Gemeinde hat Grundstücke unter Wert verkauft!

Wir hatten bereits berichtet, dass es Ansatzpunkte gibt, dass die Gemeinde deren Grundstücke weit unter Wert an die Schlossallee Bickenbach GmbH & Co. KG verkauft hat. Es gibt Grund anzunehmen, dass dies wissentlich geschehen ist.

In Deutschland sind die Kommunen verpflichtet, Grundstücke zu deren vollen Wert (Marktwert) zu verkaufen. Dies nicht zu tun, stellt ein Verbot dar! Die Gemeinden müssen, sofern sie die Grundstücke nicht im Bieterverfahren veräußern, den Marktwert (im Vorfeld) durch einen neutralen Gutachter ermitteln lassen. Das ist im oben genannten Fall nicht geschehen.

Der Verkauf dieser Grundstücke wurde im September 2016 durch die Gemeindevertretung beschlossen. Trotz Hinweise, dass hier ggf. nicht rechtmäßig gehandelt wurde, trotz eines laufenden Verfahrens bei der Kommunalaufsicht sowie trotz Antrag der Komm,A Fraktion, den Verkaufsbeschluss aufzuheben, wurde der der Verkauf der Grundstücke Ende Februar protokollarisch vollzogen.

Seitens der BI haben wir einen Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken hinzugezogen um den Marktwert der betreffenden Grundstücke nach den entsprechenden Vorgaben und geltenden Richtlinien ermitteln zu lassen. Das Ergebnis bestätigt unsere Vermutung!

Stand 01.01.2016 errechnet sich ein Grundstückswert von ca. 681.800 Euro. Rechnet man die seit 2016 erfolgte Wertzunahme von 7% im Jahr 2016 sowie 5% im Jahr 2017 hinzu, errechnet sich ein Marktwert von ca. 766.000 EUR.

Die Gemeinde hat somit einen Verlust von bis zu 466.000 EUR in Kauf genommen!

Die Ermittlung der Werte bezieht sich auf den Ausgangswert von 360,-€ vom 1. 1. 2016. Die Berechnung berücksichtigt getrennt für 2 Teilstücke die Ausnutzungen und die zulässige Fläche der Nichtvollgeschosse (Staffelgeschosse) gemäß Wertermittlungsverordnung.

Die Berechnung sieht wie folgt aus:

Wertermittlung

Ungeachtet der angespannten Haushaltslage der Gemeinde und einem somit zu erwartendem Eigeninteresse, Grundstücke zum vollen Marktwert zu veräußern, scheint hier rechtswidrig gehandelt worden zu sein, trotz zahlreicher Hinweise!

Wir behalten uns entsprechend vor, Rechtsmittel gegen den Verkauf als solches sowie gegen die verantwortlichen Akteure einzulegen.

 

 

 

 

Verkauft Gemeinde Grundstück zu günstig?

  • Gemeinde veräußert Grundstück Darmstädter Straße 12/Steingasse 4 an Schlossallee GmbH für 300 € /m²
  • Preis berücksichtigt nicht die Wertsteigerung durch die höhere Ausnutzung
  • Preis berücksichtigt nicht die Grundstückspreisentwicklung
  • Komm,A schaltet Kommunalaufsicht ein
  • Der Gemeinde war bekannt, dass es Interessenten für die Grundstücke in der Ortsmitte gab.
  • Update: Verkauf wurde am 23. Februar 2018 protokolliert!

 

Die Gemeinde Bickenbach plant das Grundstück Darmstädter Straße 12, auf dem sich die Gaststätte Zur Rose befand, mit Teilen des Grundstücks Steingasse 4 für 300,-/m², insgesamt 1.000m², an die Schlossallee GmbH ohne Angebotsverfahren zu veräußern.

Bereits 2015 wurden privaten Kauinteressen von Anliegern an dem Grundstück Steingasse 4 gegenüber der Gemeinde bekundet. Von der Gemeinde wurde nie um ein konkretes Angebot gebeten, es wurde von der Gemeinde lediglich erklärt, dass das Interesse registriert wurde.

Die Grundstücke in der Ortsmitte an der Darmstädter Straße sollen nun von der Schlossallee GmbH bebaut werden. Es handelt sich um eine hervorragende, wenn nicht sogar die beste Lage im Ort.

Ein Abschlag in Höhe von 50.000 € wurde für den Abbruch des ehemaligen Gasthauses angesetzt. Nicht berücksichtigt wurde die Werterhöhung, die das Grundstück  durch die sehr hohe Ausnutzung erfährt, die in dem gerade beschlossenen neuen Bebauungsplan enthalten ist.

Auch die Entwicklung der Grundstückspreise von 2016 bis 2018 wurde bei der Preisfindung nicht berücksichtigt. Die durchschnittliche Preissteigerung pro Jahr liegt zwischen 5% und 7%. Es gibt Aussagen, wonach in der Ortsmitte Preise von bis  zu 900 €/m² bezahlt wurden.

Die Fraktion Komm,A im Gemeindeparlament hat bereits die Kommunalaufsicht eingeschaltet und Anfrage an den Gemeindevorstand zu dem Zustandekommen des Preises gestellt. Der komplette Vorgang auf der Komm,A-Seite.

In der Bürgerinitiative wird gerade geprüft, ob eine Ermittlung des Gundstückspreises nach einschlägigen Wertermittlungsverfahren beauftragt werden soll. Eine Wertermittlung nach solchen Verfahren wäre eigentlich Aufgabe der Gemeinde, um einen marktgerechten Preis zu erzielen.

Im PLU-Ausschuss am 16.1.2018 wurde von einem Gemeindevertreter erklärt, dass bei einem Autokauf auch nicht der Listenpreis bezahlt wird. Er wollte verdeutlichen, dass die Gemeindevertretung das Beste für die Gemeinde bei der Bebauung der Ortsmitte erreicht hat. Den Worten hätten Taten folgen sollen. Stand heute, 23. Februar 2018, leider zu spät!

Normenkontrollantrag beauftragt! Spendenaufruf!

Am 15. Februar 2018 haben wir die Fachanwälte für Verwaltungsrecht szk aus Wiesbaden beauftragt, einen Normenkontrollantrag bezüglich des von der Gemeindevertretung Bickenbach am 25. Januar 2018 beschlossenen Bebauungsplans „Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung“ vorzubereiten.

Wir hatten dies der Gemeinde Bickenbach angekündigt und bis zuletzt versucht, diesen Schritt zu vermeiden und mit Sachargumenten sowie einem entsprechenden Dialog die Gemeinde zum Einlenken, zumindest jedoch zum Nachdenken zu bewegen.

Über 800 Unterschriften wurden schlicht ignoriert, der Bebauungsplan trotz bestehender Mängel und Unklarheiten beschlossen, ohne dahinterliegendes Ortsentwicklungskonzept. Dem Investor wurde nunmehr freie Hand gegeben, sein Renditeobjekt zu verwirklichen. Anstatt sich mit Kritikpunkten an der bisherigen Planung zu befassen, hat die Gemeindevertretung sich darauf konzentriert, das alternative Planungskonzept der BI so schnell wie möglich vom Tisch zu wischen!

Nun gehen wir wie angekündigt den nächsten Schritt!

Die Kosten für ein solches Normenkontrollverfahren belaufen sich im fünfstelligen Bereich. Die BI hat die Klage bereits vorfinanziert, aus privaten Mittel von aktiven BI-Mitgliedern. Um deren finanzielle Belastung zu reduzieren, bitten wir Sie hiermit um Spenden! Jeder Euro zählt, auch kleine Spenden sind willkommen.

Bitte beachten Sie:

  • Da wir nicht als gemeinnützig anerkannt sind, dürfen wir keine Spendenquittungen ausstellen. Einen Rechenschaftsbericht werden wir selbstverständlich veröffentlichen!
  • Einzahlungsmöglichkeiten bestehen über PAYPAL, per online Überweisung auf unser Bankkonto oder ganz klassisch als Überweisung am Schalter der Stadt- und Kreissparkasse Darmstadt.
  • Bitte geben Sie als Verwendungszweck bei einer Überweisung Normenkontrolle an.
  • Sämtliche Spender bleiben 100% anonym – außer eine Veröffentlichung wird explizit gewünscht.

Was passiert mit den Spenden?

Wir haben ein zweckgebundenes Konto hier in Bickenbach bei der Stadt- und Kreissparkasse Darmstadt. Die eingehenden Spenden werden ausschließlich dazu verwendet, um das Normenkontrollverfahren mitzufinanzieren.

Sollten Mittel aus Spendeneingängen übrig bleiben, werden wir diese in Projekte in Bickenbach investieren. Zum jetzigen Zeitpunkt können wir Ihnen noch nicht mitteilen, welchen Projekten genau wir diese Mittel zuführen würden. Jedoch werden wir dies vor einer Investition bekannt machen. In jedem Fall würde diese Investition gemeinnützig sein und Bickenbach zu Gute kommen!

 

Spendenmöglichkeiten:

Wenn Sie ein PAYPAL Konto haben, können Sie bequem und einfach damit spenden:

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Kontodaten:

Stadt- und Kreissparkasse Darmstadt

IBAN: DE 96 5085 0150 0025 0083 16

Verwendungszweck: Normenkontrolle

Dankeschön & wie es weitergeht!

Zunächst einmal ein herzliches DANKESCHÖN an alle aktiven BI-ler, Unterstützer und vor allem all denjenigen Menschen, die unseren Appell mitgetragen haben! Es hat bei all der Arbeit auch sehr viel Spaß gemacht, mit so vielen Menschen ins Gespräch zu kommen und zu diskutieren. Um die Worte der FDP aufzugreifen: Wir haben zumindest wieder ein bisschen Politik nach Bickenbach gebracht!

Wir haben nach dem 25. Januar 2018 erst einmal eine kurze Pause benötigt, um neue Energie zu schöpfen und die Ereignisse der letzten Wochen und Monate setzen zu lassen.

Nun, der Ausgang der Gemeindevertretersitzung ist bekannt. Der Appell wurde zur Kenntnis genommen und der B-Plan unbeeindruckt davon beschlossen. Die über 800 Unterschriften, was einen sehr großen Teil der Bickenbacher Bevölkerung repräsentiert, konnten keinen Einfluss auf unsere gewählten Vertreter nehmen.

Um die Worte der CDU aufzugreifen: Der Appell wäre nicht mit Wählerstimmen gleichzusetzen! (Anm.: Im Kontext der Referenzierung der Anzahl der Appell-Unterschriften bezogen auf die Stimmen der letzten Kommunalwahl). Bleibt zu hoffen, dass die nächste Kommunalwahl diese Aussage nicht vergessen wird.

Wir hatten die Appelle in nur knapp 2 Monaten gesammelt. Genau gesagt vom 25. November 2017 bis zum 25. Januar 2018.

An dieser Stelle ein Auszug von der Komm,A Webseite:

Die letzte, nicht ausschließlich personenbezogene Wahl zu Themen unserer Gemeinde war die Kommunalwahl 2016.

An dieser Wahl beteiligten sich 2.318 Bürger*innen. [Dies entsprach einer Wahlbeteiligung von 51,3 %]

Dabei erhielten

CDU 37,1 %

SPD 36,2 % der abgegebenen Stimmen.

Übertragen auf die Zahl der Unterstützer*innen des Appells hätte eine Partei mit 752 Stimmen 32,4 % der Stimmen erhalten. Eine solche Partei befände sich auf dem Level der ’Volksparteien‘ CDU und SPD.

Bei einem anderen Vergleich mit absoluten Zahlenwerten böte sich das Bundestagswahlergebnis 2017 in Bickenbach an. Bei dieser Wahl hatten 830 Bürger*innen die SPD gewählt.

Der entscheidende Referenzwert ist aber das notwendige Quorum für die Einleitung eines förmlichen Bürgerbegehrens: Stand Oktober 2017 (Bürgermeister-Stichwahl) wären dafür 459 Unterschriftenerforderlich gewesen. Dieser Schwellenwert wurde um mehr als das 1,5-fache überschritten!

[Anmerkung: Ein Bürgerbegehren war nicht möglich, weil der Landesgesetzgeber im Jahr 2011 im Zuge verschiedener Beschleunigungsmaßnahmen für Bauvorhaben B-Plan-Satzungsbeschlüsse ausdrücklich vor Bürgerbegehren ’geschützt‘ hat…]

Das Lesen der ausführlichen Zusammenfassung der letzten PLU und GVG Sitzung auf der Komm,A Seite lohnt sich.

Wie geht es jetzt mit der BI weiter?

Wir machen natürlich weiter, das Projekt geht ja gerade erst los. In jedem Fall werden wir das Projekt verfolgen, kritisch beobachten und hier auf unserer Webseite regelmäßig berichten. Man darf uns jederzeit Hinweise und Fotos schicken, gerne bieten wir dafür eine Plattform in Form eines „Bau-Blogs“ – sofern gebaut wird.

Wie bereits angekündigt, bereiten wir momentan den Klageweg vor. Ein sehr renommierter Anwalt ist seit längerem mandatiert und prüft, nachdem jetzt der Beschluss der Gemeindevertretung da ist, die entsprechenden Möglichkeiten für ein Normenkontrollverfahren beim VGH. Auch darüber werden wir berichten.

Wir wurden immer wieder gefragt, wie man uns unterstützen könne. Wir finanzieren das Normenkontrollverfahren (Kosten im fünfstelligen Bereich) momentan privat aus eigener Tasche. Entsprechend freuen wir uns über kleine Spenden, die uns entlasten. Wir werden dazu separat nochmals informieren. Kontodaten finden Sie aber schon jetzt hier: Über uns!

Nicht zuletzt heißen wir ja „BI Ortsmitte Bickenbach“ und nicht „BI Neue Mitte“. Uns wird auch für die Zeit danach etwas einfallen, wie wir diese Gruppe nutzen können. Sei es kommunalpolitisch oder durch Nutzung unserer Organisationstalente für ein schönes Fest im alten & schönen Teil der Ortsmitte 😉

Bebauungsdichte?

Was ist das überhaupt und warum gibt es darum eine Debatte? Die Bebauungsdichte im Zusammenhang mit der Bauleitplanung ist die Anzahl an Wohneinheiten, d.h. Wohnungen oder z.B. Einfamilienhäusern, auf einer bestimmten Fläche (hier: 1 Hektar = 10.000m²).

Die aktuelle Planung des Investors sieht 55 Wohneinheiten auf der neu zu bebauenden Fläche von ca. 6.000m² vor. Das ergibt eine (Neu-)Bebauungsdichte von ca. 91 Wohneinheiten pro Hektar.

Was ist daran so besonders? Wie muss man das in Verhältnis setzen?

Man muss dazu zunächst einmal die Umgebungsbebauung oder auch typische bzw. vorherrschende Bebauung in Bickenbach beleuchten. In dem von der Neuplanung betroffenen Gebiet, d.h. dem Geltungsbereich des aktuellen Bebauungsplans, finden sich ca. 40-45 Wohneinheiten auf einer Fläche von ca. 22.300m². Die Anzahl der Wohneinheiten haben wir geschätzt, inklusive der nunmehr abgerissenen Gebäude und inklusive der neuen Bebauung in der Bachgasse.

Das entspricht in etwa einer Bebauungsdichte von 17-20 Wohneinheiten pro Hektar im Bestand. Die neue Bebauung sieht demnach eine Bebauung mit der bis zu fünffachen Bebauungsdichte in diesem Bereich vor. Die Anzahl der Wohneinheiten in Summe soll in diesem Bereich mehr als verdoppelt werden (40-45 im Bestand vs. 55 Neu sowie bereits weitere in Diskussion befindliche Wohneinheiten in diesem Bereich).

Um den Gemeinden Instrumente zur Bauleitplanung an die Hand zu geben, gibt es unter anderem den Regionalplan Südhessen, kurz RPS. Hier werden Vorgaben zur Angemessenheit, Ortsangepasstheit und zur Bebauungsdichte gemacht.

Bickenbach ist ein Kleinzentrum. Gehen wir einmal davon aus, dass wir eine verstädterte Besiedlung sind. Somit wäre der Höchstwert 50 Wohneinheiten pro Hektar. Es gibt Uneinigkeit, ob wir in Bickenbach im Einzugsgebiet von S- und U-Bahnhaltepunkten sind oder absehbar sein werden. In diesem Fall gälten als Höchstgrenze 60 Wohneinheiten pro Hektar.

Wie man es auch dreht und wendet, die 91 Wohneinheiten pro Hektar bezogen auf den Neubau sind, neben vielen anderen missachteten Vorgaben des RPS, weit über das Ziel hinausgeschossen. Diese Diskussion führen wir bereits seit über einem Jahr mit der Gemeinde.

Das Planungskonzept der BI bewegt sich bereits an der Obergrenze der Dichtevorgabe für verstädterte Besiedlung mit S- und/oder U-Bahnhaltepunkt. Wir versuchen dabei, die weiteren Vorgaben des RPS einzuhalten.

 

Auf was bezieht man sich bei der Gemeinde? Warum beachtet man dies nicht?

Letzteres können wir nicht beantworten. Man stützt sich jedoch auf die Stellungnahme des Regierungspräsidiums Darmstadt, welche aus regionalplanerischer Sicht keine Bedenken hat und die Begründung des B-Plans nachvollziehen könne. Das RP wiederum stützt sich auf ein Urteil des Verwaltungsgerichtshofes (VGH) aus dem Jahr 2016, zieht jedoch diesbezüglich aus dem umfangreichen Urteil und dessen Begründung nur den Leitsatz heran, wonach die Ziele des RPS nur für die Ausweisung von neuen Baugebieten, nicht aber für die Überplanung bereits vorhandener Wohngebiete gelte.

Nun muss man dazu wissen, dass es bei der verhandelten Sachlage um die Unterschreitung von Dichtevorgaben für eine Bebauung eines weitaus größeren Areals (5ha) im Ballungsraum Frankfurt ging. Im gleichen Urteil und in der aktuellen Rechtsprechung in Hessen (z.B. Urteil aus dem Mai 2017) werden die Obergrenzen (im Gegensatz zu den Untergrenzen) der Dichtewerte jedoch jeweils als bindende Ziele der Regionalplanung bestätigt.

Ebenfalls zu beachten ist die Tatsache, dass der Geltungsbereich der jetzt diskutierten B-Plan-Änderung geschickt festgelegt wurde. Dieser Geltungsbereich umfasst auch Bestandsbereiche, für die keine Neubebauung geplant ist. Somit wird der Geltungsbereich von 6.000m² auf 11.000m² erweitert und rein rechnerisch ergibt sich eine Bebauungsdichte von unter 60 Wohneinheiten pro Hektar. Für bereits in der Diskussion befindliche, zusätzliche Wohneinheiten werden absichtlich keine Festlegungen getroffen. Die Rechnung würde vermutlich nicht mehr aufgehen.

Vermutlich wird der VGH auch im Fall Bickenbach diese (und weitere Fragestellungen) prüfen müssen, um letztendlich Klarheit zu schaffen. Liest man die Urteile, so geht der VGH glücklicherweise sehr differenziert vor.

Die Normenkontrolle

Bereits seit einiger Zeit lassen wir uns als Bürgerinitiative rechtlich beraten. Nun steht fest, dass ein Normenkontrollverfahren als weiterer Schritt definiert und die entsprechende Finanzierung bereits gesichert ist. An dieser Stelle vielen Dank an die vielen Unterstützer!

Als BI werden wir diesen Schritt konsequenter Weise gehen und auch keine Anstrengungen scheuen, das Thema notfalls bis nach Leipzig zu tragen.

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