Diskussion zu Grundstücksverkäufen – Ergänzung!

Wir hatten in unserem Beitrag vom 8. Juni 2018 über die Diskussion im PLU Ausschuss zum Thema Grundstücksverkäufe berichtet. In unserem Bericht hatten wir auf Basis eines Protokollauszuges, der zu diesem Zeitpunkt öffentlich und für jedermann im Rathausinformationssystem einzusehen war, moniert, dass Herr Timo Wesp der BI „Erpressung“ von Bürgern während unserer Appellaktion vorgeworfen hat.

Mittlerweile befindet sich im Rathausinformationssystem ein Protokoll PLU, in welchen nunmehr die Rede von „bedrängen“ ist. Wir können nach Rücksprache mit Sitzungsteilnehmern bestätigen, das der Wortlaut „Erpressung“ nicht gefallen ist. Vielmehr wurde uns vorgeworfen, Bürger zur Unterschriftabgabe genötigt zu haben, was sich im jetzt vorliegenden Protokoll als „bedrängen“ wiederfindet.

Woher dieser Vorwurf kommt, ist uns bekannt. Derlei Diffamierungen von Dritten ungeprüft in eine öffentliche Debatte zu bringen, ist aus unserer Sicht mehr als verantwortungslos.

Der Unterschied zwischen erpressen, nötigen oder bedrängen hat hier im Zweifelsfall eine rein juristische Bedeutung.

Fakt ist, dass die BI zu keinem Zeitpunkt irgendjemand in irgendeiner Sache bedrängt, genötigt oder erpresst hat. Vielleicht genervt, aber das ist gewollt und gekonnt!

Wir haben uns als BI ungeachtet dessen dazu entschlossen, diese Korrektur bzw. Änderung vorzunehmen, da der Vorwurf der „Erpressung“ tatsächlich in diesem Wortlaut nicht vorgetragen wurde.

Den Ursprungsbeitrag werden wir jedoch nicht wie gefordert löschen sondern mit Hinweis auf diese Korrektur ändern, da es sich um einen Beitrag mit Referenz auf ein durch die Gemeinde öffentlich ins Netzt gestellte Dokument handelt und den Vorgang als solches beleuchtet.

Lesenswert in diesem Zusammenhang ist übrigens die Persönliche Erklärung des Gemeindevertreters Koch!

 

Diskussion um Grundstücksverkäufe geht weiter!

Update 17.6.2018 (im Textverlauf rot gekennzeichnet)

  • Nachtrag der Kommunalaufsicht
  • Heftige Diskussionen im PLU Ausschuss
  • Bürgerinitiative erpresst Bürger!!
  • Alter und Neuer B-Plan hinsichtlich GFZ angeblich fast identisch

 

Die Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach macht weiter Druck auf die Gemeinde und kritisiert die Grundstücksverkäufe der Gemeinde an den Investor heftig, da diese aus unserer Sicht weit unter Wert und somit womöglich rechtswidrig erfolgt sind. Vorbereitungen für eine juristische Aufbereitung des Vorgangs sind bereits am Laufen.

Die Komm,A Fraktion hat diesen Vorgang ebenfalls kritisiert, was zu heftigen Diskussionen im PLU-Ausschuss am 5.6.2018 geführt hat. Auslöser war auch ein offener Brief der Komm,A Fraktion an den Gemeindevorstand.

Den Vorgang und Brief kann man direkt auf der Komm,A-Seite nachlesen.

Als Anlage zum PLU-Ausschuss ist ein interessanter Nachtrag der Kommunalaufsicht ans Tageslicht gekommen, den wir hier ebenfalls veröffentlichen. Das Original ist frei zugänglich im Ratsinformationssystem der Gemeinde:

 

Nachtrag Kommunalaufsicht

Wir möchten den Inhalt an dieser Stelle nicht kommentieren. In Bezug auf unsere Kritik am Verkauf sowie unseres vorherigen Beitrages ist das Schreiben selbst erklärend.

Was die heftigen Diskussionen im Ausschuss angeht, so lohnt sich ein kurzer Blick in den Protokollauszug der Sitzung. Es ist schon interessant, was in einer solch öffentlichen Sitzung ausgesagt wird.

Es wurde wieder einmal die Berichterstattung in der Öffentlichkeit kritisiert. Angesprochen wurde zwar Komm,A, es dürfte aber vermutlich auch die BI gemeint sein. Es ist unser Ziel, über die Vorgänge bezüglich dieses Projektes öffentlich zu berichten und diese Vorgänge mit unserer Sichtweise zu kommentieren. Dass dies Teilen der Gemeindevertretung ggf. nicht passt, können wir nachvollziehen, zeigt uns jedoch, dass wir den Finger in die richtige Wunde legen.

Wir ziehen hierbei niemanden durch den Dreck, wie von der FDP dargestellt. Wir stellen die Fakten dar, recherchieren Hintergründe und kommentieren diese. Die Forderung nach politischer Ruhe ist hier fehl am Platz. Die Unruhe hat die Gemeinde selbst erzeugt, durch fragwürdige Beschlüsse zu einem mehr als fragwürdigem Projekt. Diesen Gegenwind muss man aushalten können.

Im Ausschuss wurde nun schon zum weiten Mal öffentlich von Herrn Wesp behauptet, die Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach hätte Bürger zur Unterschrift (Anm: der Appelle) erpresst. Es wird also öffentlich und protokolliert der Vorwurf der Erpressung erhoben? Wir finden, dass dies eine sehr gewagte Aussage ist! Wie kommt ein Herr Wesp als Gemeindevertreter, Fraktionsvorsitzender und stellvertretende Vorsitzender der CDU in Bickenbach dazu, so etwas öffentlich zu behaupten?

Update: Mittlerweile wurde das Protokoll geändert sowie offiziell verteilt. Der obige Absatz bezieht sich auf einen am 8.6.2018 im Rathausinformationssystem online gestellten Protokollauszug. Herr Wesp hat nachweislich nicht von Erpressung gesprochen. Laut Sitzungsteilnehmern wurde davon gesprochen, dass die BI Bürger genötigt hätte. Im Protokoll wird festgehalten, dass die BI Bürger bedrängt hätte. Keiner dieser Vorwürfe ist wahr!

Es fiel die Aussage, dass die GFZ im alten und neuen B-Plan fast identisch sei… Die GFZ gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks an. Einfach übersetzt heißt das, wie viel darf einem Grundstück gebaut werden.

Die GFZ ist bezüglich eines Grundstücksverkaufes wichtig, da sich der Wert eines Grundstückes eben auch danach bemisst, wie viel darauf gebaut werden darf. Dazu gibt es eindeutige Ermittlungsverfahren, wir hatten berichtet.

Der alte B-Plan wies für die gemeindlichen Grundstücke (um diese geht es hier) eine GFZ von 0,5 aus. Der neue B-Plan weißt für ca. die Hälfte der ca. 1000m² eine GFZ von 2,5 und für die andere Hälfte eine GFZ von 1,1 aus.

D.h. für die eine Hälfte Faktor 5, für die andere Hälfte Faktor 2,2. Vielleicht haben wir als BI eine andere Interpretation von „fast identisch“, glauben aber, dass es hier wenig Interpretationsspielraum gibt.

 

Der Protokollauszug ist ebenfalls im Ratsinformationssystem zu finden. Lesen Sie selbst!

Protokoll PLU

 

 

 

Kommunalaufsicht: Grundstücksverkäufe sollen nicht zu beanstanden sein?!

Nach gut 3-monatiger Bedenkzeit gelang es der Kommunalaufsicht, eine Beschwerde von Komm,A bezüglich der gemeindlichen Grundstücksverkäufe zu beantworten.

Nachfolgend ein ausführlicher Kommentar dazu von Helmut Erzgräber-Lamm:

  • Kommunalaufsicht beanstandet nicht den Verkauf von Grundstücken durch die Gemeinde!
  • Gemeinde veräußert Grundstücke weit unter Marktpreis!
  • Marktpreis liegt laut Gemeinde bei 360 Euro/m²!
  • Gemeinde verschleudert 500.000 Euro!
  • Gemeinde erstellte keine Wertgutachten und führte kein Angebotsverfahren durch!
  • Was sollen sozialpolitische Gründe für den niedrigen Verkaufspreis gewesen sein???

 

Um es vorweg zu sagen, das Schreiben der Kommunalaufsicht ist nicht zu verstehen. Die Kommunalaufsicht erklärt den Verkauf zu einem Preis von 300 Euro/m² für zulässig und nachvollziehbar. Jeder in Bickenbach weiß, wo die Preise für Grundstücke liegen. Auch die Gemeinde. Bereits vor 14 Jahren hat die Gemeinde Grundstücke in weitaus schlechteren Lagen und geringeren baulichen Ausnutzungsziffern für 365 Euro/m² veräußert. In der Waldkolonie hat die Gemeinde für den Verkauf von Grundstücken vor über 5 Jahren schon bis zu 500 Euro/m² erzielt, auch bei viel geringeren baulich zulässigen Ausnutzungen. In der Zwischenzeit sind die Grundstückspreise weiter gestiegen.

Auch die Kommunalaufsicht müsste diese Daten haben oder hätte diese beim Gutachterausschuss erfragen können. Der Gutachterausschuss des Kreises für die Ermittlung der Bodenrichtwerte kommt selbst zu dem Ergebnis, dass in Bickenbach der Wert bei 360 Euro/m² liegt. Das bei einem Stand zum 1.01.2016 (!). Das ist auch noch ein Durchschnittswert über alle Verkäufe und hat als Grundlage eine bauliche Ausnutzung von 0,5 der Grundstückgröße. Die veräußerten, in bester Lage in der Ortsmitte befindlichen Grundstücke lassen nach dem Bebauungsplan eine bauliche Ausnutzung von 0,8 und 3,0 zu. Jeder weiß, dass ein Grundstück im Wert steigt, je mehr Fläche auf einem Grundstück errichtet werden darf. Nichts dazu in dem Schreiben der Kommunalaufsicht.

Stattdessen wird erklärt, dass Verkehrswerte nicht einfach zu ermitteln seien. Das ist Unsinn. Nicht umsonst ermitteln Gutachter laufend die Bodenrichtwerte als Grundlagen für Wertermittlungen. Es gibt einschlägige Richtlinien und Verfahren zur Ermittlung des Wertes von Grundstücken und Gebäuden. Eine solche Ermittlung wurde von der Gemeinde aber gerade nicht durchgeführt.

Die Kommunalaufsicht hat das nicht beanstandet. Es ist merkwürdig, denn die Hessische Gemeindeordnung schreibt einen Verkauf zum am Markt erzielbaren Preis grundsätzlich vor. Abweichungen sind möglich, aber auch nur in engen Grenzen.

Eine solche Abweichung kann eine gesamtstädtebauliche Entwicklung sein, die einen Unterwertverkauf rechtfertigt. Es könnte eine Erklärung sein. Jedoch ist das auch keine willkürlich oder intuitive Entscheidung einer Gemeinde, sondern muss erkennbar und nachvollziehbar von einer Gemeinde dargelegt werden. Die Kommunalaufsicht erklärt in ihrem Schreiben jedoch nicht, welche gesamtstädtebaulichen Gründe von der Gemeinde vorgetragen wurden, die bei der Kommunalaufsicht zu dem Ergebnis führten, dass der Verkaufspreis der Gemeindegrundstücke zulässig war. Nicht unbeachtlich bei einem solchen Aspekt ist dazu die Herleitung des Minderpreises aus städtebaulichen Gesichtspunkten.

Auf die städtebaulichen Gesichtspunkte, die den Minderpreis (geschätzt 500.000 Euro !) erklären und dem Investor zugute kommen, dürfen wir gespannt sein. Welch eine Subvention eines Bauträgers.

Die Gemeinde verkauft nicht nur ohne Wertgutachten, sie verkauft auch ohne ein Angebotsverfahren direkt an einen Investor. Auch das wird von der Kommunalaufsicht nicht beanstandet. Dazu gibt es nichts in dem Schreiben der Kommunalaufsicht. Auch hier sind wir gespannt auf die Erklärung, dass andere keinen höheren Preis entrichtet hätten.

Wir haben es nun schwarz auf weiß, wie Gemeinde gerechnet hat. Es wurde der Wert des Gutachterausschusses, Stand 1.01.2016 angesetzt und dieser Wert um die Abbruchkosten abgezogen. Das ist eine falsche Betrachtung zur Ermittlung eines Wertes und führt demzufolge zu einem falschen Preis. Es zeigt aber auch, dass die Begründung des Städtebaus für die Minderung nun nachgeschoben wurde. Die Begründung spielte zum Zeitpunkt der Beschlussfassung keine Rolle. Die Betrachtung war damals eine andere und diese ist falsch und nicht zulässig. Warum die Kommunalaufsicht nicht darauf eingeht, ist nicht zu verstehen. In jedem Fall hätte sie erkennen müssen, dass Ermittlung völlig falsch und auf nicht zulässiger Basis erfolgte.

In dem Schreiben von KOMM,A wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Bodenrichtwert des Gutachterausschuss um einen Wert vom 1.01.2016 handelt mit einer baulichen Ausnutzungsziffer von 0,5. Der Kommunalaufsicht lag auch die Ermittlung des von der Bürgerinitative eingeschalteten Sachverständigen für die Grundstücks- und Immobilienbewertung vor, der nach der Richtlinie für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken zu Werten von 819 Euro/m² für das Teilgrundstück an der Darmstädter Straße gelangte und zu 521 Euro/m² für das Teilgrundstück Steingasse 4, Stand zum 1.01.2016. Die Preissteigerung für Grundstücke auf den Stand 2018 ist dabei noch nicht enthalten. Die Richtlinie ist eine Verwaltungsvorschrift, erlassen vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit.

Weiterer schwerwiegender Fehler in der Ermittlung des Verkaufspreise durch die Gemeinde ist die Annahme, dass die Kosten des Abbruchs den Wert eines Gebäudes darstellen. Wenn dem so wäre, würden sich viele Eigentümer wundern. Es muss schon ein wahnsinnig schlechter Zustand eines Gebäudes gegeben sein, dass ein Minuswert als Restwert entsteht. Es ist völlig unbegreiflich, wieso die Kommunalaufsicht die Ermittlung nicht bemängelte. Es wurde stattdessen lediglich erklärt, dass die Abbruchkosten nicht zu beanstanden seien. Um die ermittelten Kosten für den Abbruch ging es KOMM,A in der Anfrage nicht. Es fehlt eine Ermittlung des Restwertes des Gebäudes „Zur Rose“. Wie bei Grundstücken werden Gebäudewerte nach einschlägigen Methoden und Richtlinien nach einem Sach- oder Ertragswertverfahren ermittelt. Das unterblieb! Eine erste überschlägige Ermittlung des Restwertes des Gebäudes „Zur Rose“ zeigte bereits, dass sich ein Restwert ergibt und kein Minusbetrag, der vom Bodenwert abgezogen werden kann, wie das die Gemeinde vornahm!

In dem Schreiben der Kommunalaufsicht werden auch sozialpolitische Gründe angeführt, die eine Minderung eines Verkaufspreises eines Grundstücks einer Gemeinde rechtfertigen. Welche sollen das gewesen sein? Von der Kommunalaufsicht wird die Gemeinde kritisiert, sie habe die Gründe nicht schriftlich in der Beschlussvorlage zum Verkauf erwähnt. Die Kommunalaufsicht hätte leicht feststellen können, dass es zumindest keine sozialpolitischen Aspekte gegeben hat, die eine Reduktion des Preises rechtfertigen. Wir können feststellen und deshalb gibt es auch dazu nichts in der Beschlussvorlage, dass es keine sozialpolitischen Komponenten in dem Bebauungsplan für die von der Gemeinde veräußerten Grundstücke gibt und es ist auch der Öffentlichkeit nichts bekannt, dass mit dem Investor als sozialpolitisch zu bezeichnende Auflagen vertraglich vereinbart wurden.

Wir sind darauf gespannt von der Gemeinde zu hören, was sie an der von dem Investor Schlossallee geplanten Bebauung für soziale Komponenten enthalten sein sollen.

Die Vorgehensweise der Gemeinde beim Grundstücksverkauf Rose/Burger ist erschreckend fehlerhaft und rechtlich nicht zulässig.

Die Kommunalaufsicht des Kreises nickt die Veräußerung ab!

Es wird wohl darauf hinauslaufen, dass ein Deutsches Gericht feststellen muss, ob Grundstücksverkäufe der Gemeinde rechtens waren.

 

Die Stellungnahme der Kommunalaufsicht:

Rückmeldung KA

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