnutzung erzielt, was zudem schon Jahre zurückliegt. Mit Fug und Recht kann in Zweifel gezogen werden, ob es bei den Grundstücksverkäufen mit rechten Dingen zuging.

Der Bürgermeister sollte sich ein Beispiel an seiner SPD-Amtskollegin in Roßdorf nehmen, die es verstanden hat und für verwerflich erachtet, kommunales Eigentum unter Wert an Investoren zu veräußern.

Der Bürgermeister ist entsetzt, dass die Bürgerinitiative von „Schattenhaushalten“ und aufgetauchten Schreiben spricht. Das Wort „Schattenhaushalte“ kommt übrigens vom Bürgermeister selbst und nicht von der Bürgerinitiative. Der Schluss ist durchaus zulässig, denn zu unserer Frage, wo denn die Einnahme der 300.000€ hingekommen sei und wofür diese verwendet wurde, gibt es bis heute keine Auskunft. Auch nicht in der Antwort des Bürgermeisters zu der SPD-Anfrage. Wieso wird die berechtigte Frage nicht einfach beantwortet? Merkwürdig! Transparenz sieht anders aus.

Das sind die Taschenspielereien, von welchen die Bürgerinitiative sprach und damit meint, der Bürgermeister macht sich was vor. In seiner Antwort stilisiert er den Begriff zu „Taschenspielertricks“ hoch und empört sich darüber, um damit Stimmung gegen die Bürgerinitiative zu erzeugen.

Und es gibt ein sehr interessantes, nur für interne Zwecke bestimmtes Papier der Kommunalaufsicht des Kreises zu den Grundstücksverkäufen, das uns vorliegt, wohl aber nicht für die Öffentlichkeit bestimmt war. In dieser Notiz wird der Bürgermeister darauf hingewiesen, dass er die Schuld für ein fehlendes Bieterverfahren nicht der Gemeindevertretung anlasten kann. Außerdem wird davon gesprochen, dass ein Bieterverfahren für die Grundstücke „geboten“ war. Weiter ergeht der Hinweis, dass bei einem Verkauf „unterhalb des Verkehrswertes“ eine entsprechende Beschlussfassung erforderlich ist. Diese Fehler und Unzulänglichkeiten werden vom Bürgermeister verschwiegen und er zieht auch keine Konsequenzen aus diesen Fehlern. Augen zu und weiter machen. Das scheint das Motto des Bürgermeisters zu sein. Auch so eine Taschenspielerei. Er scheint auch überfordert. Zwischenzeitlich haben wir erfahren, dass dem Investor auch Überbau- und Unterbaurechte unentgeltlich eingeräumt wurden. Einmal für den Kopfbau an der Darmstädter Straße, der auf ein Grundstück der Gemeinde ragt und zum Anderen für die Druckleitung, die Oberflächenwasser über gemeindliche Grundstücke in den Landbach transportieren soll. Der Bürgermeister erklärte zu der Druckleitung, dass die Druckleitung doch niemanden stört. Wie naiv muss man sein, um nicht zu verstehen, dass zu einer Leistung eine Gegenleistung gehört. Jede dauerhafte Belastung führt zu einer Wertminderung eines Grundstücks, die üblicherweise über Geld ausgeglichen wird. Nicht so in Bickenbach bei der Ortsmitte. Die Zweifel steigen weiter, ob es mit rechten Dingen zugeht.

Die Gemeinde hat gegen die Hessische Gemeindeordnung verstoßen. Der Text in der Verordnung lautet: „Vermögenswerte dürfen in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden“. 

Die für die Bürgerinitiative beratend tätigen Fachanwälte für Verwaltungsrecht haben nun das Hessische Ministerium als oberste Kommunalaufsichtsbehörde gebeten aufsichtlich einzuschreiten.

PDF Datei Treffen 35 BI Ortsmitte Bickenbach (20181123), Anlage1

DAS NORMENKONTROLLVERFAHREN WIRD FORTGESETZT

  • Anwälte sichten über 1000 Seiten Dokumente zum Bebauungsplan `Bickenbach, Nördlich Darmstädter Strasse´
  • Anwälte stellen fest, Bebauungsplan ist erheblich unzureichend und fehlerhaft
  • Begründung zum Verfahren am Hessischen Verwaltungsgerichtshof ist in Arbeit

Die eingeschalteten Anwälte haben über den Sommer die Dokumente zum Bebauungsplan `Nördlich Darmstädter Straße`(Ortsmitte Bickenbach) sorgfältig gesichtet und rechtlich geprüft. Sie haben eine Fülle von Fehlern und Merkwürdigkeiten entdeckt. Unsere Anwälte sind davon überzeugt, das Normenkontrollverfahren erfolgreich abschließen zu können. Die Bürgerinitative Ortsmitte Bickenbach hat daraufhin beschlossen das Normenkontrollverfahren fortzusetzen. Der Bebauungsplan ist rechtsfehlerbehaftet. Der Bauantrag der Schlossallee GmbH beruht damit auf mangelhaften planungsrechtlichen Grundlagen. Die Begründung zu dem anhängigen Normenkontrollverfahren am Hessischen Verwaltungsgerichtshof wird nun ausgearbeitet.

Der finanzielle Aufwand ist hoch. Die Kosten für Anwälte und das Gericht belaufen sich mittlerweile bereits auf 19.000 €. Dank an dieser Stelle an die vielen Spender und die Sponsoren, die es der Bürgerinitative Ortsmitte ermöglichen, ein solchen Verfahren zu führen.

Der Bebauungsplan ist nicht rechtskonform, wie auch die Grundstücksverkäufe der Gemeinde in der Ortsmitte gesetzeswidrig sind.

Der Bürgermeister und die meisten Gemeindevertreter von SPD, CDU und FDP haben unsere Vorschläge allesamt abgelehnt, zum großen Teil mit fadenscheinigen, vordergründigen und falschen Argumenten. Die wenigen Gemeindevertreter haben sich allein auf ihre parlamentarische Mehrheit gestützt. Das Anliegen von sehr vielen Bickenbacher Bürgerinnen und Bürgern, die sich für ein Moratorium einsetzten und ein anderes Konzept für die Ortsmitte wünschen, wurde einfach abgetan.

Das ist keine bürgernahe Politik, wie sie den Bürgerinnen und Bürgern immer versprochen wurde. So muss leider und notgedrungen ein Gericht bemüht werden. Das höchste hessische Verwaltungsgericht wird über die Rechtmässigkeit des Bebauungsplans entscheiden.

Kommunalaufsicht: Grundstücksverkäufe sollen nicht zu beanstanden sein?!

Nach gut 3-monatiger Bedenkzeit gelang es der Kommunalaufsicht, eine Beschwerde von Komm,A bezüglich der gemeindlichen Grundstücksverkäufe zu beantworten.

Nachfolgend ein ausführlicher Kommentar dazu von Helmut Erzgräber-Lamm:

  • Kommunalaufsicht beanstandet nicht den Verkauf von Grundstücken durch die Gemeinde!
  • Gemeinde veräußert Grundstücke weit unter Marktpreis!
  • Marktpreis liegt laut Gemeinde bei 360 Euro/m²!
  • Gemeinde verschleudert 500.000 Euro!
  • Gemeinde erstellte keine Wertgutachten und führte kein Angebotsverfahren durch!
  • Was sollen sozialpolitische Gründe für den niedrigen Verkaufspreis gewesen sein???

 

Um es vorweg zu sagen, das Schreiben der Kommunalaufsicht ist nicht zu verstehen. Die Kommunalaufsicht erklärt den Verkauf zu einem Preis von 300 Euro/m² für zulässig und nachvollziehbar. Jeder in Bickenbach weiß, wo die Preise für Grundstücke liegen. Auch die Gemeinde. Bereits vor 14 Jahren hat die Gemeinde Grundstücke in weitaus schlechteren Lagen und geringeren baulichen Ausnutzungsziffern für 365 Euro/m² veräußert. In der Waldkolonie hat die Gemeinde für den Verkauf von Grundstücken vor über 5 Jahren schon bis zu 500 Euro/m² erzielt, auch bei viel geringeren baulich zulässigen Ausnutzungen. In der Zwischenzeit sind die Grundstückspreise weiter gestiegen.

Auch die Kommunalaufsicht müsste diese Daten haben oder hätte diese beim Gutachterausschuss erfragen können. Der Gutachterausschuss des Kreises für die Ermittlung der Bodenrichtwerte kommt selbst zu dem Ergebnis, dass in Bickenbach der Wert bei 360 Euro/m² liegt. Das bei einem Stand zum 1.01.2016 (!). Das ist auch noch ein Durchschnittswert über alle Verkäufe und hat als Grundlage eine bauliche Ausnutzung von 0,5 der Grundstückgröße. Die veräußerten, in bester Lage in der Ortsmitte befindlichen Grundstücke lassen nach dem Bebauungsplan eine bauliche Ausnutzung von 0,8 und 3,0 zu. Jeder weiß, dass ein Grundstück im Wert steigt, je mehr Fläche auf einem Grundstück errichtet werden darf. Nichts dazu in dem Schreiben der Kommunalaufsicht.

Stattdessen wird erklärt, dass Verkehrswerte nicht einfach zu ermitteln seien. Das ist Unsinn. Nicht umsonst ermitteln Gutachter laufend die Bodenrichtwerte als Grundlagen für Wertermittlungen. Es gibt einschlägige Richtlinien und Verfahren zur Ermittlung des Wertes von Grundstücken und Gebäuden. Eine solche Ermittlung wurde von der Gemeinde aber gerade nicht durchgeführt.

Die Kommunalaufsicht hat das nicht beanstandet. Es ist merkwürdig, denn die Hessische Gemeindeordnung schreibt einen Verkauf zum am Markt erzielbaren Preis grundsätzlich vor. Abweichungen sind möglich, aber auch nur in engen Grenzen.

Eine solche Abweichung kann eine gesamtstädtebauliche Entwicklung sein, die einen Unterwertverkauf rechtfertigt. Es könnte eine Erklärung sein. Jedoch ist das auch keine willkürlich oder intuitive Entscheidung einer Gemeinde, sondern muss erkennbar und nachvollziehbar von einer Gemeinde dargelegt werden. Die Kommunalaufsicht erklärt in ihrem Schreiben jedoch nicht, welche gesamtstädtebaulichen Gründe von der Gemeinde vorgetragen wurden, die bei der Kommunalaufsicht zu dem Ergebnis führten, dass der Verkaufspreis der Gemeindegrundstücke zulässig war. Nicht unbeachtlich bei einem solchen Aspekt ist dazu die Herleitung des Minderpreises aus städtebaulichen Gesichtspunkten.

Auf die städtebaulichen Gesichtspunkte, die den Minderpreis (geschätzt 500.000 Euro !) erklären und dem Investor zugute kommen, dürfen wir gespannt sein. Welch eine Subvention eines Bauträgers.

Die Gemeinde verkauft nicht nur ohne Wertgutachten, sie verkauft auch ohne ein Angebotsverfahren direkt an einen Investor. Auch das wird von der Kommunalaufsicht nicht beanstandet. Dazu gibt es nichts in dem Schreiben der Kommunalaufsicht. Auch hier sind wir gespannt auf die Erklärung, dass andere keinen höheren Preis entrichtet hätten.

Wir haben es nun schwarz auf weiß, wie Gemeinde gerechnet hat. Es wurde der Wert des Gutachterausschusses, Stand 1.01.2016 angesetzt und dieser Wert um die Abbruchkosten abgezogen. Das ist eine falsche Betrachtung zur Ermittlung eines Wertes und führt demzufolge zu einem falschen Preis. Es zeigt aber auch, dass die Begründung des Städtebaus für die Minderung nun nachgeschoben wurde. Die Begründung spielte zum Zeitpunkt der Beschlussfassung keine Rolle. Die Betrachtung war damals eine andere und diese ist falsch und nicht zulässig. Warum die Kommunalaufsicht nicht darauf eingeht, ist nicht zu verstehen. In jedem Fall hätte sie erkennen müssen, dass Ermittlung völlig falsch und auf nicht zulässiger Basis erfolgte.

In dem Schreiben von KOMM,A wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Bodenrichtwert des Gutachterausschuss um einen Wert vom 1.01.2016 handelt mit einer baulichen Ausnutzungsziffer von 0,5. Der Kommunalaufsicht lag auch die Ermittlung des von der Bürgerinitative eingeschalteten Sachverständigen für die Grundstücks- und Immobilienbewertung vor, der nach der Richtlinie für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken zu Werten von 819 Euro/m² für das Teilgrundstück an der Darmstädter Straße gelangte und zu 521 Euro/m² für das Teilgrundstück Steingasse 4, Stand zum 1.01.2016. Die Preissteigerung für Grundstücke auf den Stand 2018 ist dabei noch nicht enthalten. Die Richtlinie ist eine Verwaltungsvorschrift, erlassen vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit.

Weiterer schwerwiegender Fehler in der Ermittlung des Verkaufspreise durch die Gemeinde ist die Annahme, dass die Kosten des Abbruchs den Wert eines Gebäudes darstellen. Wenn dem so wäre, würden sich viele Eigentümer wundern. Es muss schon ein wahnsinnig schlechter Zustand eines Gebäudes gegeben sein, dass ein Minuswert als Restwert entsteht. Es ist völlig unbegreiflich, wieso die Kommunalaufsicht die Ermittlung nicht bemängelte. Es wurde stattdessen lediglich erklärt, dass die Abbruchkosten nicht zu beanstanden seien. Um die ermittelten Kosten für den Abbruch ging es KOMM,A in der Anfrage nicht. Es fehlt eine Ermittlung des Restwertes des Gebäudes „Zur Rose“. Wie bei Grundstücken werden Gebäudewerte nach einschlägigen Methoden und Richtlinien nach einem Sach- oder Ertragswertverfahren ermittelt. Das unterblieb! Eine erste überschlägige Ermittlung des Restwertes des Gebäudes „Zur Rose“ zeigte bereits, dass sich ein Restwert ergibt und kein Minusbetrag, der vom Bodenwert abgezogen werden kann, wie das die Gemeinde vornahm!

In dem Schreiben der Kommunalaufsicht werden auch sozialpolitische Gründe angeführt, die eine Minderung eines Verkaufspreises eines Grundstücks einer Gemeinde rechtfertigen. Welche sollen das gewesen sein? Von der Kommunalaufsicht wird die Gemeinde kritisiert, sie habe die Gründe nicht schriftlich in der Beschlussvorlage zum Verkauf erwähnt. Die Kommunalaufsicht hätte leicht feststellen können, dass es zumindest keine sozialpolitischen Aspekte gegeben hat, die eine Reduktion des Preises rechtfertigen. Wir können feststellen und deshalb gibt es auch dazu nichts in der Beschlussvorlage, dass es keine sozialpolitischen Komponenten in dem Bebauungsplan für die von der Gemeinde veräußerten Grundstücke gibt und es ist auch der Öffentlichkeit nichts bekannt, dass mit dem Investor als sozialpolitisch zu bezeichnende Auflagen vertraglich vereinbart wurden.

Wir sind darauf gespannt von der Gemeinde zu hören, was sie an der von dem Investor Schlossallee geplanten Bebauung für soziale Komponenten enthalten sein sollen.

Die Vorgehensweise der Gemeinde beim Grundstücksverkauf Rose/Burger ist erschreckend fehlerhaft und rechtlich nicht zulässig.

Die Kommunalaufsicht des Kreises nickt die Veräußerung ab!

Es wird wohl darauf hinauslaufen, dass ein Deutsches Gericht feststellen muss, ob Grundstücksverkäufe der Gemeinde rechtens waren.

 

Die Stellungnahme der Kommunalaufsicht:

Rückmeldung KA

Rückmeldung KA_1